Cẩn trọng chiêu lách luật bán nhà không cần dự án

Ham rẻ dính ngay dự án "ma"

Sở dĩ những dự án này có thể thu hút được rất nhiều người quan tâm từ việc mức giá các sản phẩm danh nghĩa tương đối rẻ, đồng thời đa phần là đất nền. So với việc đầu tư vào các dự án chính thống của công ty bất động sản với giá từ vài chục lên đến cả trăm triệu đồng/m2, thì các dự án ở các khu vực vùng ven rẻ hơn rất nhiều, chỉ khoảng trên dưới 10 triệu đồng/m2, thậm chí rẻ hơn.

Không những vậy, khi được tham quan thực tế, nhiều dự án còn được đầu tư rất bài bản như đường nhựa, cắm mốc ranh giới giữa các lô đất vuông vức, và có tiềm năng rất phát triển thông qua những lời đường mật của cò đất. Duy chỉ có điều lạ, dù mua trực tiếp của chủ đầu tư, nhưng trong các kiểu hợp đồng thì bên bán lại là một cá nhân, chủ đầu tư chỉ đứng ở vai trò đơn vị được ủy quyền bán lại dự án và khách hàng là người mua lại…

Tuy nhiên, qua những lời đường mật về số tiền lãi thu được sau những lần đầu tư, nên khách hàng dù biết có vấn đề nhưng vẫn ký vào hợp đồng. Chỉ đến khi sau một thời gian không nhận được sổ đỏ hoặc bị cơ quan nhà nước xử lý khu đất, số tiền cam kết cũng không thấy được hoàn trả, gọi liên lạc "cò" tắt máy, khách hàng mới chạy đôn chạy đáo tìm về chủ đầu tư đề đòi lại tiền. Tuy nhiên, phần lớn các trường hợp ghi nhận được đều không đòi được hoặc đòi được rất ít từ những doanh nghiệp mang danh "chủ đầu tư" kiểu này.

Tình trạng này trong thời gian vừa qua diễn ra khá phổ biến và thường xuyên ở các tỉnh vùng ven ở TP.HCM khi cơn sốt đất nền diễn ra hồi đầu 2017. Hàng nghìn trường hợp được ghi nhận giao dịch tại các dự án chưa đủ điều kiện bán hàng như trên.

Trong đó, có đơn vị môi giới đang bị cơ quan thực thi pháp luật điều tra khi tự xưng là chủ đầu tư dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đất nền Khu vực VIII-3, Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, nhưng vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”. Đơn vị này cũng quảng cáo rầm rộ khi “mạnh miệng” công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền, khiến gần 500 người đã đặt cọc hơn 16 tỷ đồng mua dự án này.

Tại phía Bắc, dù không rầm rộ bằng, nwhng cũng ghi nhận thực tế ở một số dự án nghỉ dưỡng vùng ven Ba Vì, Sóc Sơn, như Zen Resort (Điền Viên thôn), LeMont Bavi Resort & Spa, Vườn Vua Resort, Green Villas Yên Bài…, hay một số dự án ở Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bắc Giang… Các dự án cũng từng ra mắt rất huy hoàng và rầm rộ, bán trao tay rất nhiều cho các nhà đầu tư, nhưng sau đó nhanh chóng bị các cơ quan chức năng "tuýt còi" sai phạm. 

Khách hàng cần phải cảnh giác

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền để lách luật không phải làm thủ tục chấp thuận đầu tư dự án là hình thức vô cùng rủi ro cho khách hàng.

Trên thực tế, theo Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có thể ủy quyền cho pháp nhận khác để xác lập, thực hiện giao dịch nhân sự, tuy nhiên, mới chỉ dừng ở mức "có thể", bởi lẽ có những công việc không thể ủy quyền hoặc cần phải xem xét cụ thể ở các quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.

 Trước khi xuống tiền cần tìm hiểu rõ hồ sơ pháp lý dự án

Đặc biệt, với các giao dịch liên quan đến tài sản là đất đai, nhà cửa, bắt buộc phải áp dụng theo các quy định của Luật chuyên ngành là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Doanh nghiệp. Khi một cá nhân (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ủy quyền cho một công ty (có ngành nghề kinh doanh bất kỳ) để thực hiện các giao dịch như ký hợp đồng chuyển nhượng không chỉ vi phạm Điều 14, Luật Doanh nghiệp 2014, mà còn vi phạm cả Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản.

Việc ủy quyền này dù có nhận thù lao và mang lại doanh thu cho công ty kinh doanh bất động sản, nhưng việc nhận ủy quyền đó nằm ngoài phạm vi chức năng hoạt động ngành nghề kinh doanh bất động sản, cơ quan thuế sẽ không được công nhận các chi phí bỏ ra vì không phục vụ hoạt động kinh doanh. Đồng thời, không đúng với phạm vi “kinh doanh bất động sản” của Luật Kinh doanh bất động sản và điều lệ công ty về phạm vi hoạt động kinh doanh.

Như vậy, cá nhân (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ủy quyền cho một công ty để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho... quyền sử dụng đất là hoàn toàn không phù hợp quy định pháp luật và các giao dịch phát sinh từ việc nhân danh ủy quyền này đều dẫn đến bị tuyên vô hiệu. Với bản chất như vậy, sẽ không bên công chứng hoặc cơ quan nhà nước thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản ủy quyền này. Xét cho cùng, trường hợp này là lấy con dấu đỏ của doanh nghiệp để nhằm khách hàng “tin hơn” so với việc cá nhân này ủy quyền bằng giấy tay cho cá nhân khác.

Trong các hợp đồng giao dịch với khách hàng, công ty kinh doanh bất động sản tự mình (không nhân danh bên cá nhân có quyền sử dụng đất) đứng tên là bên chuyển nhượng (hoặc ghi giấy ủy ở nơi khó thấy) nhằm cho người dân nhầm tưởng việc ủy quyền này là phù hợp pháp luật, việc ký hợp đồng giao dịch với công ty kinh doanh bất động sản là hợp pháp.

"Với những trường hợp như trên, người dân cần cân nhắc vì việc ủy quyền có nhiều rủi ro và việc công ty kinh doanh bất động sản này nhận ủy quyền như vậy là không phù hợp Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản. Người dân cũng không thể nghe theo kiểu lập luận: không có vi phạm nên không bị Cơ quan nhà nước xử lý, lấy số đông vi phạm để chứng minh là không có vi phạm...", ông Phượng nhấn mạnh và cho biết việc các cơ quan chính quyền tại địa phương chậm xử lý các vi phạm trong việc phân lô và ủy quyền, giao dịch trái quy định như trên đang làm cho dư luận đang rất e ngại và dường như các hành vi vi phạm này đang thách thức cơ quan nhà nước trong việc xử lý.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, đối với đất nền, pháp lý cao nhất là bản quy hoạch 1/500 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh quy hoạch 1/500 thì điều quan trọng nữa là thông báo của Sở Tài chính liên quan đến nghĩa vụ tài chính như đóng tiền sử dụng đất chưa, bao nhiêu… Đây là những điều người mua cần phải biết.

Thực tế, với nhiều dự án "ma", người mua lúc đó chỉ biết giá đất đang lên từng ngày, không quan tâm yếu tố pháp lý, chỉ cần không vướng quy hoạch, tranh chấp thì người ta sẽ xuống tiền đầu tư. Giờ hết sốt, giá giảm mạnh cũng không có người mua bởi loại sản phẩm này trước chủ yếu là dân đầu cơ, cò đất mua vào bán ra làm sốt ảo, giờ qua thời điểm tốt, họ thoát hết khỏi thị trường, người mua thực thì tỉnh táo, không ai dại mà vướng vào đất nhập nhằng pháp lý với giá quá cao. Vì vậy, khi đầu tư, người mua cần để ý các yếu tố: vị trí dự án; kết nối vùng; cơ sở hạ tầng.

Liên quan đến vấn đề phân lô bán nền, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, trên thực tế, một số cá nhân lợi dụng sự sôi động của thị trường đã mua gom đất trong dân để phân lô bán nền. Các dự án này thường không có đầy đủ hồ sơ pháp lý, không có quy hoạch cụ thể.

Với các dự án này, không những người mua gặp rủi ro lớn, mà còn khiến phá vỡ quy hoạch tổng thể chung cả khu vực. Vì vậy, cơ quan nhà nước phải tăng cường công tăng kiểm tra, giám sát và biện pháp, chế tài mạnh để quản lý tình trạng trên, giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, ổn định hơn.