Cận cảnh bức tranh DN bất động sản Hà Nội

Nếu nhìn tổng hợp một giai đoạn 10 năm qua, thị trường bất động sản Hà Nội đã có bước phát triển nhanh, mạnh thay đổi hẳn diện mạo của thủ đô, đặc biệt là khu vực phía Tây thành phố, bất chấp các chu kỳ lên xuống của thị trường. Hàng loạt khu đô thị mới được hình thành, các tòa nhà chọc trời mọc lên, trở thành một trong những biểu tượng điểm nhấn của Thành phố, các trung tâm thương mại, siêu thị đông đúc cũng được đưa vào hoạt động. 10 năm này cũng chính là giai đoạn phát triển mạnh của các DN bất động sản về số lượng, thành phần, lĩnh vực, quy mô.

Với đặc thù là vùng kinh tế thủ đô, chính trị và văn hóa, là nơi tập trung đông dân cư với tốc độ tăng hàng năm cao, nhu cầu về văn phòng, nhà ở, tiêu dùng, nghỉ ngơi, vui chơi khá lớn. 10 năm trước đây, số lượng các công trình phục vụ cho các nhu cầu này rất hạn chế. Đến nay, hầu hết các mảng thị trường nguồn cung đều rất dồi dào. Quy mô thị trường căn hộ để bán, bán lẻ đã phát triển gấp trên 10 lần, văn phòng cho thuê gấp hơn 20 lần, khách sạn và căn hộ dịch vụ gấp 2 lần.

Trong tất cả các phân khúc bất động sản, phân khúc nhà ở có bước phát triển nhanh và mạnh nhất, cũng như trải qua nhiều chu kỳ lên xuống nhất của thị trường. Đầu những năm 2003 - 2004, thị trường nhà ở được phát triển chủ yếu bởi các DNNN như HUD, Handico, Udic, Tổng công ty Xây dựng Hà Nội với việc xây dựng hàng loạt các khu đô thị mới Linh Đàm, Định Công, Đại Kim, Mỹ Đình I, Mỹ Đình II, Mỹ Đình - Mễ Trì… Ngay sau đó, theo đà phát triển nóng của thị trường, hàng loạt DN, tập đoàn tư nhân, các DN không chuyên, đầu tư ngoài ngành cũng bắt đầu gia nhập thị trường.

Từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn suy thoái, nhiều DN không chuyên buộc phải rút khỏi thị trường, nhường chỗ cho các DN mạnh, có kinh nghiệm, chuyên phát triển bất động sản. Nổi lên trong số này có thể kể đến Vingroup, Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu, FLC, Viglacera… Các DN này đến nay đã có thể phát triển tất cả các dòng sản phẩm từ thấp đến trung cao cấp với quy mô lớn. Tại thị trường này, chỉ có một số DN, quỹ đầu tư nước ngoài tham gia như Indochina Land, VinaCapital, Capitaland, Hà Việt Tung Shing, Keangnam, Daewoo, Gamuda Land, Citra Westlake Development… Các DN này thường đầu tư vào các sản phẩm cao cấp như dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower, Indochina Plaza Hanoi, Golden Westlake, Ciputra, Pacific Place…

Trong khi đó, mảng khách sạn 4 và 5 sao trước đây là địa hạt của các DN nước ngoài, DN trong nước chỉ tham gia góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thì nay một số DN trong nước đã mua lại hết cổ phần của DN nước ngoài tại một số khách sạn 5 sao tại Hà Nội cũng như phát triển khách sạn 5 sao như BRG, Hanel, Công ty Trần Hồng Quân... Tuy vậy, một cách tổng quát, các DN nước ngoài vẫn nổi trội trong việc đầu tư vào phân khúc khách sạn 4 đến 5 sao này.

10 năm trước đây, khái niệm trung tâm thương mại, trung tâm bán buôn, siêu thị còn khá mới mẻ với thị trường được đánh giá là rất hấp dẫn bởi dân số đông, thị phần bán lẻ hiện đại thấp, thu nhập người dân tăng. Các DN nổi lên lúc đó là Metro Cash and Carry, Casino Group với Big C, Vingroup với Vincom City Centre, Hapro, Intimex, Nhất Nam JSC… Đến nay, loại hình bán lẻ hiện đại đã trở nên khá phổ biến, Vingroup dẫn đầu thị trường về quy mô, loại hình lẫn số lượng dự án bán lẻ trên thị trường, cũng như có thêm nhiều DN nước ngoài chuyên nghiệp tham gia thị trường như Lotte, Aeon..

Mảng thị trường văn phòng trong vòng 10 năm qua, các DN nước ngoài vẫn đang chiếm lĩnh trong phân khúc văn phòng hạng A. Số lượng dự án đã đi vào hoạt động trong vòng 10 năm tăng gấp 7 lần, từ khoảng hơn 20 dự án đến trên 150 dự án.

Các chủ đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản như the Ascott, Kepple Land, Keangnam, Lotte… đang chiếm thị phần chủ yếu trên mảng thị trường căn hộ dịch vụ. Với lợi thế về vốn, kinh nghiệm cũng như lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam của chính các quốc gia này lớn nên các chủ đầu tư này thu hút không chỉ các chuyên gia nước họ mà các chuyên gia nước khác đến Việt Nam làm việc. Các DN trong nước do đó để cạnh tranh được cũng hết sức khó khăn. Số lượng DN trong nước tham gia vào mảng thị trường này cũng không nhiều và cũng không dễ để tham gia.

Thị trường bất động sản hiện đang trong quá trình điều chỉnh, thanh lọc đối tượng tham gia phát triển. 10 năm qua cũng là khoảng thời gian để các DN thử sức trên các mảng thị trường, phân khúc hạng chất lượng để tìm ra hướng đi riêng, tạo lập vị thế của mình trên thị trường, đồng thời cũng là để hướng tới nhịp phát triển trong những năm tới dù đầy tiềm năng nhưng cũng không ít thách thức.