Cấm thu phí chuyển nhượng bất động sản, tiêu cực sẽ phát sinh?

"Hoạt động chuyển nhượng dự án sẽ dễ dàng, sôi động hơn"

Ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Tấc Đất Tấc Vàng
 

Theo tôi, các quy định tại Nghị định 76 sẽ giúp thị trường bất động sản tốt hơn. Trong đó, việc cụ thể hoá quy định cho chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án với điều kiện dự án đã được phê duyệt quy hoạch và nộp tiền sử dụng đất cũng như bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án tiếp theo.

Ngoài ra, việc đơn giản hoá thủ tục chuyển nhượng với một đầu mối duy nhất và thời hạn trong dòng 30 ngày kỳ vọng sẽ làm cho hoạt động mua bán dự án sôi động hơn. Tuy nhiên, có điểm chưa rõ là Nghị định không đề cập đến tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.

Quy định về việc bán bất động sản hình thành trong tương lai, khi dự án chưa xong móng chỉ thu tối đa 30%, chưa giao nhà chỉ được thu 70% (chủ đầu tư nước ngoài là 50%). Điều này sẽ tránh trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng vốn khách hàng. Hay quy định về mức vốn tối thiểu đối với các tổ chức, cá nhân thành lập doanh nghiệp bất động sản là 20 tỷ đồng cũng sẽ góp phần làm thị trường minh bạch hơn.

"Quy định Mua nhà hình thành trong tương lai phải có chứng thư bảo lãnh thiếu tính khả thi"

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa

Nhìn chung, Nghị định 76 đã cụ thể hoá và đơn giản hoá các thủ tục hành chính, tiến tới sự minh bạch và bảo vệ người mua nhà. Những quy định này về cơ bản sẽ có tác động tích cực đến thị trường nhà đất trong thời gian tới, nhưng vẫn còn một vài điểm cần phải xem xét.

Riêng về quy định hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành trong tương lai, có quy định là phải có chứng thư ngân hàng bảo lãnh, điều này cần được xem xét lại vì thiếu tính khả thi. Vì hiện tại, theo ghi nhận của tôi bản thân các ngân hàng cũng loay hoay chưa có phương án tối ưu để thực hiện quy định này, do đó, ngân hàng cần có hướng dẫn cụ thể hơn. 

Điều khoản quy định các dự án bán hành hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh từ phía ngân hàng ngân hàng sẽ làm ách tắc thị trường trong một thời gian, vì phải chờ đợi sự hỗ trợ giải pháp cụ thể từ phía ngân hàng.

"Cần có lộ trình đủ dài để DN bất động sản nâng vốn điều lệ"

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng
 

Về tổng thể, Nghị định 76 hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ giúp Luật đi vào cuộc sống, góp phần minh bạch thị trường. Tuy nhiên, một số điều như vốn pháp định 20 tỷ đồng hay DN không được thu phí chuyển nhượng, chắc chắn sẽ tiếp tục gây tranh cãi.

Chẳng hạn để làm các thủ tục chuyển nhượng, DN phải có nhân sự riêng, nếu không có phí, tiêu cực chắc chắn sẽ phát sinh, chủ đầu tư có thể gây khó khăn cho người bán, khiến thị trường kém minh bạch hơn.

Còn về quy định DN bất động sản phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng, đúng là số vốn 20 tỷ đồng với một DN đầu tư bất động sản rất thấp, nhưng ở Việt Nam, có đến 95% DN địa ốc đăng ký vốn rất thấp. Chẳng hạn có DN chỉ có vốn điều lệ 5-6 tỷ đồng, nhưng đang huy động vốn triển khai dự án hàng trăm tỷ đồng. Việc bắt buộc nâng vốn pháp định, DN sẽ không được triển khai dự án khiến dự án bị đình trệ. Vì thế, việc nâng vốn, nếu không có lộ trình đủ dài, sẽ khiến nhiều DN gặp khó khăn.

Quy định về bảo lãnh dự án bất động sản có hiệu lực từ 1/7, nhưng đến nay chưa có dự án nào tại Hà Nội được bảo lãnh. Một trong các nguyên nhân khiến chưa có dự án nào được bảo lãnh cũng chính vì DN có vốn đăng ký rất thấp.

"Dễ phát sinh tiêu cực nếu DN bất động sản không được tính phí"

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM
 

Nghị định 76 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, theo tôi vẫn chưa phù hợp. Bởi 20 tỷ đồng là con số quá thấp, không thể đủ làm dự án bất động sản.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu lớn gấp nhiều lần con số 20 tỷ đồng, nhưng họ đăng ký vốn điều lệ rất thấp. Trong khi có doanh nghiệp vốn ít hơn, họ vẫn có thể huy động vốn từ nhiều cách. Vì thế theo tôi, việc ghi vốn 20 tỷ đồng chỉ mang tính hình thức.

Việc Nghị định quy định chủ đầu tư xác nhận và làm thủ tục cho phép các bên chuyển nhượng mà không thu bất cứ khoản phí nào là quy định bảo vệ dân, nhưng theo tôi cũng chưa hợp lý. Bởi ngay cơ quan Nhà nước cũng có một số quy định không được tính phí doanh nghiệp, nhưng nhiều loại giấy tờ, doanh nghiệp vẫn phải chi phí đến mấy chục triệu đồng, hoặc phí ngoài lớn hơn phí chính thức.

Vì thế nếu bắt buộc doanh nghiệp bất động sản không được tính phí chuyển nhượng, thì nhân viên của họ có thể bằng cách này cách khác vẫn thu. Bản thân nhà đầu cơ, đầu tư, nếu có lãi, muốn làm thủ tục chuyển nhượng nhanh, họ vẫn có thể tự chi cho nhân viên. Vì thế, việc quy định không tính phí chuyển nhượng, theo tôi, dễ dẫn đến phát sinh tiêu cực.

"E ngại tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư sẽ gia tăng"

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GPInvest
 

Tôi vẫn giữ quan điểm cho rằng mức vốn pháp định 20 tỷ đồng chỉ phù hợp với doanh nghiệp môi giới bất động sản, chứ doanh nghiệp đầu tư dự án thì phải tuân theo Luật Xây dựng, đáp ứng 15 - 20% tổng đầu tư của dự án. Vì khi đi vay vốn, ngân hàng chỉ đảm bảo cho vay tỷ lệ 60% là kịch kim. Đã là chủ đầu tư, anh phải đảm bảo chủ động được vốn. Điều đó cũng giúp thị trường địa ốc phát triển lành mạnh, trong khi khách hàng bớt rủi ro.

Liên quan đến việc cấm chủ đầu tư thu phí chuyển nhượng của khách hàng, do Nhà nước muốn thu được thuế thu nhập nên việc cấm là đúng. Nhưng đứng ở phương diện doanh nghiệp, tôi cho rằng, việc thu phí vẫn là cần thiết vì làm phát sinh công việc cho doanh nghiệp. Hơn nữa, nếu việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, phải thay đổi hợp đồng cho khách hàng thì doanh nghiệp kiểu gì họ cũng sẽ lấy phí , vì doanh nghiệp còn phải đảm bảo thuế cho Nhà nước, còn nhà đã có sổ đỏ, khách hàng sang nhượng thoải mái, doanh nghiệp không tính phí.

Về mẫu hợp đồng, tôi cho rằng, mẫu này chỉ để tham khảo. Tuy nhiên, tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư có thể gia tăng từ quy định hợp đồng mẫu, vì nhiều khách hàng sẽ vin vào các hợp đồng mẫu để bắt bẻ chủ đầu tư, dù mỗi chủ đầu tư, mỗi dự án, thậm chí mỗi giai đoạn của dự án, doanh nghiệp cần một hợp đồng khác nhau. 

Vì thế, tôi cho rằng, các doanh nghiệp vẫn nên có mẫu hợp đồng riêng, mẫu này cần đăng ký với Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công thương) để tránh việc tranh chấp liên quan đến hợp đồng mẫu sau này.

"Cần xem lại quy định ở các mẫu hợp đồng mua bán"

Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn

Về cơ bản, những quy định tại Nghị định 76 sẽ có tác động tích cực hơn cho thị trường. Tuy nhiên, đi vào chi tiết hướng dẫn các mẫu hợp đồng thì còn nhiều điều cần bàn. Đơn cử như quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (theo mẫu 01), ở Điều 1 – mục 8 quy định: Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải ghi rõ số, ngày tháng của hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, số ngày tháng văn bản của sở xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Kèm theo hợp đồng này còn có bản sao hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, bản sao văn bản của sở xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Song, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai giữa các ngân hàng và các chủ đầu tư đến nay vẫn còn ách tắc vì chưa có thông tư hướng dẫn chi tiết. Việc thông báo cho sở xây dựng địa phương, các chủ đầu tư hầu như đều thông báo. Tuy nhiên, sở xây dựng tới nay vẫn không ra văn bản (chỉ có biên bản kiểm tra và có kết luận là đủ điều kiện huy động vốn hay không đủ điều kiện). Việc này chính xác hay chưa hay? Cần phải có hướng dẫn cụ thể cho các sở xây dựng. Chủ đầu tư lập hợp đồng này có cần phải đăng ký mẫu tại sở công thương như trước nữa hay không?