Nhà đầu tư “chuyển tông”
“Phân khúc căn hộ dịch vụ dành cho người nước ngoài thuê rất triển vọng. Đây là lĩnh vực tôi nhắm đến khi muốn chuyển đổi cơ cấu đầu tư từ bất động sản thông thường sang bất động sản dòng tiền. Tuy nhiên, bắt tay vào làm mới thấy không đơn giản”, anh Hùng - một nhà đầu tư bất động sản chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.
Nhà đầu tư này kể, sau một thời gian dài đầu tư ở nhiều lĩnh vực, từ tài chính tới sản xuất, anh “chuyển hóa” dòng tiền vào bất động sản khoảng chục năm nay. Từng có được thành tựu nhất định khi bén duyên với nhà đất, nhưng nay tính chuyện thay đổi chiến lược đầu tư với lý do: Thị trường bất động sản nhiều biến động hơn, đầu tư thông thường theo kiểu mua chờ tăng giá ngày càng trở nên khó khăn và rủi ro.
Do đó, anh muốn chuyển hướng sang bất động sản dòng tiền để duy trì sự ổn định của dòng vốn, dù có thể lợi nhuận sẽ không cao, khó “đột biến” như các sản phẩm trước đó và phân khúc được hướng tới là căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài thuê.
Tuy vậy, như Hùng chia sẻ, dù được xem là phân khúc tiềm năng, nhưng để gia nhập thị trường này phải đối mặt với không ít thách thức.
Trước tiên là về quy mô đầu tư. Những nhà đầu tư mới cần phải xác định “chơi lớn” hay “chơi nhỏ”. Bước đầu, mô hình nhỏ với một tòa (thuê lại - cải tạo - cho thuê) có vẻ sẽ phù hợp với việc vừa làm, vừa rút kinh nghiệm.
Trong khi nếu “chơi lớn”, đầu tư cả hệ thống, gồm nhiều tòa nhà, ở nhiều khu vực sẽ có thể tối đa hiệu quả bộ máy, song vốn liếng bỏ vào sẽ nhiều hơn và rủi ro là nếu hệ thống trục trặc và công tác kinh doanh không tốt, tỷ lệ lấp đầy thấp.. thì sẽ dễ bị âm vốn.
Bên cạnh đó, dù làm một hay nhiều tòa nhà cho thuê cũng đều cần có bộ phận chăm sóc khách hàng, từ quản lý vận hành đơn thuần (giao nhà cho khách, thu tiền theo tháng…) cho đến những dịch vụ đặc thù (dọn phòng, vệ sinh, giặt là, khai báo tạm trú với cơ quan chức năng…). Ngoài ra, nhân sự phụ trách cũng cần thông thạo tối thiểu một ngoại ngữ là tiếng Anh.
Một trường hợp khác, chị Hoài Anh - người đã “chuyển tông” đầu tư từ chứng khoán sang bất động sản chia sẻ rằng, chị cũng nghĩ đến việc kinh doanh căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài thuê.
Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu thị trường, chị quyết định thay đổi nhóm khách hàng mục tiêu, hướng đến khách thuê trong nước, chủ yếu là các hộ gia đình. Hiện tại, chị đã đầu tư 2 tòa căn hộ cho thuê ở Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), mô hình hoạt động ổn định và mang lại nguồn thu đều đặn.
“Khác biệt lớn nhất của đầu tư căn hộ cho thuê với người nước ngoài và khách thuê trong nước đó là sự giản lược trong dịch vụ, từ đó công tác xây dựng bộ máy cũng gọn nhẹ hơn. Khách thuê là người nước ngoài thường có các yêu cầu, tiêu chuẩn dịch vụ cao hơn, từ thiết kế căn hộ, trang bị nội thất tới các dịch vụ vệ sinh, giặt là, giải trí…
Trong khi với khách thuê trong nước, dịch vụ đơn giản hơn, phần lớn họ chỉ thuê nhà, các dịch vụ đi kèm đều tự chủ động. Do đó, bên cho thuê cũng nhàn hơn, chỉ cần một vài nhân sự là có thể chăm sóc được. Công tác đăng ký tạm trú, tạm vắng cơ bản cũng ‘đại khái’ hơn nhiều”, chị Hoài Anh cho hay.
Khối ngoại chiếm ưu thế
Theo tìm hiểu của người viết, phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội từ lâu đã tồn tại song hành 2 mô hình chính: Được quản lý, vận hành bởi các thương hiệu ngoại và khối nội (gồm cả các doanh nghiệp trong nước và người dân tự cải tạo, cho thuê).
Huyền Trang - một môi giới chuyên mảng căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài thông tin, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội khá “cô đặc”, các “địa chỉ” cho thuê cơ bản được các môi giới thuộc như trong lòng bàn tay bởi số lượng không quá lớn, trong đó khu vực quận Tây Hồ được biết đến là nơi có nguồn cung phong phú nhất.
Hiện tại, ngoài các thương hiệu ngoại, có một số doanh nghiệp trong nước cũng chuyên về mảng này. Họ mua đất, xây nhà để làm chuyên theo mô hình cho thuê, hoặc thuê lại nhà dân, cải tạo và cho thuê. Cùng với đó, nhiều hộ dân cũng tự cải tạo nhà và cho người nước ngoài thuê.
“Thông thường, môi giới chúng tôi sẽ được hưởng 1 tháng tiền thuê của khách nếu khách thuê từ 1 năm trở lên, nên đây là lĩnh vực khá hấp dẫn. Tuy nhiên, do đòi hỏi ngoại ngữ nên không phải môi giới bất động sản nào cũng có thể tham gia”, chị Trang nói và chia sẻ thêm rằng, khách thuê nước ngoài có thói quen thuê theo cộng đồng.
Có những khu vực, tòa nhà chỉ toàn khách Nhật Bản, có nơi lại chuyên khách Âu, có chỗ chỉ toàn khách Trung Quốc. Đây là đặc điểm mà các chủ nhà cần lưu ý bởi nếu “lệch pha” sẽ rất khó kinh doanh.
Nghiên cứu thị trường của các đơn vị chuyên môn cũng cho thấy một thực tế khắc nghiệt khác, đó là với sân chơi này, khối ngoại dường như đang áp đảo hoàn toàn.
Savills cho biết, hiện tại, các đơn vị vận hành quốc tế đang chiếm đa số thị phần nguồn cung căn hộ dịch vụ. Kể cả ở tương lai, khối ngoại vẫn “lấn át” khối nội với 87% nguồn cung.
Một số dự án nổi bật có thể kể đến như The Ascott, Lotte Group, Parkroyal Serviced Suites, Shila Hotels & Resorts, Hilton và Hyatt. Điều này cho thấy sự tham gia tích cực của các thương hiệu quốc tế trong việc đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội.
Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho hay, các chuyên gia nước ngoài thường sẽ lựa chọn thuê căn hộ dịch vụ do các đơn vị vận hành quốc tế quản lý do đáp ứng được nhiều yêu cầu về tiện ích và chất lượng dịch vụ. Do vậy, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ trong nước cần tập trung cải thiện chất lượng xây dựng, chất lượng dịch vụ… để tăng tính cạnh tranh trên thị trường.
Các chuyên gia cho rằng, có 2 yếu tố chính tác động tới thị trường căn hộ cho người nước ngoài, đó là đầu tư nước ngoài gia tăng và sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng. Trên thực tế, việc Hà Nội và các khu vực lân cận tăng cường thu hút đầu tư FDI giúp số lượng lao động nước ngoài tới Hà Nội gia tăng, từ đó tạo ra nhu cầu ổn định về căn hộ dịch vụ tại Thủ đô.
Quay trở lại câu chuyện của anh Hùng, nhà đầu tư này cho hay, dù các thương hiệu ngoại đang chiếm ưu thế lớn về thị phần, nhưng cơ hội cho nhà đầu tư trong nước vẫn còn nhiều.
“Nôm na có thể hiểu, căn hộ dịch vụ do các thương hiệu ngoại vận hành chủ yếu khai thác tệp khách hàng chuyên gia, khách có thu nhập cao hẳn. Trong khi với thị trường này, nhu cầu đến từ người lao động nước ngoài như giáo viên, người lao động ngắn hạn 6 tháng đến 1 năm, thậm chí khách du lịch là không hề nhỏ. Dù đối tượng khách thuê này có khả năng chi trả thấp hơn, nhưng số lượng cũng đông đảo nên cũng là nguồn cầu tốt”, anh Hùng nói và cho biết thêm, trước mắt, anh sẽ đầu tư theo mô hình nhỏ, chấp nhận chi phí duy trì bộ máy lớn ở giai đoạn ban đầu, sau đó, nếu thuận lợi sẽ mở rộng ở các giai đoạn tiếp theo.
