Tinh thần cầu thị, sát thị trường
Với 16 chương và 260 điều, nhìn chung, Luật Đất đai mới đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Nhìn chung, tôi đánh giá cao những thay đổi ở dự án Luật lần này, với sự cầu thị tiếp thu của cơ quan soạn thảo từ thực tiễn thị trường, sự lắng nghe, trao đổi, thảo luận kỹ càng từ các chuyên gia, thành viên thị trường và người dân để hoàn thiện Luật theo hướng rõ ràng, minh bạch, đồng bộ hơn, từ đó tạo dựng một hành lang pháp lý đầy đủ cho các chủ thể tham gia thị trường.
 |
TS. Trần Xuân Lượng, Chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân |
Đặc biệt là câu chuyện định giá đất, vấn đề trước đây gây nhiều tranh cãi, bất cập và tồn tại nhiều hệ lụy tiêu cực, ảnh hưởng tới quá trình hoạch định chính sách phát triển của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản. Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, là tư liệu đầu vào của mọi ngành nghề kinh tế… Do đó, việc xác định giá trị đất đai có thể ảnh hưởng lớn đến hầu hết các chủ thể trên thị trường, đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp, phát triển hạ tầng của mỗi quốc gia, thậm chí đến an ninh trật tự an toàn và công bằng xã hội.
Nếu chúng ta xác định sai phương pháp, các thiết chế không chặt chẽ lại vô tình trở thành vật cản sự phát triển thị trường đất đai, gây ra rất nhiều hệ lụy, tác động xấu.
Nên hiểu rõ, khu đất vẫn chưa có giá cho đến thời điểm định giá. Do đó, các phương pháp định giá đất ra đời nhằm có căn cứ để đưa ra các quyết định xung quanh giá đất. Trong đó, với từng loại đất khác nhau, với tính chất, lịch sử, công năng và hiệu quả kinh tế khác nhau cần phải sử dụng “đa-zi-năng” các phương pháp khác nhau. Từ đó, giúp cả quá trình ra quyết định thu hồi, chuyển nhượng hay quản lý, giám sát, hoạch định chính sách đúng, đủ, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể tham gia cũng như đảm bảo tối đa lợi ích của Nhà nước và người dân.
Việc giữ lại các phương pháp “so sánh”, “thặng dư”, “thu nhập”, “hệ số” và lồng ghép “chiết trừ” vào “so sánh” cho thấy có tính kế thừa, đảm bảo tính khoa học cho công tác định giá đất. Ngoài ra, Luật quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai.
Ở đây, điểm đổi mới nhất là bỏ khung giá đất, để đưa về quy định bảng giá đất định kỳ hàng năm, xác định theo giá đất thị trường cho việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng và công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí... Luật cũng quy định, phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với một số trường hợp. Có quy định cho phép đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất.
Gấp rút xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đất
Theo quan điểm của tác giả, để hiện thực hóa những ưu điểm của Luật Đất đai 2024, Nghị định và các văn bản hướng dẫn sau này cũng phải làm rõ hơn nguồn thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất đảm bảo chất lượng công tác định giá. Cần làm rõ và chi tiết cách thức phân biệt giữa “Giá đất thị trường” và “Giá đất phù hợp thị trường” và cách xác định hai giá đất này bằng cách nào để đảm bảo tính khách quan trong quá trình xác định giá đất, tránh gây rủi ro cho các chủ thể tham gia, đặc biệt là từ chính nhóm chủ thể là cơ quan quản lý nhà nước, ở đây là các tổ chức định giá, tư vấn viên và các đối tượng có trách nhiệm ban hành giá đất theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi.
Để giải quyết vấn đề này, phần xác định việc thu thập dữ liệu thông tin đầu vào là một khoảng trống lớn nhất cần được lấp đầy trong thời gian tới, nếu dữ liệu không chính xác thì kết quả sẽ không chính xác, chứ không kể đến việc áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác. Tới thời điểm hiện nay khi Luật Đất đai mới được ban hành, chúng ta vẫn chưa chưa có một kênh tổng hợp thông tin chính thống nào, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu để áp dụng cho các phương pháp định giá đất.
Khi Luật có hiệu lực vào đầu năm 2025, trong một khoảng thời gian ngắn, việc xây dựng bảng giá đất là cũng khá khó làm, nhưng có thể cân nhắc việc xác định dữ liệu tạm thời (có thể chưa chính xác tuyệt đối) trong giai đoạn đầu để làm mốc đối chiếu, sau đó điều chỉnh lại theo chu kỳ 6 tháng, 12 tháng, 24 tháng làm căn cứ thời gian chính thức sử dụng nguồn dữ liệu thông tin này. Điều này cũng tránh tạo áp lực công việc cho giai đoạn xác định lại giá đất tham chiếu cho các cơ quan hoặc tổ chức định giá, giúp đảm bảo công tâm và minh bạch hơn trong quá trình định giá đất.
Theo kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế phát triển như Pháp, Mỹ, Nhật Bản… thì việc định giá không do các đơn vị quản lý nhà nước làm, mà giao cho các đơn vị có chuyên môn thực hiện. Sau đó, các đơn vị quản lý nhà nước chỉ giám sát, kiểm tra, đánh giá lại cho thêm phần chính xác và khách quan. Do đó, ở quy định hướng dẫn, chúng ta có thể làm rõ vấn đề này, căn cứ trên các quy định đã được nêu trong Luật Đất đai vừa thông qua.
Ở đây, cụ thể hơn sẽ cần có phương cách và quy trình xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đất. Trong đó, cần có sự thống nhất đầu mối cơ quan tổ chức nào có trách nhiệm báo cáo, thu thập xử lý, chia sẻ và khai thác dữ liệu như thế nào. Việc này rất cần sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, chứ không chỉ riêng Bộ Tài nguyên - Môi trường làm được. Đồng thời, cần quy định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức liên quan trong việc cung cấp thông tin, khai thác và sử dụng dữ liệu đất đai.
Thứ hai là cần có những quy định bắt buộc niêm yết, báo cáo, cung cấp thông tin thông qua việc đăng ký thông tin, giao dịch đất đai, bất động sản, đặc biệt là thông tin dữ liệu về giá đất, bất động sản… Cùng với đó, nâng cao trách nhiệm và vai trò của các tổ chức, cá nhân có liên quan, đặc biệt là lực lượng trung gian, nâng cao điều kiện hoạt động cơ sở vật chất hạ tầng và đặc biệt là yếu tố con người cần phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề, đạo đức nghề nghiệp… Xây dựng lực lượng này trở thành cánh tay nối dài của Nhà nước thực hiện việc cung cấp, báo cáo dữ liệu thị trường.
Chúng ta phải coi đây là một việc hệ trọng quốc gia, quản lý dữ liệu đất đai thực chất là quản lý tài sản quốc gia, cần phải có hành lang pháp lý, có bộ máy chuyên môn thực hiện, đồng thời có bộ máy giám sát, kiểm tra… Việc thu thập và xử lý dữ liệu đất đai phải được coi như một công trình nghiên cứu khoa học, dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp.
Cụ thể là sử dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo (AI) cho điều tra dữ liệu thứ cấp. Đồng thời, phải có quy định bắt buộc trong việc điều tra dữ liệu sơ cấp, xây dựng các điểm thu thập dữ liệu đất đai trên toàn quốc, thống nhất mẫu từ trung ương đến địa phương.
Khi đã có dữ liệu chính xác thì việc tìm ra giá tiệm cận không quá khó khăn, thị trường sẽ trở nên công khai, minh bạch, công bằng hơn.
