Cần sớm cởi trói thủ tục dự án để giải cứu thị trường

Thanh khoản tê liệt, ngân sách giảm sâu

Thị trường bất động sản TP.HCM đang đối mặt với tình trạng sụt giảm nghiêm trọng về quy mô thị trường, nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.

Trong 6 tháng đầu năm 2019, TP.HCM chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ có 2,233 ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng chỉ đề xuất chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại mới, giảm đến 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018). Điều đáng quan tâm là quý II/2019, không có dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền nào ra thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Sự sụt giảm của thị trường bất động sản TP.HCM trong hơn 2 năm qua không chỉ tác động đến người mua nhà. Biến động giá do cung giảm mà còn tác động tiêu cực đến nguồn thu ngân sách thành phố hiện nay và có thể cả trong thời gian tới do "độ trễ" của quá trình thực hiện dự án: Năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%); số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%).

Kết quả thu ngân sách thành phố 6 tháng đầu năm 2019 là 133.744 tỷ đồng, chỉ đạt 46,08% dự toán thu cả năm. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất tiếp tục xu thế sụt giảm, giảm đến khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tổng số tiền nợ thuế tại thành phố lên đến 13.545 tỷ đồng, tăng gần 52% so với cùng kỳ năm trước, trong đó riêng khoản nợ thuế liên quan đến đất đai là 3.401 tỷ đồng, chiếm 25,1% tổng số nợ thuế, tăng 1,5 lần so với thời điểm cuối năm 2018.

Sáu tháng đầu năm 2019, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào 26 dự án bất động sản của thành phố, với vốn đăng ký 225,9 triệu USD, chiếm 42,7% tổng vốn FDI. HoREA nhận thấy, mặc dù nguồn vốn FDI đầu tư vào bất động sản đứng vị trí thứ nhất, nhưng chỉ có tính nhất thời chưa đến mức phải quan ngại vì số vốn đăng ký chưa phải quá lớn và nhiều năm qua lĩnh vực bất động sản thường đứng thứ 3 hoặc thứ 2 trong thu hút nguồn vốn FDI.

Sáu tháng đầu năm 2019, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố đạt 2,15 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ tín dụng của các ngân hàng thương mại đạt 1,12 triệu tỷ đồng, chiếm 52,18% tổng dư nợ, tăng 7,5% so với cuối năm 2018 (cao hơn mức tăng 7,1% của cả nước); tín dụng bất động sản tăng thấp hơn, chỉ tăng 6,7% và chiếm khoảng 10,82% tổng dư nợ tín dụng. Điều này phù hợp với chủ trương của Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư và cả người mua nhà đều khó tiếp cận vốn tín dụng hơn trước đây.

Để tìm kiếm các nguồn vốn thay thế dần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, ngoài việc mở rộng hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài (vốn FDI), hoặc tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn giải pháp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung vốn.

Trong 5 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành, đứng vị trí thứ hai. Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao lên đến 12-14,5%/năm, cao gần gấp đôi lãi suất tiết kiệm, tiềm ẩn rủi ro đối với cả doanh nghiệp phát hành trái phiếu, nhà đầu tư và ngân hàng.

Cởi trói thủ tục để khơi thông thị trường

Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sụt giảm, trong đó nguyên nhân chính yếu được xác định xuất phát từ sự ách tắc về thủ tục phê duyệt quy hoạch dự án, thậm chí có sự “đá” nhau giữa các quy định hiện hành. Do vậy, để khơi thông thị trường, trước hết cần phải gỡ được nút thắt về thủ tục.

Cụ thể, ách tắc thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án nhà ở thương mại. Mặc dù hiện nay đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" của UBND TP.HCM, nhưng doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định "chủ đầu tư tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", trong lúc Khoản (8.a) Điều 33 Luật Đầu tư quy định ghi tên "nhà đầu tư" trong "Quyết định chủ trương đầu tư" dự án nhà ở đã được giải phóng mặt bằng.

Theo HoREA, Khoản 4 Điều 30, Khoản 1 Điều 31 Luật Quy hoạch đô thị, quy định: "Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng" và căn cứ Khoản (2.d) Điều 28 Luật Xây dựng quy định: "Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng", có thể hiểu là, sau khi đã tạo lập được quỹ đất đầu tư và đã có "Quyết định chủ trương đầu tư", thì "nhà đầu tư" lập và trình duyệt "quy hoạch chi tiết" trước.

Nếu không có "quy hoạch chi tiết" được duyệt thì không thể "lập dự án đầu tư xây dựng" và thực hiện thủ tục "công nhận chủ đầu tư" dự án. Hiệp hội đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc thụ lý, giải quyết hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do "nhà đầu tư" dự án đề xuất, sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM để chủ đầu tư có cơ sở thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các thủ tục về quyền sử dụng đất dự án.

Ngoài ách tắc về thủ tục phê duyệt quy hoạch, một ách tắc khác khiến thị trường bị ngưng trệ là sự ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở. Hiện các quy định pháp luật quy định của vấn đề này có sự chồng chéo, không đồng bộ. Theo đó, tại Khoản 3 Điều 22 Luật Nhà ở quy định "Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định".

Trong khi đó,  tại Khoản (2.c) Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì chỉ có một trường hợp chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở.

Theo đó, kể từ ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại mới đã giải phóng mặt bằng, có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở; đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất; xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý (thường chiếm khoảng 10% diện tích dự án), đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư.

Các dự án này đều phải thực hiện thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định tại Khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở và Khoản (1.a) Điều 32 Luật Đầu tư. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì bị ách tắc thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết (như đã nêu tại Mục 1 trên đây) và thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án.

Theo quan sát, trong hơn 2 năm qua, Sở Xây dựng đã trình UBND TP.HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư" đối với khoảng 130 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp.

Quyết định này thuộc thẩm quyền của UBND TP.HCM, phù hợp với các quy định pháp luật nêu trên và phù hợp với Nghị quyết 54/2017/QH14 ngày 24/11/2017 của Quốc hội "Về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh".

Đây là cách làm sáng tạo và phù hợp với yêu cầu của thực tiễn, rút ngắn được thời gian và quy trình làm thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Bởi nội hàm của "Quyết định chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư" dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, có liên quan đến thẩm quyền của hai cơ quan chức năng sau đây: (i) Sở Xây dựng đề xuất "Quyết định công nhận chủ đầu tư"; (ii) Sở Kế hoạch - Đầu tư đề xuất "Quyết định chủ trương đầu tư". Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP còn có quy định về "chấp thuận chủ trương đầu tư".

Song vấn đề đặt ra là Sở Xây dựng hay Sở Kế hoạch - Đầu tư là cơ quan chủ trì đề xuất ban hành "Quyết định ba trong một" này. Nếu chỉ ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" thì Sở Kế hoạch - Đầu tư là "cơ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến của Sở Xây dựng" theo quy định tại Khoản 3 Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Tương tự, thời gian qua, Sở Xây dựng là cơ quan đề xuất ban hành "Quyết định ba trong một", nhưng đang "bị" coi là vẫn chưa đảm bảo các thủ tục hành chính. Nếu các dự án này bị tạm dừng thực hiện để rà soát thủ tục hành chính thì các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư và các ngân hàng liên quan đều gặp khó khăn và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Để tháo gỡ sự ách tắc này, HoREA đề nghị UBND TP.HCM tiếp tục thực hiện việc ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư" (Quyết định ba trong một) để rút ngắn thời gian và quy trình làm thủ tục hành chính, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.