Không có chuyện sốt đất
Thời gian qua, thị trường bất động sản Cần Giờ liên tục đón nhận nhiều thông tin tích cực về quy hoạch, xây dựng hạ tầng. Chẳng hạn, tháng 5 vừa qua, dự án bến phà Cần Giờ - Vũng Tàu được triển khai và dự kiến đi vào khai thác trong dịp lễ 2/9, kỳ vọng sẽ kết nối 2 khu vực, rút ngắn thời gian di chuyển giữa Cần Giờ và Vũng Tàu xuống chỉ còn khoảng 30 phút cho cự ly 15 km đường biển.
Hay dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ (Saigon Sunbay) thuộc địa phận xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt mở rộng quy mô từ 600 ha lên 2.870 ha với tổng mức đầu tư hơn 217.000 tỷ đồng.
Mới đây nhất là trong buổi tiếp xúc cử tri tại Cần Giờ, ông Bùi Hòa An, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, cầu Cần Giờ nối huyện Nhà Bè với huyện đảo Cần Giờ dự kiến sẽ được xây dựng vào quý I/2022.
Tất cả những thông tin trên là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Cần Giờ thời gian qua luôn ngập tràn những thông tin đồn thổi rằng đang sốt nóng.
Để kiểm chứng thông tin, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã có nhiều chuyến đi thực tế để ghi nhận thị trường. Tuy nhiên, hiện trường hoàn toàn khác so với những thông tin lan truyền nhiều ngày qua.
Tại bến phà thuộc xã Bình Khánh, nơi có nhiều văn phòng môi giới nhà đất vẫn không một bóng người ra vào, thậm chí có nơi cửa đóng then cài. Bên trong các quán cà phê ven đường cũng chỉ xuất hiện một vài nhóm cò đất ngồi tụ tập.
Trong vai một nhà đầu tư địa ốc, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản được anh Toàn, một cò đất địa phương đưa đi xem vài lô đất ở xã Bình Khánh. Từ quán cà phê gần chợ Bình Khánh, chạy dọc tuyến đường Rừng Sác tầm 15 phút, xe máy anh Toàn rẽ vào một con hẻm nhỏ băng qua Trường tiểu học Bình Khánh, hai bên đường là đồng không, mông quạnh.
Dừng xe trước một hồ nước ngang tầm đầu gối, môi giới này giới thiệu khu đất 4 mặt tiền rộng 16.000 m2 là hồ nuôi cá, nhưng cam kết có thể chuyển đổi mục đích sử dụng toàn thửa.
“Khu vực này hiện đang được quy hoạch làm khu dân cư, 4 mặt tiếp giáp đều được làm lộ giới 3 m, giá bán 5 - 6 triệu đồng/m2. Vì đất này chưa lên thổ cư và san lấp mặt bằng mới có giá đó, bây giờ anh mua đất dọc đường Rừng Sác, giấy tờ đầy đủ cũng phải 17 - 20 triệu đồng/m2, có nơi bán 23 triệu đồng/m2”, anh Toàn tư vấn.
Anh Toàn cho biết, những lô đất nằm ở mặt tiền đường Rừng Sác giáp bến phà Bình Khánh chủ yếu là các nền đất nhỏ, giá bán trung bình khoảng 25 triệu đồng/m2. Thời điểm nóng nhất, giá dao động từ 30 - 35 triệu đồng/m2, nhưng giờ không có đất để mua.
Bên ngoài dự án siêu đô thị lấn biển Cần Giờ được cho là tâm điểm chú ý của giới địa ốc thời gian qua
“Nếu vốn ít, anh có thể cân nhắc đến việc mua đất nông nghiệp cách phà Bình Khánh khoảng 3 km. Loại đất có diện tích nhỏ, hiện có giá từ 5 - 6 triệu đồng/m2, còn nếu mua diện tích lớn đến hàng nghìn mét vuông, thì giá chỉ 3 - 4 triệu đồng/m2”, anh Toàn tư vấn và thuyết phục thêm, nếu mua lô đất này có thể chờ đợi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, tự san lấp, làm nền và chia lô để bán. Đây là cách mà nhiều nhà đầu tư vẫn âm thầm thâu tóm nhiều lô đất đẹp, cứ có thông tin tốt là họ tạo “sốt” để đẩy hàng.
Rời xã Bình Khánh, phóng viên tiếp tục vượt 40 km tuyến đường độc đạo Rừng Sác để đến khu vực quanh dự án Saigon Sunbay thuộc địa phận xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh - nơi được xem là tâm điểm sốt đất Cần Giờ. Tuy nhiên, khu vực này cũng chẳng khá hơn xã Bình Khánh là bao, các điểm giao dịch nhà đất dọc đường Duyên Hải vẫn đóng cửa then cài, một số cò đất dựng chốt ở vỉa hè cũng trong tình trạng “ngái ngủ”.
Tăng nhẹ, không nóng như đồn thổi
Đây không phải là lần đầu thị trường bất động sản Cần Giờ đón nhiều thông tin về tình trạng sốt nóng. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc tạo ra những thông tin nóng chủ yếu đến từ cò đất, lợi dụng các thông tin quy hoạch, xây dựng hạ tầng để tạo sóng thu hút các nhà đầu tư “nhẹ dạ cả tin”.
Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, dù không diễn ra tình cảnh mua bán tấp nập, nhưng so với thời điểm cuối năm 2019, ở những khu vực đô thị hóa cao như xã Bình Khánh, Cần Thạnh, An Thới Đông, Long Hòa…, giá đất tăng bình quân 5 - 10%.
Cụ thể, tại xã Bình Khánh, đất thổ cư xung quanh UBND xã giá trung trình 17 - 25 triệu đồng/m2; đất thổ vườn, đất nuôi trồng thủy sản giá 4 - 6 triệu đồng/m2.
Khu vực thị trấn Cần Thạnh, dọc trục đường Duyên Hải đi theo hướng về UBND huyện Cần Giờ giá đất vườn trung bình 25 - 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, hướng về xã Long Hòa đất vườn có giá 8 - 10 triệu đồng/m2, đất vườn thổ giá 15 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, ấp Hòa Hiệp giá đất hiện cũng tăng vọt lên mức 25 - 26 triệu đồng/m2
Phân tích về những thuận lợi và rủi ro khi đầu tư vào thị trường bất động sản Cần Giờ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Cần Giờ có điểm hấp dẫn trước nhất là siêu dự án du lịch - nghỉ dưỡng lấn biển Cần Giờ. Vì ăn theo dự án này, nên những khu vực lân cận chắc chắn sẽ tăng giá. Đặc biệt, cầu Cần Giờ nối tiếp huyện Nhà Bè với huyện Cần Giờ, đã kích mặt bằng giá đất của Cần Giờ lên và thu hút các nhà đầu tư địa ốc đến đây là điều tất nhiên.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, do diện tích đầu tư bất động sản của Cần Giờ bị giới hạn bởi Khu Dự trữ sinh khuyển, được UNESCO khuyến cáo không nên phá hủy, vì vậy, khi đầu tư vào huyện duy nhất có biển của TP.HCM phải xác định được mục tiêu đầu tư dài hạn.
“Tôi đã kiến nghị các nhà đầu tư hết sức cẩn trọng trước sự đồn thổi của đầu nậu và cò đất, bên cạnh đó, đầu tư phải phù hợp với quy hoạch. Nếu đầu tư bằng nguồn lực của mình thì chắc chắn sẽ không có rủi ro, nhưng nếu đầu tư bằng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư phải nên xem xét lại”, ông Châu nói và cho biết thêm, phải lấy thị trường bất động sản Nhơn Trạch (Đồng Nai) để rút bài học kinh nghiệm, bởi nếu đón đầu xu thế, nhưng không có năng lực tài chính thì nhà đầu tư khó có thể có lợi nhuận, thậm chí bị thua lỗ.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
