Chuyển động trên Đảo Phượng Hoàng
Đảo Phượng Hoàng là khu vực đẹp nhất của Aqua City, dự án trọng điểm Novaland đầu tư, vừa được tái khởi động sau nhiều tháng đình đốn vì thiếu vốn và vướng mắc pháp lý. Aqua City những ngày cuối tuần không còn tấp nập như thời điểm năm 2022 nhưng điểm sáng lúc này là hoạt động bàn giao nhà đang diễn ra. Môi giới trực ở đây cho biết, chủ đầu tư đã bàn giao hơn 50% khu The Suite, gồm khoảng 600 căn nhà liên kế và shophouse, vài chục gia đình đã chuyển về dự án ở.
Cuối tuần trước, chương trình gặp mặt đối tác doanh nghiệp khai thác vận hành tuyến phố thương mại tại Nova World Phan Thiết, cũng là một dự án trọng điểm của Novaland, đã diễn ra.
Những chuyển động này giúp nhiều chủ sở hữu sản phẩm Aqua City hay Nova World không còn nôn nóng cắt lỗ. Hai năm trước, các dự án trọng điểm của Novaland là điểm hút tiền trên thị trường bất động sản, nhất là Aqua City, với 13.000 sản phẩm trong tổng số hơn 16.000 sản phẩm đã được chào bán với giá từ khoảng 7 tỷ đồng đến mức phổ biến ở 10 - 18 tỷ đồng/sản phẩm nhà liên kế, biệt thự hay hàng chục tỷ đồng với shophouse, biệt thự mặt đường lớn hay ven sông. Vì thế, sự chuyển động về tiến độ xây dựng của các dự án này là yếu tố quyết định để làm ấm lại thanh khoản trên thị trường thứ cấp, cải thiện dòng tiền đóng theo tiến độ cho chủ đầu tư.
Sát bên Aqua City, giai đoạn 1 của dự án Izumi do Nam Long làm chủ đầu tư đang được xây dựng với tiến độ khẩn trương. Toàn bộ giai đoạn 1A của dự án Izumi với gần 300 sản phẩm đã được bán. Mức giá chào bán khoảng 6,5 - 9 tỷ đồng cho sản phẩm nhà liên kế diện tích trên 100 m2 trong khu tiện ích khép kín. Aqua và Izumi nằm liền kề nhau là những dự án nhà đất được quy hoạch bài bản hiếm hoi nằm kề TP.HCM, cách quận 9 một con sông.
Chuyển động ở các dự án này là một trong những tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản tạo đáy. Cổ phiếu NVL đã có phiên tăng trần trước hàng loạt thông tin tích cực được công bố. Khối lượng giao dịch ngày 28/6/2023 đạt hơn 70 triệu cổ phiếu, với giá tăng 4%, gần bằng phiên bùng nổ khối lượng 78 triệu cổ phiếu ngày 13/6 với giá đóng cửa tăng trần. Sáng 28/6 cũng là thời điểm các môi giới của NVL được triệu tập họp về định hướng công việc trong 6 tháng cuối năm và được thông báo lịch ngày 3/7/2023 chính thức đi làm lại.
Nhưng đà tăng của NVL khá gian truân khi có khối lượng lớn cổ phiếu giải chấp và giá cũng giảm về 15.000 đồng/cổ phiếu theo đà điều chỉnh chung của thị trường vào phiên cuối tuần. Đồ thị tháng của NVL cho thấy chỉ báo dòng tiền mạnh và giá kỳ vọng tiếp theo là ở mức hơn 20.000 đồng/cổ phiếu, sau mốc 24.000 đồng/cổ phiếu là ngưỡng cản.
Trước NVL, cổ phiếu PDR cũng có đợt bật tăng mạnh khi công ty này công bố tài liệu đại hội cổ đông thường niên với những chỉ số tài chính khá an toàn cũng như chiến lược tái cơ cấu sản phẩm. Năm 2023, PDR dự kiến triển khai hơn 13.000 sản phẩm tại các thị trường đang có nhu cầu lớn như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Đà Nẵng…, kỳ vọng doanh thu hơn 30.000 tỷ đồng.
Đáng chú ý, PDR thành lập công ty thành viên Phát Đạt Realty để thực hiện chiến lược bán lẻ, thay cho mô hình bán sỉ trước đây. Theo đó, PDR sẽ còn xây dựng các giải pháp tài chính để đồng hành sâu sát cùng khách hàng, đưa sản phẩm ra thị trường hiệu quả.
Cổ phiếu DIG cũng đã phục hồi gấp đôi từ giá đáy, phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư nhiều hơn là định giá hợp lý, bởi P/E đã lên tới hàng chục lần.
Chủ đầu tư nào sớm thoát đáy thị trường?
Hàng loạt cổ phiếu bất động sản lớn như DIG, NTL, DXG, NLG, HDC, CEO… đã hồi phục khi lãi suất tiết kiệm quay đầu giảm.
Không phủ nhận thị trường bất động sản đang tạo đáy và giá các cổ phiếu bất động sản sẽ phục hồi trong dài hạn, nhưng các chuyên gia cho rằng, chu kỳ phục hồi này của thị trường sẽ gắn với sự sàng lọc và phân tách nhóm, bởi thị trường phục hồi gắn với nhu cầu nhà ở thực, của người mua có khả năng chi trả với sự hỗ trợ của khoản vay lãi suất hợp lý.
Các đợt bùng nổ trước của thị trường chứng khoán đều gắn với tiền rẻ và tiền dễ - bơm tiền lãi suất thấp hay huy động trái phiếu dễ.
Trong điều kiện hiện nay, phân khúc cao cấp dư cung thì các chủ đầu tư đều đặt trọng tâm vào phân khúc thị trường nhà ở thực nên năng lực triển khai dự án, năng lực tài chính, cơ cấu sản phẩm, thiết kế phương án tài chính cho khách hàng là quan trọng và không thể thiếu một khâu nào để đưa sản phẩm ra thị trường.
Các chủ đầu tư cũng như môi giới đang chờ đợi sự kiện Vinhomes mở bán phân khu Glory Heights vào ngày 5/7/2023. Theo thông tin ban đầu, khoảng 2.000 căn hộ của 3 tòa nhà trong tổng số 5 tòa nhà của phân khu này đã thu hút hơn 4.000 đặt chỗ trước ngày mở bán, với mức giá 40 - 60 triệu đồng/m2, tùy vị trí và tùy phương án thanh toán, được quảng cáo với lịch thanh toán “lên tới 7 năm, không lo lãi suất”.
Bốn phương án thanh toán mà chủ đầu tư đưa ra, dù vay hay không vay ngân hàng, đều có đặc điểm tiến độ thanh toán kéo dài, với 45 - 70% giá trị căn hộ được đóng sau khi nhận nhà, tức sau 1,5 năm hay 3 năm nữa.
Đây là thời điểm khá chắc chắn mặt bằng lãi suất cho vay đã về mức hợp lý. Chương trình bán hàng của Glory Heights được dân môi giới đánh giá là động thái nhằm phá băng thị trường của chủ đầu tư lớn và đón đầu lãi suất vay mua nhà “hạ cánh”.
Ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Kinh doanh và tiếp thị Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đánh giá, cần một điển hình chào bán thành công ở thời điểm này để khôi phục niềm tin thị trường. Hiện nay, lãi suất vay đã tiệm cận mức hợp lý nhưng tâm lý người mua nhà chưa sẵn sàng để vay vì họ sợ áp lực mang nợ và phải ứng phó với biến động của thị trường về lãi suất. Thị trường xuống đáy nhưng đã phục hồi hay chưa thì phải đợi hết quý III/2023 để đánh giá, vì thu nhập của người lao động giảm nên mua một căn nhà chưa phải ưu tiên.
“Tôi quan sát thấy hoạt động thuê nhà nhộn nhịp hơn, người thuê sẵn sàng trả giá thuê cao hơn vì không có sức ép trả lãi, đồng thời có thời gian để chiêm nghiệm môi trường sống. Tôi gặp nhiều khách hàng nghi ngại có doanh nghiệp nào gặp sự cố nữa không, nên rất thận trọng khi tính đến mua nhà”, ông Quang chia sẻ góc nhìn cá nhân.
Theo ông Quang, thị trường chứng khoán luôn đi trước thị trường bất động sản nên thăng hoa của thị trường chứng khoán báo hiệu một sự khởi sắc của bất động sản sau đó. Các giai đoạn trước, sau khi chốt lời thị trường chứng khoán, nhà đầu tư chuyển dần sang bất động sản để giữ tài sản.
Nhưng nếu có sự dịch chuyển này trong thời gian tới, sẽ không nhanh và dễ như trước vì trong 9 tháng qua, căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng, hay nhà đất giá dưới 10 tỷ đồng còn giao dịch được, còn trên mức đó, giao dịch rất khó khăn.
Biệt thự giá trị lớn, bất động sản nghỉ dưỡng gần như đứng im, vì thế nhà đầu tư sẽ không bỏ thêm tiền vào phân khúc này. Sản phẩm bất động sản phải đảm bảo an toàn, giữ giá mới thu hút được nhà đầu tư. Vì thế, thị trường bất động sản sắp tới không chỉ dừng ở câu chuyện nhà xây lên tốt, đúng tiến độ, mà dự án phải đủ tiện ích để sản phẩm có khả năng khai thác, tạo dòng tiền.
Yêu cầu ngày càng cao của người mua nhà sẽ tiếp tục sàng lọc chủ đầu tư trên “sân chơi” bất động sản.
Cuối tuần trước, Ngân hàng BIDV công bố gói vay dành cho nhà ở thương mại trị giá 20.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư với lãi suất từ 8,5%/năm cho chủ đầu tư và 7,8%/năm cho người mua nhà. Ông Huỳnh Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Đông Á nhận xét, nói khó khăn của doanh nghiệp bất động sản đã qua thì chưa hẳn đúng, vì ngay cả khi pháp lý dự án được tháo gỡ, chưa chắc doanh nghiệp có đủ năng lực để khởi động dự án.
“Các ngân hàng đều đang vướng vào nợ xấu bất động sản, phải loay hoay xử lý, liệu có sẵn sàng cho khách hàng vay mua nhà hay không? Doanh nghiệp chưa giải quyết được bài toán dòng tiền thì chỉ 2 -3 năm, chi phí vốn đội lên sẽ ăn hết lợi nhuận. Cần nhiều hơn các gói cho khách hàng vay mua nhà như của BIDV để giải quyết dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản”, ông Tuấn đặt vấn đề.
Theo ông Tuấn, nếu nhìn dài hơn 1- 2 năm tới thì giá cổ phiếu bất động sản hấp dẫn để đầu tư, nhưng nhìn ngắn hạn thì giá không dễ gì tăng nhanh được, bởi các giải pháp hỗ trợ đã được triển khai nhưng cần thời gian để ngấm.
