Doanh nghiệp mòn mỏi chờ
Tuần qua, ngay sau khi cuộc họp về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, giữa các doanh nghiệp bất động sản phía Nam với lãnh đạo Chính phủ kết thúc, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán đã liên hệ với các doanh nghiệp để ghi nhận tình hình.
Đại diện nhiều doanh nghiệp có chung quan điểm rằng, thị trường đang gặp rất nhiều vướng mắc, trong đó, pháp lý là vướng mắc lớn nhất. Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất và có tình trạng “cán bộ chuyên môn” sợ trách nhiệm nên đùn đẩy cho nhau, khiến không ít dự án bất động nhiều năm.
Trường hợp xảy ra tại dự án Khu dân cư Phú Thuận tại quận 7, TP.HCM do Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn (Công ty Anh Tuấn) làm chủ đầu tư là một ví dụ điển hình. Sau hơn 12 năm dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty Anh Tuấn đã triển khai rất nhiều phần việc để được phê duyệt tỷ lệ 1/500, cũng như thi công hạ tầng, các tiện ích cho dự án.
Sau đó, Công ty thực hiện chuyển nhượng nền đất cho khách hàng và tiến hành các thủ tục để cơ quan chức năng xác định nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất), từ đó doanh nghiệp có cơ sở thực hiện nghĩa vụ của với Nhà nước. Tuy nhiên, hơn 5 năm qua, việc này vẫn gặp vướng mắc.
Ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn cho biết, từ năm 2017, Công ty đã nộp hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường xin được thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án, đồng thời chủ động liên hệ với các sở, ban, ngành khác, với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ này.
Sau nhiều lần kiến nghị, ngày 26/5/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã chủ trì buổi họp giữa chủ đầu tư và Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, UBND quận 7, Sở Kế hoạch và Đầu tư về việc giúp chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án. Cuộc họp dù kéo dài hơn 2 giờ, nhưng không vướng mắc nào được giải quyết rốt ráo.
“Trong cuộc họp có nhiều ý kiến, nhưng tựu trung là các sở, ban, ngành cứ đùn đẩy qua lại. Người thì nói là mới về nhận công tác nên chưa nắm được nội dung cụ thể, người thì lại bảo vấn đề này còn phải chờ ý kiến của bên này, bên kia. Cuối cùng, cuộc họp kết thúc mà không giải quyết được vấn đề gì”, đại diện chủ đầu tư nói.
Ngày 31/5/2022, chủ đầu tư đã gửi văn bản đến UBND TP.HCM để báo cáo tình hình thực hiện dự án, đồng thời kiến nghị Thành phố xem xét về nội dung cho phép gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như được nộp tiền sử dụng đất.
Ngày 3/6/2022, Công ty gửi văn bản cho Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo tình hình thực hiện dự án và kiến nghị giải quyết vướng mắc dự án.
Đến ngày 19/7/2022, Văn phòng UBND TP.HCM có văn bản gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường yêu cầu rà soát, xử lý các vướng mắc của chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, đến nay, các vướng mắc của dự án vẫn chưa được tháo gỡ.
Theo ông Tú, có 2 vấn đề đang bị chồng chéo khiến thời gian thực hiện thủ tục pháp lý của dự án kéo dài. Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường đang triển khai các thủ tục để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất thì dừng lại, nguyên do vì thời gian thực hiện dự án đã hết, yêu cầu chủ đầu tư phải làm thủ tục gia hạn thực hiện dự án. Nhưng khi chủ đầu tư làm thủ tục xin gia hạn thời gian thực hiện dự án, bên phía Sở Xây dựng lại yêu cầu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng tiền sử dụng đất).
HoREA đánh giá, pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.
Lúc này, mọi việc rơi vào vòng luẩn quẩn kiểu “con gà hay quả trứng có trước”. Sở Xây dựng đề nghị bên Tài nguyên Môi trường hướng dẫn và tính tiền sử dụng đất, nhưng bên này lại bảo Sở Xây dựng kiến nghị Thành phố gia hạn thực hiện dự án thì mới tính tiền sử dụng đất. Chính sự đùn đẩy khiến doanh nghiệp ở giữa phải chịu thiệt.
“Chỉ vì những vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính mà dự án phải nằm bất động nhiều năm nay. Những lô đất trị giá tiền tỷ trong dự án đến nay chỉ để cho cỏ mọc. Trong khi đó, để thực hiện dự án thì chủ đầu tư cũng phải đi vay mượn khắp nơi, nay không được xây dựng thì sao sống nổi. Vẫn biết là giá đất tại TP.HCM mỗi năm một tăng, nhưng giá cao bao nhiêu thì cũng phải có con số cụ thể để doanh nghiệp cân đối. Đằng này, doanh nghiệp xin được nộp tiền mà cũng không được”, ông Tú nói và mong lãnh đạo UBND TP.HCM quan tâm, chỉ đạo các sở, ban, ngành có liên quan giúp dự án được gia hạn thời gian thực hiện, đồng thời được nộp tiền sử dụng đất cho dự án, để khách hàng có thể xây dựng nhà ở.
Trường hợp trên chỉ là một trong số cả trăm dự án bất động sản tại TP.HCM phải ngừng triển khai nhiều năm chỉ vì chưa đóng được tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư rất muốn.
Sau khi tổng hợp ý kiến của 57 doanh nghiệp “kêu cứu” cho 64 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã tổng hợp thêm 29 doanh nghiệp đề nghị xem xét tháo gỡ các vướng mắc của 38 dự án bất động sản. Trong danh sách này, chiếm hơn một nửa liên quan đến tiền sử dụng đất.
Cần vượt qua “nỗi sợ”
Thực trạng một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức, trong đó có cả lãnh đạo quản lý ở các bộ, ngành, địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, làm cầm chừng hoặc né tránh… đã được đại biểu Quốc hội đề cập tại phiên thảo luận ở nghị trường vừa qua. Thực trạng này cần sớm được giải quyết, bởi khi dự án nằm bất động thì cũng là lúc quyền lợi của khách hàng, nhà đầu tư bị ảnh hưởng, ngân sách nhà nước bị thất thu.
Về vấn đề này, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, sở dĩ có tình trạng cán bộ quản lý nhà nước ở một số địa phương ngại phê duyệt dự án là bởi những “tai nạn” trong quản lý rất dễ xảy ra khi hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản vẫn còn chồng chéo.
“Chúng ta đã và đang sửa rất nhiều luật, nhưng hệ thống pháp luật vẫn còn điểm khuyết. Khi gặp điểm khuyết hoặc có vấn đề khó thì thường sử dụng những từ ngữ chung chung, khó hiểu, khiến người thực hiện mỗi nơi hiểu một cách”, ông Võ nói và cho biết thêm, chính vì nỗi sợ tai nạn quản lý nên các nhà quản lý có nhiệm vụ phê duyệt dự án “gác bút”, dẫn tới nguồn cung mới trên thị trường bất động sản ngày càng ít.
“Cần phải làm gì đó để việc xử lý dự án thật nhanh, vì đây là điều có lợi cho người dân, nền kinh tế chung”, ông Võ nhấn mạnh và ví von, việc quản lý thị trường bất động sản phải là một nghệ thuật, chứ không chỉ dùng những kỹ thuật.
HoREA cũng đánh giá, pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Do vậy, đi đôi với việc xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, cơ quan chức năng cần sớm ban hành quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại theo Chỉ thị 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ.
