Quy định hệ số quy đổi rủi ro: Một thông lệ quốc tế
Trong một cuộc họp tại Ngân hàng Nhà nước bàn về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Phùng Quang Hưng, Phó tổng giám đốc Techcombank kiến nghị: “Là một lĩnh vực được đánh giá có rủi ro cao, hệ số cho vay bất động sản ở mức 200% là dễ hiểu. Tuy nhiên, cơ quan quản lý nên có sự xem xét tùy từng dự án và giai đoạn dự án sẽ có trường hợp giảm hệ số rủi ro”.
Tương tự, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank cho rằng, nếu coi bất động sản là một ngành quan trọng thì đừng coi nó là ngành không tốt. Do đó, việc áp dụng hệ số rủi ro tới 200% do lĩnh vực này đang chiếm tỷ trọng tín dụng cao nên được xem xét sửa đổi, nếu giảm xuống sẽ là giải pháp thiết thực để thúc đẩy thị trường.
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoài Ân, CFA Founder IFSS, chuyên gia đào tạo và tư vấn hoạt động ngân hàng, Công ty cổ phần Giải pháp tài chính tích hợp cho biết, việc quy định hệ số quy đổi rủi ro cho các phân khúc tín dụng khác nhau là một thông lệ quốc tế theo tiêu chuẩn Basel II, chứ không phải chỉ là quy định của Ngân hàng Nhà nước ở Việt Nam. Cùng là một khoản vay, nhưng tính chất rủi ro sẽ rất khác nhau giữa các lĩnh vực kinh doanh ổn định và lĩnh vực kinh doanh có tính chu kỳ như bất động sản.
“Việc điều chỉnh hệ số quy đổi rủi ro xuống 150% từ mức 200% như các ý kiến hiện tại là một phương án đã từng xảy ra trong quá khứ, khi Ngân hàng Nhà nước tùy thời kỳ mà có sự thay đổi tỷ lệ này”, ông Ân nói.
Tuy nhiên, ông Ân nhấn mạnh: “Chúng ta cần phải lưu ý, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang có mức độ rủi ro cao, đặc biệt là cao hơn giai đoạn trước rất nhiều. Do đó, việc áp dụng một hệ số rủi ro thấp hơn sẽ không phù hợp với bản chất quản trị rủi ro của ngân hàng. Áp dụng hệ số quy đổi rủi ro cho các phân khúc bất động sản khác nhau có thể gặp nhiều khó khăn và thách thức. Việc chia thành từng phân khúc đòi hỏi sự phân loại rõ ràng, công bằng và không phải lúc nào cũng dễ dàng”.
Cụ thể hơn, ông Ân phân tích, đối với việc phân loại dự án, xác định dự án thuộc loại nào trong nhiều phân khúc bất động sản có thể gây ra sự không rõ ràng và tranh chấp. Bên cạnh đó, một dự án bất động sản có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, từ dân cư, thương mại đến công nghiệp. Điều này khiến việc xác định mục tiêu và rủi ro cụ thể trở nên phức tạp. Tiếp theo là câu chuyện quản lý nợ vay, ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc tách biệt và quản lý các khoản vay cho các phân khúc khác nhau. Sự phức tạp trong việc quản lý nợ vay có thể dẫn đến rủi ro không được đánh giá chính xác.
Hạ đồng loạt hệ số rủi ro lúc này là chưa phù hợp
Tỷ lệ nợ xấu tín dụng bất động sản đến tháng 9/2023 cao hơn so với thời điểm 31/12/2022 (2,89% so với 1,72%).
Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng, tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.
“Trong 9 tháng đầu năm nay, tín dụng kinh doanh bất động sản có sự tăng trưởng rất cao (tăng 21,86%), cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Điều này có thể cho thấy, các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản đang dần phát huy hiệu quả”, bà Giang nhận xét.
Tuy nhiên, trước tình hình nền kinh tế còn nhiều khó khăn, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu nhập của người dân đều bị ảnh hưởng, dẫn tới chất lượng tín dụng bất động sản tiềm ẩn những rủi ro cần chú ý. Tỷ lệ nợ xấu tín dụng bất động sản đến tháng 9/2023 cao hơn so với thời điểm 31/12/2022 (2,89% so với 1,72%).
“Tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng giảm, trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản tăng cao. Đây là điểm cần chú ý, khi cầu tín dụng để mua bất động sản có xu hướng đi xuống, phần nào phản ánh sức mua của thị trường đang giảm so với trước”, bà Giang nói.
Liên quan đến vấn đề an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, bà Giang nhấn mạnh: “Nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường. Do đó, nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản”.
Ông Trần Ngọc Báu, thành viên Hội đồng quản trị, Giám đốc điều hành WiGroup nêu quan điểm, Việt Nam cần phải kiểm soát mạnh hơn thị trường bất động sản, thay vì nhanh chóng triển khai nới lỏng cho khu vực này. Bởi lẽ, đây không những là ngành có tỷ trọng tín dụng cao, rủi ro đầu cơ lớn, mà còn liên quan mật thiết đến an sinh xã hội, ổn định tài chính quốc gia. Việc hạ đồng loạt hệ số rủi ro như mong muốn của các ngân hàng nhằm giảm lãi vay đối với người mua nhà lúc này là chưa phù hợp. Điều cần làm là tập trung vào việc tách nhóm sâu hơn để áp hệ số rủi cho từng nhóm bất động sản, thay vì còn khá chung chung như hiện tại.
Theo ông Báu, việc phân nhóm và áp dụng hệ số rủi ro khác nhau với từng nhóm và có những chỉ tiêu định tính, định lượng đi kèm một cách rõ ràng sẽ giúp điều tiết chi phí vốn của hệ thống ngân hàng, từ đó nắn lại dòng tín dụng đến đúng hướng nhưng vẫn đảm bảo được sự kiểm soát rủi ro hệ thống. Trong dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 41/2016/TT-NHNN, cơ quan quản lý đang hướng đến định hướng này.
“Đề xuất đánh giá hệ số rủi ro theo từng dự án và giai đoạn của dự án là một định hướng có lẽ cả nhà điều hành và thị trường đều mong muốn hướng đến. Tuy nhiên, với một thị trường bất động sản sơ khai về thông tin dữ liệu và tình trạng sở hữu chéo tại các ngân hàng còn phức tạp thì e rằng việc triển khai sẽ khó mang lại hiệu quả như mong đợi”, ông Báu nhận định.
