Cần giảm tiếp nhận các dự án nhỏ lẻ, manh mún để thị trường phát triển bền vững

Theo ông Trần Thế Anh, thị trường bất động sản phía Nam không ngừng “nóng” trong thời gian qua. Điều này thể hiện ở việc giá đất tăng từ 15%, một số nơi tăng đến 35% so với đầu năm 2021 tại các huyện thuộc TP.HCM: Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi.

Tại các tỉnh lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, giá đất có mức tăng từ 10 - 15% trong năm 2021. Trong đó, đặc biệt tại Long An nhờ vào việc khởi công phát triển - kết nối các tuyến đường huyết mạch – nâng cấp cơ sở hạ tầng đã tạo đà cho việc lập mặt bằng giá mới tại các khu vực, giá đất tăng từ 15 - 20% ngay tại quý I/2022.

Toàn cảnh cuộc Hội thảo "Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam"

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang tồn tại những thách thức nhất định. Đơn cử, tình trạng một số ngân hàng có động thái tạm dừng cấp tín dụng, giải ngân đối với mảng cho vay bất động sản trước chủ trương kiểm soát rủi ro ở lĩnh vực này.

Luật Đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có tỉnh thì phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, điều kiện cụ thể tại địa phương... để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Có tỉnh lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương.

Một vài địa phương xuất hiện tình trạng các dự án nhỏ lẻ, manh mún; lợi dụng thu gom đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và lợi dụng tách thửa để phân lô, thiếu tiện ích, thiếu quy hoạch đồng bộ và bài bản, thiếu chuyên nghiệp; không trung thực với khách hàng…

“Việc xuất hiện các dự án nhỏ lẻ một phần cũng xuất phát từ phía nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, trong thời gian qua bị biến tướng, không được quản lý chặt chẽ nên dần dẫn đến các hệ lụy không tốt cho thị trường bất động sản: Đầu cơ trục lợi, hét giá đất, gây nhiễu loạn thị trường,…”, ông Trần Thế Anh nói và cho biết thêm, một vài địa phương như Bình Dương, Bình Phước, Long An cũng đã tiến hành giảm tiếp nhận các dự án nhỏ lẻ manh mún. Tuy nhiên, việc này chưa tiến hành đồng loạt ở nhiều địa phương, nên nhiều nơi vẫn còn xảy ra tình trạng xuất hiện các dự án nhỏ lẻ, manh mún.

Dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, ông Trần Thế Anh kiến nghị, cần phải có hành lang pháp lý minh bạch, thống nhất và đồng bộ từ Bộ đến địa phương, cũng như quy định cụ thể về điều kiện phân lô bán nền để tránh nhiều trường hợp “lách luật”, nhập nhằng giữa phân lô bán nền và tách thửa.

Để quản lý được tách thửa, Luật Đất đai sửa đổi cần thống nhất với Luật Quy hoạch về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng... Coi trọng và ưu tiên công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý kiến trúc theo tầm nhìn dài hạn, bài bản.

Khắc phục bằng được chất lượng và tiến độ lập quy hoạch xây dựng chồng chéo, điều chỉnh quy hoạch tùy tiện và phải thống nhất giữa tỉnh thành.

Các chủ đầu tư và các đơn vị phát triển dự án cần phải đa dạng, có nhiều loại hình sản phẩm bất động sản để phục vụ cho nhiều nhu cầu khác nhau. Đặc biệt, các loại hình nhà ở vừa túi tiền để những người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.

Phát biểu trước đó dưới góc độ là cơ quan quản lý nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, lĩnh vực bất động sản đang được các cấp chính quyền, nhà đầu tư quan tâm vì thị trường bất động sản là đầu kéo và đầu đẩy cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, hai năm (2020-2021) có thể nói thị trường bất động sản chịu tác động rất nặng nề của dịch bệnh khi số dự án giảm mạnh. Năm 2021, nguồn cung dự bán và căn hộ giảm giảm 34% so với năm 2020, trong khi năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019 giảm 50%. Trong 2 năm gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới - một trong những phân khúc có nhu cầu cao, cung ít cầu nhiều.

Tuy nhiên, cần thấy rằng một số loạt chính sách bất động sản được thiết kế năm 2020-2021 đã đủ độ trễ để thực hiện trong năm 2022; có những chính sách đầu tháng 3 năm nay các chính quyền địa phương mới bắt đầu triển khai thực hiện.

Ngoài ra, nhiều vấn đề đang được giải quyết trong một số nghị định đang triển khai làm như cấp sổ đỏ cho condotel sẽ được quy định rõ trong luật. Bộ Xây dựng đang được giao làm một nghị định sửa nhiều nghị định và sửa có hiệu lực ngay sẽ tháo gỡ được đầu tư, cấp phép. Đó là cơ hội với các nhà đầu tư.

Ngoài ra, các gói hỗ trợ từ Nghị quyết 43 của Quốc hội và Nghị định 11 của Chính phủ hứa hẹn sẽ tác động cả trực tiếp và gián tiếp tới thị trường bất động sản. Chẳng hạn, quy định cấp trực tiếp 15.000 tỷ đồng cho người thuê mua nhà ở xã hội trong 2 năm. Điều này sẽ mang tới cơ hội cho chủ đầu tư, bởi thị trường không lo thiếu người mua, chỉ lo thiếu dự án. Hay quy định hỗ trợ lãi suất 2% cho các đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong gói có quy mô 40.000 tỷ đồng.

Ngoài những chương trình đang thực hiện, cộng với chương trình mới sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Nhu cầu của thị trường, tiêu thụ, nhà ở lớn sẽ kéo theo kinh doanh, sản xuất phát triển. Ngay ở thời điểm hiện tại, đã có hiện tượng, chủ đầu tư không muốn bán dự án đợi giá lên mới bán, đây sẽ là những xung lực với thị trường.

Trong thời gian tới Chính phủ sẽ sửa đổi, hoàn thiện 3 luật cùng một lúc là Luật Đất đai, là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Chính phủ, các bộ rất quyết tâm hoàn thiện các quy định pháp luật để thúc đẩy thị trường phát triển trong thời gian tới. Các luật sửa đổi đang nằm trên bàn Quốc hội, chờ Quốc hội thông qua.