Áp lực vơi dần
“Điều quan trọng nhất là nội dung của các nghị quyết sẽ được triển khai ngay trong thực tiễn sau khi được Quốc hội thông qua, từ đó kích hoạt dòng vốn lưu thông, các dự án vướng thủ tục, dự án đang xây dựng dở dang được khởi công trở lại, lúc đó sẽ tự động ‘đánh thức’ niềm tin toàn thị trường”. Đây là chia sẻ của ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, cũng là điều mong mỏi của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc hiện nay.
Tại nhiều cuộc họp tháo gỡ khó khăn gần đây, quan điểm của một số bộ, ngành cho rằng, trước khi chờ được gỡ vướng, các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách bán bớt sản phẩm, tập trung nguồn lực tài chính để thực hiện những dự án có hiệu quả.
Tuy nhiên, để làm được điều này, vấn đề cốt lõi vẫn là hoàn thiện pháp lý dự án, vì nếu pháp lý chưa đầy đủ, doanh nghiệp sẽ không thể triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường, còn ngân hàng sẽ gặp khó trong việc tái cấu trúc nợ nên khó có thể cho vay thêm, tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng tới nguồn cung và dòng vốn vào thị trường bất động sản.
Thực tế, 3 dự án luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2024 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 đã mang lại tác động tích cực, giúp tâm lý thị trường trở nên hứng khởi hơn, nhưng không thể phủ nhận vẫn còn những “điểm nghẽn” cần tiếp tục tháo gỡ, cũng như cần sự quyết tâm hơn của các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương trong việc gỡ vướng cho các doanh nghiệp, dự án.
Theo ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch HĐQT Constrexim, hiện tại, rủi ro đầu tư bất động sản vẫn còn lớn khi doanh nghiệp không thể dự toán các chi phí phát sinh do dự án bị kéo dài thời gian triển khai. Lãnh đạo Constrexim cho biết, để bù đắp, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán. Do đó, nếu không sớm có biện pháp can thiệp kịp thời, gánh nặng này cuối cùng sẽ dồn lên vai người mua nhà.
Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội cũng cho biết, hiện tại, biến động chi phí đầu tư đang tạo ra rủi ro lớn hơn nhiều so với biến động lãi suất. Điều này có thể được hiểu rằng, khi chi phí phát sinh vượt quá dự toán ban đầu, còn doanh thu từ dự án không đủ bù đắp, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn về tài chính. Trong khi đó, một phần chi phí có thể không được tính đúng, tính đủ để khấu trừ thuế, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính quý III/2024 của gần 90 doanh nghiệp bất động niêm yết trên 2 sàn HOSE và HNX cho thấy, doanh thu và lợi nhuận tiếp tục tăng trưởng so với cùng kỳ, mức tăng lần lượt khoảng 17% và 19%. Tuy nhiên, nếu ngoại trừ những doanh nghiệp lớn như Vinhomes… thì bức tranh kinh doanh quý vừa qua của nhóm này chưa có nhiều điểm sáng.
Trong khi đó, áp lực dư nợ vay tài chính nói chung và trái phiếu đến hạn nói riêng vẫn lớn với các doanh nghiệp lĩnh vực này.
Trên thị trường bất động sản, một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là sản phẩm không phù hợp nhu cầu thị trường. Khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho bất động sản hiện tập trung nhiều ở phân khúc đất nền và nhà liền thổ tại các khu vực vùng ven.
Cụ thể, theo VietstockFinance, dư nợ tài chính của 87 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán (bao gồm HOSE, HNX và UPCoM) tính đến 30/9/2024 tăng gần 11% so với đầu năm, lên hơn 262.000 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay tăng hơn 30%, lên hơn 10.300 tỷ đồng.
Còn Công ty Chứng khoán VNDirect ước tính, có hơn 76.700 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong quý IV/2024, tăng gần gấp đôi so với quý liền trước. Trong đó, bất động sản là nhóm có tỷ trọng lớn nhất, chiếm 35,8% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn.
Báo cáo trái phiếu tháng 10/2024 của VIS Rating cũng cho thấy, 47% giá trị trái phiếu rủi ro cao trong 12 tháng tới đến từ các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhà ở.
Tuy vậy, VIS Rating cũng đánh giá, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các doanh nghiệp địa ốc nhìn chung đã được cải thiện trong năm 2024, nhờ sự gia tăng các khoản tín dụng ngân hàng cho hoạt động kinh doanh bất động sản và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước.
Ngoài ra, nỗ lực đạt được các thỏa thuận hoán đổi, gia hạn nợ cũng như quay vòng vốn cũng giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực triển khai các dự án, sớm đưa sản phẩm ra thị trường, qua đó thu được dòng tiền về.
Quay trở lại với các nghị quyết về thị trường bất động sản, một trong những nội dung trọng tâm được nêu ra là yêu cầu các cơ quan quản lý có phương án giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có sự thay đổi trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể.
Đồng thời, đánh giá đầy đủ lợi ích, chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để bảo đảm quyền lợi chính đáng của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, vì lợi ích chung, tổng thể, giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội; không “hình sự hóa” các quan hệ kinh tế - dân sự; làm rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm”.
Có giải pháp cụ thể và hướng dẫn các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ vướng mắc liên quan đến quản lý, sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
Có cơ chế, chính sách xử lý đối với trường hợp phương án sử dụng đất sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp không còn phù hợp với quy hoạch; có giải pháp cụ thể tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) đã ký kết, hoàn thành trong năm 2025.
Doanh nghiệp cần chủ động hơn
Trên thị trường bất động sản, một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là sản phẩm không phù hợp nhu cầu thị trường. Khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho bất động sản hiện tập trung nhiều ở phân khúc đất nền và nhà liền thổ tại các khu vực vùng ven.
Các sản phẩm này không thu hút được sự quan tâm của người mua do giá bán ở mức cao so với mặt bằng thu nhập chung, pháp lý không chuẩn chỉnh và vị trí dự án không thuận lợi, nằm ở khu vực ít tiện ích hay xa trung tâm. Đối với loại hình đáp ứng nhu cầu thực là căn hộ chung cư, lượng hàng tồn kho tập trung chủ yếu tại 2 thị trường lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, tình trạng tồn kho bất động sản cao hiện nay xuất phát từ giai đoạn thị trường phát triển “nóng” trước đó.
Trong thời gian này, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay rót vốn vào các địa phương với mục tiêu phát triển dự án, nhưng lại tập trung vào các sản phẩm mang tính đầu cơ cao như bất động sản nghỉ dưỡng hay đất nền, thay vì các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như căn hộ bình dân, nhà ở xã hội... Đến nay, khi thị trường gặp khó khăn, các sản phẩm này không thể thanh khoản dù đã hoàn thành xây dựng, dẫn tới chủ đầu tư gặp khó về nguồn vốn.
Để giải quyết vấn đề này, theo ông Đính, thời gian tới, bên cạnh gỡ vướng pháp lý, các doanh nghiệp cần tái cơ cấu sản phẩm để phù hợp với nhu cầu thị trường, tập trung vào các sản phẩm phục vụ số đông. Người dân đang tìm kiếm nhà ở giá hợp lý, trong khi đa phần sản phẩm trên thị trường hiện có giá quá cao nên khó tiếp cận.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản nên tập trung vào những dự án khả thi, đảm bảo khả năng sinh lời. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện tình hình tài chính và hướng đến sự phát triển bền vững.
Trước diễn biến một số ngân hàng tăng lãi suất huy động trong nửa đầu tháng 11/2024, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng duy trì mặt bằng lãi suất tiền gửi ổn định, phấn đấu giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ doanh nghiệp, người dân thúc đẩy sản xuất - kinh doanh.
Theo tính toán của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15% trong năm nay, dự kiến có gần 670.000 tỷ đồng vốn tín dụng sẽ được bơm ra nền kinh tế trong 2 tháng cuối năm 2024. Các ngân hàng đang triển khai nhiều gói vay ưu đãi lãi suất từ 4,5-6,5%/năm cho kỳ hạn ngắn và dưới 9%/năm cho kỳ hạn trung và dài.
Tuy vậy, ngành bất động sản - lĩnh vực thường có nhu cầu vốn lớn, lại không dễ tiếp cận như các lĩnh vực khác. Khả năng tận dụng được dòng vốn này phụ thuộc đáng kể vào “sức khỏe” tài chính của doanh nghiệp, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và sức tiêu thụ sản phẩm trên thị trường.
