Chỗ nào cũng vướng
Ngay từ khi bắt đầu khởi động, tinh thần sửa đổi dự án Luật Đất đai đã được nhấn mạnh là xác lập nguyên tắc cân bằng, hài hòa lợi ích giữa các chủ thể trong quan hệ đất đai, mà cụ thể ở đây là làm rõ cơ chế chuyển dịch đất đai trong trường hợp Nhà nước thu hồi hoặc/và nhà đầu tư thương thảo với người sử dụng đất.
Tuy nhiên, trải qua nhiều cuộc thảo luận lớn nhỏ suốt thời gian qua, từ các hội thảo khoa học, tọa đàm... tới bên lề nghị trường Quốc hội, điều ghi nhận được là vẫn chưa có giải pháp thỏa đáng nào được đưa ra. Cho tới thời điểm hiện tại, với những quy định tại Luật Đất đai 2013 hiện hành, rất nhiều dự án của cả Nhà nước lẫn tư nhân đều gặp vướng mắc trong khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Chẳng hạn, dự án đầu tư xây dựng công trình cầu Rạch Miễu 2 (dự án cầu Rạch Miễu 2) nối 2 tỉnh Tiền Giang và Bến Tre được khởi công từ cuối tháng 3/2022, nhưng do tỷ lệ mặt bằng sạch quá thấp (chỉ đạt 3,4% tổng diện tích dự án) nên gói thầu XL-01 vẫn chưa thể thi công.
Tại TP.HCM, dự án cầu Long Kiểng được UBND Thành phố phê duyệt từ năm 2001, nhưng thi công được hơn 50% thì tạm ngưng vì thiếu mặt bằng và phải đến tháng 9/2022 mới tái khởi công, dự kiến hoàn thành cuối năm 2023.
Tương tự, một trong những thách thức lớn nhất được UBND TP.Hà Nội chỉ ra tại “siêu” dự án Vành đai 4 - Vùng Thủ đô là công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do dự án đi qua nhiều địa bàn.
Với các dự án ngoài đầu tư công, từ đầu năm 2022 đến nay, nhiều dự án cũng bị đình trệ do vướng giải phóng mặt bằng. Trong những văn bản góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi gần đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đều nhấn mạnh việc nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm dự án, bởi các thửa đất cuối cùng thường thuộc về giới “đầu nậu”, “đầu cơ” đất đai. Điều này dẫn đến tình trạng có dự án khu đô thị vì không bồi thường được cho chủ đất mà “đứng hình” suốt nhiều năm.
Đơn cử, một dự án bất động sản cao cấp quy mô 7 ha tại quận 2 (nay thuộc TP. Thủ Đức) chỉ vướng 2% diện tích đất do chủ đất gây khó không thể đền bù mà phải dừng triển khai trong 9 năm, trước khi đạt được thỏa thuận bồi thường với giá rất cao.
Dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái quy mô 254 ha do Công ty Xây dựng kinh doanh nhà Phú Nhuận làm chủ đầu tư chính cùng 14 chủ đầu tư dự án thành phần cũng gặp tình trạng tương tự khi không bồi thường được cho chủ đất, dẫn tới nằm “đắp chiếu” suốt 20 năm qua.
Những trường hợp nêu trên chỉ là số ít trong nhiều hệ lụy để lại khi pháp luật đất đai hiện hành chưa đảm bảo cơ chế “sòng phẳng” giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Cách quy định dự án phát triển kinh tế và dự án “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” quá rộng, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất khi giá đền bù thấp hơn quá nhiều so với giá thị trường, cũng chưa thể hiện tốt vai trò khớp nối với người nhận sử dụng đất sau khi thu hồi.
Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi, bên cạnh những sửa đổi được đánh giá bám sát Nghị quyết 18-NQ/TW, còn nhiều vấn đề quan trọng mà dự thảo chưa đề cập hoặc đề cập chưa đầy đủ để giải quyết vướng mắc trên thực tế.
Chẳng hạn như câu chuyện đất tôn giáo gắn với kinh doanh du lịch. Đối với các di tích tôn giáo tồn tại như những di sản văn hóa đã có pháp luật về di sản văn hóa điều chỉnh, trong khi các dự án phát triển cơ sở tôn giáo mới mang màu sắc kết hợp với kinh doanh du lịch lại chưa được quy định cụ thể. Tương tự, việc sử dụng đất khác mang tính đa mục đích như đất dự trữ quốc phòng, đất xây dựng dự án thương mại dịch vụ (đất TMD) để kinh doanh du lịch nhưng có thể làm chỗ để ở chưa được nghiên cứu thấu đáo, hay như vấn đề cho thuê khoảng không, tầng ngầm dưới đất, không gian dưới mặt nước... cũng chưa hợp lý.
Theo đánh giá của ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), việc chưa thể đánh giá và làm rõ thể chế về đất thương mại, dịch vụ nói chung và cho mục đích du lịch - nghỉ dưỡng nói riêng sẽ khó có thể phát huy hiệu quả sử dụng loại đất này. Vì thế, các địa phương e ngại khi áp dụng để giải quyết những vấn đề cụ thể.
Theo tính toán của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, khoảng 30 tỷ USD nằm ở các sản phẩm bất động sản trên đất TMD (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch) đang bị đóng băng do không thể tách sổ cho nhà đầu tư, hạn chế quyền tự do kinh doanh, quyền tài sản của doanh nghiệp, người dân và quan trọng là chưa chuyển tải được thông điệp phát triển để tối ưu hóa việc sử dụng đất hiệu quả đối với loại đất “kim cương” này. Hiện chưa có thống kê chính thức, nhưng vốn hóa của các tài sản bất động sản trên đất TMD và những giá trị gia tăng của nó ước tính lên đến hàng trăm tỷ USD.
Gỡ vướng để khơi thông nguồn lực đất đai
Đất đai rất quan trọng với người dân, doanh nghiệp, với nền kinh tế cũng như sự phát triển của đất nước. Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều ý kiến cho rằng, về cơ bản đã xác định rõ 2 phương thức độc lập để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở).
Theo đó, nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì Nhà nước được phép thu hồi để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu. Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở) thì Nhà nước không được thu hồi, mà trong trường hợp này, nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Đỉnh, dự thảo lần này đã làm rõ hơn hình thức sử dụng đất với các dự án khu đô thị, tách bạch dự án nào Nhà nước thu hồi, dự án nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận. Cụ thể, đề xuất Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở nếu hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở) nhằm tránh việc dùng mệnh lệnh hành chính thu hồi đất ở, ảnh hưởng đến chỗ ở của người dân và làm gia tăng áp lực bố trí tái định cư.
Ngược lại, lý do của đề xuất chỉ cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở khi hiện trạng có một phần đất ở (loại trừ trường hợp hoàn toàn không có đất ở) để tránh việc đầu cơ, mua gom đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, trong khi giá đất xác định không sát giá thị trường. Trường hợp này, lợi nhuận sẽ chảy vào túi nhà đầu tư.
Dẫu vậy, ông Đỉnh cũng nhấn mạnh, dù được quy định rõ nhưng điểm cốt lõi ở đây vẫn là câu chuyện xác định giá đất. Nếu định giá đất bám sát giá thị trường thì hoàn toàn có thể giao đất trực tiếp mà không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu. Nếu làm tốt khâu định giá đất thì mọi chế định sẽ tốt theo, từ thu hồi đất, giao đất, đấu giá, đấu thầu... và ngược lại, sẽ phát sinh bất cập, tranh chấp, bất bình đẳng ở các khâu: Thu hồi đất chưa hợp lý, tình trạng lợi ích nhóm, “quân xanh, quân đỏ” trong đấu giá, đấu thầu...
Theo LS. Phạm Duy Khương, Giám đốc điều hành Công ty Luật ASL Law, Luật Đất đai là một sắc luật quan trọng, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội. Vì thế, việc sửa đổi sắc luật này sẽ có tác động rất lớn nên cần phải được đảm bảo tính tổng thể, toàn diện, trong đó việc đảm bảo “sòng phẳng” theo cơ chế thị trường khi thu hồi đất là rất quan trọng. Thực tế, không chỉ nhà đầu tư trong nước, mà nhà đầu tư nước ngoài cũng rất quan tâm tới vấn đề này, bởi chỉ có minh bạch trong cơ chế dịch chuyển đất đai thì mới giải được bài toán hài hòa lợi ích cho các bên tham gia.
