Chuyện ai cũng biết
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, TP.HCM có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra.
Để vượt qua các thách thức trong năm 2020, tất cả chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, đơn vị môi giới, nhà môi giới, khách hàng, nhà đầu tư đều phải linh hoạt và điều chỉnh chiến lược thích hợp, đồng thời không ngừng hoàn thiện chất lượng sản phẩm, dịch vụ, tăng cường minh bạch hóa thông tin dưới sự quản lý và hỗ trợ của Nhà nước.
Cả năm 2019, TP.HCM cũng chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được chấp thuận chủ trương đầu tư. Có 4 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư. Chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư.
Cũng trong năm qua, TP.HCM có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Số lượng dự án nhà ở tập trung nhiều nhất tại quận 9 (9 dự án), quận 7 (8 dự án), quận 2 (6 dự án), huyện Bình Chánh (4 dự án). Năm 2019, không có dự án nhà ở xã hội mới và chỉ có 3 dự án nhà ở xã hội cũ với 2.281 căn hộ đã hoàn thành xây dựng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, cùng mặt bằng pháp lý như nhau, nhưng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp tại TP.HCM lại bị vướng, còn tại các địa phương khác lại không bị vướng là một nghịch lý; các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, xen kẹt đất nhà nước quản lý tương tự nhau, nhưng có một số dự án được phê duyệt đầu tư xây dựng, trong khi nhiều dự án khác lại không được phê duyệt, nên chưa đảm bảo tính công bằng.
Cũng chính vì vậy, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Cung ít đẩy giá nhà tăng cao, trong đó căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15 - 20%. Cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39% so với năm 2018.
Người lao động ngày càng khó sở hữu nhà ở
“Một hệ quả có thể thấy được là số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn. Nhìn chung, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ phá sản”, ông Châu lo lắng.
Dưới góc độ là người trực tiếp tham gia thị trường, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Sea Holdings cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua không có nhiều thay đổi tích cực, nguồn cung sụt giảm, doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn khách quan lẫn chủ quan.
Cụ thể, không chỉ bị ách tắc bởi thủ tục pháp lý, thị trường bất động sản lại phải tiếp tục chiến đấu với cơn địa chấn mang tên virut Corona (Covid-19).
“Đây là một giai đoạn hết sức khác thường, bởi thời điểm sau Tết Âm lịch thông thường mọi doanh nghiệp đều ra quân rầm rộ, các kế hoạch giới thiệu, bán hàng được tổ chức rình rang. Tuy nhiên, năm nay toàn bộ thị trường vắng lặng, doanh nghiệp địa ốc huỷ bỏ toàn bộ các kế hoạch ra mắt, giới thiệu, quảng bá dự án do lo sợ sự lây lan của virus corona”, ông Phương nói.
Việc sửa Luật rất mất thời gian và phải có lộ trình khá dài. Do đó, muốn gỡ khó cho doanh nghiệp trong vấn đề đất công xen kẹt trong dự án, thì lãnh đạo Thành phố phải tạo ra cơ chế. Hiện nay, TP.HCM không có cơ chế nên thị trường bị ách tắc.
Trong một báo cáo mới đây về “Các xu hướng lợi nhuận theo ngành kinh tế năm 2019 - 2020” của Công ty cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report), cho thấy, bên cạnh thế mạnh cốt lõi của thị trường bất động sản là nhu cầu lớn, sức mua tốt, thanh khoản cao, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, sự ổn định chính trị và quỹ đất để phát triển nhà ở đa dạng, quy định cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản nhà ở ngày càng thông thoáng... Tuy nhiên, thị trường vẫn đang bộc lộ nhiều điểm yếu.
Đơn cử, sự thay đổi liên tục của chính sách, các quy định, quy trình phức tạp làm giảm tính hấp dẫn của môi trường kinh doanh. Hệ thống văn bản pháp quy về bất động sản còn phức tạp và chồng chéo làm cản trở vai trò điều tiết thị trường. Nguồn vốn tài chính của ngành hạn chế, thị trường chứng khoán khó khăn trong huy động vốn, việc hạn chế các nguồn vốn tín dụng vào bất động sản… cũng đang là các yếu tố khiến nhà đầu tư lo ngại.
Doanh nghiệp liên tục kêu cứu
Mới đây, một trong những tập đoàn phát triển bất động sản hàng đầu là Novaland đã có đơn “cầu cứu” khẩn cấp đến Bộ trưởng Bộ Xây dựng để xem xét, hỗ trợ tháo gỡ cho doanh nghiệp được tiếp tục triển khai dự án khu dân cư có quy mô hơn 30 ha tại quận 2 (TP.HCM). Đơn được gửi đi đúng vào ngày mùng 1 Tết Nguyên đán, thời điểm mà người người, nhà nhà chúc tụng nhau những điều may mắn và cầu mong cho một năm mới thịnh vượng.
Lý do Tập đoàn Novaland đưa ra là bởi dự án Khu dân cư Bình Khánh (The Water Bay) của đơn vị này đến nay đã "đóng băng" 2 năm vì phải tạm dừng để rà soát, kiểm tra. Trong khi đó, tập đoàn này đã bỏ vào dự án hơn 6.000 tỷ đồng. Trong quá trình rà soát chung Thủ Thiêm, dự án này cũng như các dự án bất động sản khác bị rà soát kéo dài dẫn đến việc chậm triển khai và phát sinh nhiều hệ quả, đặc biệt là phát sinh chi phí vốn cho đầu tư, xây dựng…
Việc trì trệ này đã và đang ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh chung của Tập đoàn, ảnh hưởng đến lợi ích của nhà đầu tư, môi trường kinh doanh của TP.HCM. Novaland đã phải gửi đơn thư giải trình, kêu cứu đến Chính phủ và bộ, ngành liên quan để xem xét, hỗ trợ tháo gỡ cho doanh nghiệp được tiếp tục triển khai trong thời gian sớm nhất nhằm ổn định tình hình kinh doanh.
Không chỉ Novaland, mà trước đó có nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc khác cũng bày tỏ khó khăn khi các dự án của họ bị "ách tắc". Đơn cử như câu chuyện của Công ty cổ phần Đầu tư Quốc Cường Gia Lai (Quốc Cường Gia Lai), đã từng kêu cứu tại một hội nghị gần đây khi có đến 12 dự án bị ách tắc do đất nông nghiệp xen cài. Công ty Địa ốc Sài Gòn Nam Đô cũng không thể làm được sổ đỏ cho cư dân vì dự án chưa hoàn thành pháp lý; Công ty Khải Thịnh cũng dính một phần đất công ở dự án nên không thể triển khai.
Muốn giải vây cho những khó khăn này thì bắt buộc phải được giải quyết theo Luật, mà muốn thay đổi Luật thì phải được Quốc hội thông qua và phải có lộ trình. Do đó, việc sửa đổi nào cũng phải cần có lộ trình chứ không thể ngày một ngày hai là có thể sửa đổi được.
Hay như tại dự án Green Star Sky Garden (quận 7) do Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư. Dự án này được cho là chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, mà nguyên nhân là do có đất công xen cài manh mún, nhỏ lẻ nằm rải rác trong dự án. Khi vận dụng để phân tích việc xây 110 căn biệt thự của dự án theo Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư đều đúng, nhưng dưới góc độ của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công thì sai.
Từng phải khóc tại hội nghị gặp gỡ doanh nghiệp bất động sản và lãnh đạo TP.HCM, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Quốc Cường Gia Lai cho rằng, tại dự án chung cư ở quận 8, Quốc Cường Gia Lai đã bỏ tiền làm công viên, nhưng vướng thủ tục vì được giải thích rằng đó là đất công, phải đấu giá.
“Quy định về ‘đất ở hợp pháp’ mới chấp nhận và áp dụng theo kiểu ‘trói chân buộc tay’ các doanh nghiệp bất động sản như thời gian vừa qua khiến dự án phải dừng hoạt động”, bà Loan nói.
Tương tự, trường hợp của Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh cũng chẳng khá hơn. Doanh nghiệp này được giao 77.300 m2 đất để làm khu dân cư và thương mại hỗn hợp ở quận 7, TP.HCM. Tuy nhiên, trong dự án lại có 1.758 m2 đất công, chiếm 2,2% diện tích nằm rải rác tại 5 thửa đất khác nhau. Phần đất công này gồm một ít diện tích thuộc đất rạch, một phần đất chờ thu hồi để mở đường giao thông và một phần diện tích đất lưu không.
Một trường hợp khác là Công ty TNHH một thành viên Địa ốc Sài Gòn Nam Đô, với dự án chung cư kết hợp thương mại dịch vụ và văn phòng tại quận Bình Thạnh. Dự án được phê duyệt từ tháng 1/2015, đã được nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng từ cuối năm 2016. Tuy nhiên đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa được phê duyệt hồ sơ nộp tiền sử dụng đất để cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chưa thể làm được sổ đỏ cho dân.
Bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng địa ốc Đức Linh cho biết, vì thị trường khó ra dự án mới nên các doanh nghiệp địa ốc lớn tại Thành phố đã đồng loạt quay ra triển khai các dự án căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng, du lịch tại một số tỉnh ven biển. Đồng thời, việc không đủ căn hộ để bán đã tạo cơ hội cho dòng vốn đầu tư vào địa ốc từ trong dân chảy sang thị trường đất nền vùng ven thành phố và một số tỉnh lân cận. Hiện tượng này còn kích thích giá đất nền vùng ven sốt ảo và tình trạng phân lô, bán nền trái phép trên đất nông nghiệp.
Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, hiện nay, vùng ven không phải chững lại mà các doanh nghiệp chưa muốn bung ra vì ảnh hưởng của nhiều thứ. Riêng các dự án không bị ách tắc thủ tục, các chủ đầu tư vẫn làm bình thường.
Từ cuối năm 2019, nguồn cung và cầu trên thị trường bất động sản nhìn chung đã giảm, và tình trạng này cũng kéo dài đến đầu năm 2020. Nguyên do là vấn đề pháp lý bị siết chặt, nếu dự án sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng thì chi phí lãi vay cũng sẽ tăng cao, nên mặt bằng giá chung cũng không có chiều hướng giảm, mà chỉ tăng. Cuối cùng, chính khách hàng là người phải gánh chịu.
“Trong câu chuyện này cũng do bản thân một số chủ đầu tư. Thực ra, việc ách tắc thủ tục đã diễn ra từ lâu, nhưng không phải là điểm nóng như bây giờ. Bởi vì thời điểm đó các doanh nghiệp còn nhiều dự án khác để đưa ra nên thị trường những năm 2015 - 2017 vẫn chạy bình thường. Nhưng vào thời điểm 2018, họ không còn dự án gối đầu nữa thì lại quay về những dự án chưa làm thủ tục được, càng làm càng vướng, nên bây giờ chuyện thủ tục pháp lý mới trở thành điểm nóng. Chứ nếu đưa vấn đề này ra giải quyết sớm hơn thì tôi nghĩ chuyện này đã được giải quyết xong từ lâu”, ông Phúc nói.
Cần tháo gỡ các rào cản
Những năm qua, mặc dù công tác cải cách thủ tục hành chính đã có nhiều chuyển biến tích cực, song trong lĩnh vực liên quan đến hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và bất cập cần sớm được giải quyết.
Trước hết, đó là sự thiếu đồng bộ trong các quy định pháp luật, bao gồm Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch và Luật Kinh doanh bất động sản..., dẫn đến những ách tắc trong giải quyết thủ tục hành chính và làm ảnh hưởng không nhỏ tới các hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp.
Bản thân các doanh nghiệp hiện nay luôn mong muốn những bất cập trong việc thực thi các thủ tục hành chính sẽ sớm được khắc phục, hệ thống pháp luật sớm được hoàn thiện đồng bộ, quy trình giải quyết các thủ tục sẽ được rút gọn hơn nữa, thông thoáng hơn, mọi thủ tục đều được giải quyết nhanh chóng và có trách nhiệm để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động sản xuất - kinh doanh và sự phát triển của doanh nghiệp.
Để sớm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại có đất xen kẹt, ông Lê Hoàng Châu đã đưa ra phương án có thể giải quyết một cách hợp lý, hợp tình.
Phương án thứ nhất là Nhà nước cần phải bổ sung hình thức "giao đất" cho chủ đầu tư. Bởi theo quy định hiện hành, Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẹt để thực hiện dự án, nhưng thiếu hình thức giao đất cho chủ đầu tư đối với phần đất này để thực hiện dự án.
Ông Châu cho rằng, Thành phố có thể giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này. Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay.
Phương án 2 là thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô". Theo đó, các thửa đất có hình dạng bất định hình thuộc Nhà nước quản lý, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.
Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.
“Phương án 1 và phương án 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật. Trong đó, phương án 2 rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện đổi ngang đất thô vừa tích tụ được quỹ đất mới có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây”, ông Châu nói và cho rằng, dù doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng doanh nghiệp cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.
Phương án thứ 3 là đấu giá, đấu thầu để chọn chủ đầu tư. Phương án này áp dụng với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, thuộc Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư.
“Chúng tôi đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định đối với những dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn). Đối với những dự án đang thực hiện dở dang, UBND Thành phố cần chỉ đạo xem xét từng trường hợp cụ thể để áp dụng cho phù hợp, có lý có tình”, ông Châu nói.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
