Căn hộ 5.000 - 10.000 USD/m2 sẽ trở thành bình thường

Cung giảm

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, sau khi bùng nổ trong quý IV/2018 do sự gia nhập thị trường của 2 dự án lớn Vinhomes Ocean Park Gia Lâm và Vinhomes Smart City Nam Từ Liêm, kể từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội không ghi nhận nhiều dự án mới ra mắt.

Một số dự án mới mở bán đáng chú ý trong nửa đầu năm 2019 có thể kể đến như The Zei của HD Mon Holdings, The Legacy của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà số 41, Stellar Garden của Công ty cổ phần Kinh doanh và Xây dựng Quang Minh, Bea Sky của Công ty cổ phần Đầu tư Đại Đông Á, Imperia Sky Garden của MIK Group, Hà Nội Golden Lake của Công ty TNHH Hòa Bình (Hòa Bình Group) và mới nhất là dự án The Terra An Hưng của Văn Phú Invest.

Còn lại, phần lớn căn mở bán trong quý II/2019 chủ yếu đến từ các dự án cũ như Roman Plaza của Hải Phát Invest, Eurowindow Riverpark của Eurowindow Holdings, Bamboo Garden của CEO Group, Vinata Tower của liên doanh Vinaconex - Taisei, nhất là 2 dự án của Vinhomes…

Nhu cầu mua nhà của người dân vẫn rất lớn

Thống kê của JLL mới đây cho thấy, 6 tháng đầu năm 2019, nguồn cung tại thị trường Hà Nội chỉ đạt hơn 18.000 căn hộ. Trong đó, tính riêng quý II/2019, lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội chỉ đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý trước và là mức ghi nhận thấp nhất kể từ khi thị trường phục hồi vào năm 2014. Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây.

"Các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Cụ thể, nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán”, JLL lý giải.

Thực tế, việc nguồn cung bất động sản suy giảm đã được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cảnh báo từ trước. Chưa chính thức có báo cáo cập nhật thị trường, nhưng qua thống kê sơ bộ từ các sàn giao dịch thành viên trực thuộc Hội cho thấy, lượng sản phẩm tại Hà Nội để phân phối ở nhiều sàn hiện nay không còn nhiều, thậm chí tại một số sàn, các sản phẩm chủ yếu ở địa phương khác, còn sản phẩm ở Hà Nội không có để bán.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, do chính sách của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai dự kiến giảm mạnh. Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ biến động khá mạnh.

Sức tiêu thụ lớn, giá tăng

Số lượng dự án mới mở bán hạn chế, trong khi nhu cầu vẫn lớn khiến số lượng căn hộ tiêu thụ trên thị trường tăng mạnh ở phân khúc trung và cao cấp. Cụ thể, theo báo cáo cập nhật quý II/2019 của CBRE, trong khi sức mua căn hộ hạng sang giảm 26% theo quý và sức mua căn hộ bình dân giảm 33% theo quý, thì số lượng căn hộ cao cấp đã bán trong quý II đạt 675 căn, tăng 37% theo quý và phân khúc trung cấp đạt 4.566 căn, tăng 37% theo quý.

"Đây là lần đầu tiên trong vòng hơn 1 năm qua số lượng căn hộ bán được vượt số lượng căn hộ mở bán mới. Cụ thể, số căn bán được đạt mức 7.500 căn, trong khi tổng lượng mở bán mới chỉ khoảng trên 6.000 căn", bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE cho biết.

Cũng theo bà An, hiện nay, quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đã thúc đẩy sự mở rộng của thị trường nhà ở ra xa hơn bán kính trong vòng 10 km cả về 4 phía của Hà Nội.

Đồng quan điểm, JLL cho biết, tỷ lệ bán tốt được ghi nhận trên tất cả các phân khúc. Đặc biệt, người mua phải cạnh tranh nhau để có thể mua được những sản phẩm nhà liền thổ chất lượng tốt do thiếu hụt nguồn cung. Lượng bán nhà liền thổ đạt 772 căn trong quý II, cao hơn 22% so với lượng mở bán mới. Tỷ lệ giữa số người đặt chỗ gấp 3 lần lượng hàng thực ở các dự án nhà liền kề và nhà phố thương mại có khoảng giá từ 170.000 - 250.000 USD/căn (tương đương 4 - 6 tỷ đồng/căn). Nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ cả nhu cầu mua để ở và cho thuê.

Cung ít, cầu cao khiến giá bất động sản đang có xu hướng tăng lên. Cụ thể, JLL cho biết, giá bán trên mỗi dự án vẫn duy trì ở mức ổn định hoặc tăng nhẹ sau thời kỳ tăng trưởng mạnh. Giá trung bình thị trường không bao gồm dự án mới trong quý II/2019 tăng 0,5% theo quý và 6,9% theo năm.

Theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng giám đốc Tập đoàn MIK Group, việc rà soát kỹ hồ sơ pháp lý khiến nguồn cung trên thị trường khan hiếm nhưng đây là động thái thật sự cần thiết. Sau vài năm thị trường căn hộ tăng trưởng quá nóng, chất lượng dự án cũng như căn hộ bị ảnh hưởng, thì việc rà soát ở một khía cạnh nào đó là tích cực cho thị trường. Việc kiểm soát chất lượng dự án sẽ hạn chế những rủi ro cho khách hàng, tránh việc tranh chấp sau khi dự án đi vào sử dụng.

Ông Trân cho rằng, cung giảm khiến giá tăng, nhưng tâm lý người mua nhà ở Việt Nam hiện nay khá thoáng, cởi mở hơn rất nhiều so với trước đây. Thời gian gần đây, rất nhiều người có thể chấp nhận mức giá mà trước đây bản thân các nhà phát triển bất động sản, các chủ đầu tư cũng không nghĩ đến.

“Bây giờ thấy nhiều người có thể sẵn sàng bỏ tiền ra để mua những căn nhà có giá từ 5.000 - 10.000 USD/m2 hay 30 - 50 tỷ đồng để mua một căn biệt thự. Thực sự điều này cũng khiến chúng tôi khá bất ngờ”, ông Trân đánh giá và nhận định, vấn đề giá bán không phải là câu chuyện quá quan trọng với thị trường bất động sản như trước đây nữa. Trên thị trường, các phân khúc từ bình dân cho đến cao cấp luôn có một tỷ lệ khách hàng nhất định, phân khúc nào cũng có thanh khoản tốt.

Tuy nhiên, người mua nhà bây giờ đã rất thông minh, họ rất hiểu thị trường, hiểu sản phẩm và cả giá bán. Họ là những người quyết định nên nếu thấy thích hợp thì họ mới mua. Do đó, với những nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, phải luôn cố gắng tạo ra những sản phẩm phù hợp với thị hiếu, nhu cầu của khách hàng, bao gồm cả người mua để ở và người mua để đầu tư, khách nước ngoài… Để phát triển một dự án trong giai đoạn hiện nay đòi hỏi nhiều yếu tố hơn trước đây rất nhiều, nó không chỉ dừng lại ở câu chuyện giá bán mà quan trọng hơn là không gian sống.