Cần lượng hóa các rủi ro, bất cập

Dự thảo Thông tư Bộ Xây dựng đang đưa ra lấy ý kiến có nhiều điểm mới, tích cực, khắc phục các bất cập của Thông tư 02/2016. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điểm, cơ quan soạn thảo cần phải xem xét, chỉnh sửa cho phù hợp với thực tế thị trường.

Chẳng hạn, tại Điều 1: Phạm vi điều chỉnh, Bộ Xây dựng đã mở rộng phạm vi điều chỉnh thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác. Tức là trộn lẫn các chức năng bất động sản như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm… Khi trộn lẫn các chức năng này, thì các nhà làm luật phải lượng hóa được đặc thù hoạt động của các chức năng này như thời gian hoạt động, luồng người ra vào, luồng người kinh doanh, khách thuê, khách ở... và các rủi ro, xung đột lợi ích của các nhóm cư dân trong hoạt động của tòa nhà. Bởi vì, với bất động sản du lịch thì người đi du lịch là để hưởng thụ, trái ngược với những cư dân sống tại tòa nhà, những người cần yên tĩnh để nghỉ ngơi. Tương tự, thời gian hoạt động, luồng người ra vào tại các khu thương mại cũng ảnh hưởng tới hoạt động của các cư dân tại tòa nhà.

Ông Nguyễn Quang Huy

Như vậy, nếu quy định như vậy sẽ trộn lẫn các chức năng của bất động sản. Hơn nữa, Dự thảo Thông tư có nhiệm vụ hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở, thì phạm vi điều chỉnh của Thông tư sẽ không được vượt quá phạm vi Luật Nhà ở. Nếu trộn lẫn tất cả các loại hình bất động sản như trên, thì sẽ liên quan tới nhiều luật khác và các quy định chuyên ngành khác như Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản… Việc một thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở mở rộng sang các đối tượng bất động sản khác ngoài Luật Nhà ở sẽ có nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật và cũng không thể điều chỉnh hết được. Đặc biệt, việc mở rộng phạm vi sang các bất động sản, nhưng không lượng hóa được các phân khu chức năng của bất động sản này. Do vậy, đối tượng áp dụng chỉ nên tập trung vào mảng nhà ở và cư dân, không mở rộng điều chỉnh hoạt động, chức năng khác của bất động sản. Nếu không, Dự thảo khi ban hành sẽ rất khó thực thi trong thực tế.

Về quy định ban quản trị nhà chung cư tại Điều 17 của Dự thảo cũng có một số vấn đề cần bàn.

Thứ nhất, tư cách pháp nhân của ban quản trị và các hoạt động, mô hình của ban quản trị phải được định nghĩa trong Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp này, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không thể có tư cách pháp nhân, con dấu (chỉ có Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành mới có thể quy định tư cách pháp nhân).

Thứ hai, phải định nghĩa ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở thay mặt cho cư dân để lựa chọn giám sát công ty quản lý, thay vì ban quản trị là một tổ chức chuyên môn.

Về mô hình ban quản trị (Điều 18), thứ nhất, Khoản 1, Điều 18 không thể quy định mô hình hoạt động của ban quản trị theo hội đồng quản trị của công ty cổ phần/hợp tác xã. Điều này gây hiểu nhầm, bởi theo Luật Doanh nghiệp, công ty cổ phần có nhiều hình thức công ty cổ phần như công ty cổ phần đại chúng hoặc không đại chúng. Rõ ràng ở đây sẽ xảy ra xung đột. Nếu như ban quản trị là hội đồng quản trị, thì ban quản trị không phải pháp nhân. Như vậy, lúc thì định nghĩa ban quản trị như một pháp nhân, lúc thì lại không phải là pháp nhân.

Thứ hai, Khoản 2, Điều 18 không nên định nghĩa các hoạt động của ban quản trị như mô hình hợp tác xã hay hội đồng quản trị của công ty cổ phần, bởi hoạt động của hội đồng quản trị và hợp tác xã có các loại hình khác nhau. Mỗi công ty giao cho hội đồng quản trị những thẩm quyền khác nhau và không dùng ngôn từ mang tính chất tham chiếu trong các thông tư hướng dẫn sẽ dẫn đến khó áp dụng. Nên định nghĩa rõ ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, hoạt động tự quản, giống như quy định tại Khoản 3, Điều 18. Với cách tiếp cận ban quản trị là một dạng dân chủ cơ sở thì việc lựa chọn các thành viên ban quản trị hoàn toàn khác so với hình thái chuyên môn.

Về số lượng, thành phần ban quản trị nhà chung cư (Điều 20), để tránh trường hợp đại diện chủ đầu tư làm Trưởng ban quản trị sẽ dẫn đến xung đột lợi ích về vấn đề quản trị, việc chuyển giao từ chủ đầu tư sang ban quản trị không được minh bạch, nên chỉnh sửa theo các cách sau.

Thứ nhất, nên quy định chủ đầu tư giữ vai trò thành viên ban quản trị tại hội nghị nhà chung cư lần đầu. Còn tại hội nghị nhà chung cư kế tiếp, thì cư dân sẽ thực hiện bỏ phiếu bầu và chủ đầu tư có tư cách và quyền lợi như các chủ sở hữu khác của tòa nhà (chúng ta có thể tham chiếu về các thành viên sáng lập công ty, cổ đông sáng lập công ty cũng chỉ có vai trò ban đầu, không được quy định vĩnh viễn để tạo ra nền tảng dân chủ bền vững).

Thứ hai, về việc tách nhập ban quản trị cụm nhà chung cư, nên tham chiếu rõ sở hữu chung của nhà chung cư là sở hữu chung không thể chia cắt và do cộng đồng cư dân quyết định. Như vậy, nếu sở hữu chung không thể chia cắt, thì các ban quản trị cũng không thể chia cắt. Chúng ta phải quy định rõ thế nào là cụm nhà chung cư và chung cư độc lập.

Thứ ba, liên quan đến tính liên tục của ban quản trị. Hiện nay, các thành viên ban quản trị tại nhiều tòa nhà chung cư đã từ chức, từ nhiệm và việc này dẫn đến sự gián đoạn trong nội bộ ban quản trị. Vậy phải có quy định rõ về việc khi các cá nhân ứng cử tham gia thành viên ban quản trị phải ký cam kết trách nhiệm cá nhân để đảm bảo khi từ chức, từ nhiệm nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm cho đến khi ban quản trị mới được công nhận. Hoặc phải quy định chi tiết trong trường hợp thành viên ban quản trị bị mất năng lực hành vi dân sự, ốm đau thì duy trì thế nào để đảm bảo hoạt động của ban quản trị.