TP.HCM: Sản phẩm ít, giá cao
Tháng 8/2024, DKRA Group ghi nhận TP.HCM và các tỉnh phụ cận có khoảng hơn 12.000 căn chung cư sơ cấp chào bán. Nguồn cung dồi dào, nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 774 căn, tương đương 6% rổ hàng. Dù vậy, con số này cũng đã tăng 36% so với tháng trước đó (tháng 7 chỉ bán được 490 căn) và 54% giao dịch thành công rơi vào các dự án giá từ 30-35 triệu đồng/m2.
Có thể thấy, thị trường bất động sản đang có sự chuyển biến về nguồn cung khi các nhà phát triển dự án bắt đầu tăng tốc kế hoạch đầu tư, mở bán dự án mới, nhưng dòng tiền chỉ tập trung vào một số phân khúc, sản phẩm nhất định nên thanh khoản thị trường chưa thể bật mạnh.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group, tình hình kinh tế còn khó khăn, lãi suất thả nổi có xu hướng tăng trở lại, cùng với đó là nguồn cung mới có giá bán khá cao… là những yếu tố tác động đến sức mua thị trường.
Tại TP.HCM, nhu cầu mua căn hộ chung cư trong tháng 8 tập trung vào những dự án có giá từ 45 triệu đồng/m2 đến tối đa 60 triệu đồng/m2, với thị trường Bình Dương là dưới 35 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, trên thực tế, giá chung cư TP.HCM hầu hết đều trên 60 triệu đồng/m2, mức cao nhất ghi nhận lên đến gần 500 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương, các dự án đang mở bán như Bcons City, Happy One Central, The Emerald... cũng đều có giá từ 40-55 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế, phí).
“Chung cư bình dân đã biến mất tại TP.HCM và khan hiếm dần tại các khu vực trung tâm của Bình Dương. Người dân có nhu cầu nhưng không có sản phẩm phù hợp để mua”, ông Thắng nói.
Còn ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu đảo chiều, mức độ quan tâm đến bất động sản có xu hướng tăng.
Trong đó, lượt tìm kiếm trên cả nước trong quý III/2024 ghi nhận tăng 49%; nhà riêng tăng 25%; chung cư, biệt thự lần lượt tăng 24% và 22% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nếu so với quý I/2022, mức độ quan tâm đối với các phân khúc mới giảm khoảng 60%, duy nhất phân khúc chung cư tăng hơn 17% so với 3 năm trước.
Chuyên gia Batdongsan.com.vn cũng cho biết, nhiều dự án mở bán mới có mức giá khá cao, trong đó mức giá trung bình tại Hà Nội dao động từ 45-90 triệu đồng/m2, còn tại TP.HCM là 45-130 triệu đồng/m2.
Một khảo sát do Batdongsan.com.vn thực hiện đối với các môi giới mới đây cho ra kết quả bất ngờ: Có 10,6% môi giới cho rằng mức giá của các dự án là “rất không hợp lý"; 18,9% cho rằng “không hợp lý”; 47,7% đánh giá “trung bình” và 22,8% đánh giá “hợp lý”.
“Việc 3 sắc luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực sớm được đón nhận từ cả người mua, người bán, sàn giao dịch và chủ đầu tư. Luật mới được kỳ vọng tăng tính minh bạch, giúp cải thiện nguồn cung và mở ra các chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới thúc đẩy thị trường tăng trưởng”, ông Quốc Anh nói.
 |
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ thời gian qua chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. |
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng nhìn nhận, kinh tế vĩ mô đã có những dấu hiệu tích cực và bất động sản luôn có phản ứng nhanh nhạy để bắt kịp sự chuyển biến đó. Vấn đề còn lại của thị trường là nguồn cung như thế nào, nhất là khi phân khúc nhà vừa túi tiền, căn hộ hạng B, C được sự báo sẽ dẫn dắt thị trường.
Theo chuyên gia này, xét về tổng thể, nhà đầu tư hiện còn thận trọng với bất động sản. Thị trường khó, nhưng giá bất động sản vẫn không ngừng tăng khiến nhiều người chần chừ, chưa kể những người đã ôm hàng từ trước đó chưa thoát hết.
“Bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng quan trọng là kinh tế vĩ mô phải tăng trưởng mạnh, người dân thu nhập rủng rỉnh thì mới có tiền mua nhà”, ông Hoàng nói.
Kỳ vọng thị trường mới, nguồn cung mới
Có thể thấy, nguồn cung sản phẩm mới khan hiếm và giá cao đang là rào cản khiến người mua chần chừ. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp nào có chiến lược cơ cấu lại sản phẩm theo hướng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ giải quyết bài toán thanh khoản sớm hơn.
Do đó, nhiều chủ đầu tư có xu hướng đổ về vùng ven để phát triển dự án bởi có giá đất rẻ hơn, giúp nguồn cung nhà ở nơi đây trở nên dồi dào, giá bán cũng dễ “điều tiết” hơn.
Tại Bình Dương, Phú Đông Group đang chào bán dự án Phú Đông Sky One tọa lạc tại trung tâm TP. Dĩ An với mức giá từ trung bình 31 triệu đồng/m2. Trong đó, 70% số lượng căn tại dự án có diện tích từ 48-53 m2, giá dao động từ 1,4 - 1,6 tỷ đồng/căn. Trước đó, khi còn trong giai đoạn tiền mở bán, dự án này có giá rumor từ 35 triệu đồng/m2.
Ở TP. Thuận An, chủ đầu tư dự án A&T Sky Garden đang chuẩn bị cho hoạt động mở bán với giá dự kiến từ 32 triệu đồng/m2, căn hộ một phòng ngủ diện tích 45 m2 sẽ có giá khoảng 1,4 tỷ đồng. Dù vậy, số lượng căn này chỉ chiếm khoảng 20% rổ hàng. Thời điểm đầu năm, khi mới có thông tin triển khai, chung cư này có giá rumor 37 triệu đồng/m2.
Tại Long An, Công ty Seaholdings vừa chính thức khởi công xây dựng dự án Destino Centro tại Quốc lộ 1A, xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức với tổng diện tích hơn 2,1 ha, cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ (diện tích từ 35-60 m2).
“Với giá bán dự kiến khoảng 1 tỷ đồng/căn, tới đây, khi chính thức mở bán, kỳ vọng dự án sẽ thu hút được nhiều khách hàng bình dân vì giá cả phù hợp”, ông Trần Hiền Phương - Tổng giám đốc SeaHoldings nói.
Theo các chuyên gia, khi quỹ đất phát triển dự án tại những đô thị lớn như TP.HCM ngày càng cạn kiệt, nhiều chủ đầu tư đã mở rộng tìm kiếm quỹ đất ở các địa phương lân cận để triển khai các dự án lớn.
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở khu vực trung tâm ngày càng tăng, giá bán lại tăng cao, sẽ thúc đẩy sự dịch chuyển nhu cầu nhà ở ra các khu vực lân cận. Thị trường TP.HCM đã cho thấy rõ xu hướng này, nên những địa phương lân cận như Bình Dương, Long An... sẽ tiếp bước trong thời gian tới.
Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam cho biết: “Chúng tôi đã tiến hành phân tích để hiểu bối cảnh nhà ở giá phải chăng tại TP.HCM. Mô hình này sử dụng các mức tích lũy khác nhau dựa trên thu nhập, chi tiêu, tiết kiệm của người dân nơi đây”.
Chuyên gia Savills Việt Nam giả định, người mua nhà tích lũy trong 10 năm, có thể được hỗ trợ bằng tài sản thế chấp hoặc vốn tự có của họ. Từ đó kết luận rằng, một căn hộ 2 phòng ngủ có giá dưới 3 tỷ đồng được xem là “mức giá phải chăng”.
“Bối cảnh thị trường hiện tại cho thấy, các căn hộ giá rẻ ở TP.HCM đều đã được bán hết từ giai đoạn trước, trong khi quỹ đất hiện tại không phù hợp để phát triển phân khúc này.
Do đó, nguồn cung nhà ở giá rẻ trong tương lai sẽ chủ yếu được giới thiệu ở những khu vực giáp ranh như Bình Dương, Long An... Bởi vậy, người dân TP.HCM chỉ có thể đến những nơi này thì mới mua được nhà có giá phải chăng”, bà Giang phân tích.
