Tái cấu trúc phân khúc nhà ở
Trao đổi từ thời điểm giữa năm 2023, nhiều thành viên thị trường tỏ ra lạc quan và cho rằng, có thể nguồn cung sẽ gia tăng đáng kể vào những tháng cuối năm. Dự báo này dựa trên cơ sở là số dự án đủ điều kiện mở bán tăng, nhiều chủ đầu tư “găm” hàng từ trước đó, đợi quý cuối năm thị trường có sức hấp thụ mạnh sẽ tung ra và đón đầu làn sóng phục hồi được cho là sẽ rõ nét hơn.
Cụ thể, theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng dự án căn hộ hoàn thành trong quý III/2023 tăng 300% so với quý trước đó (có 21 dự án với 7.633 căn hộ); dự án đang triển khai xây dựng tăng 106,99% (863 dự án với 442.453 căn hộ). Đặc biệt, có 47 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 8.208 căn hộ, tăng 132,28%.
Đây là lý do khiến nhiều người tin rằng, quý IV/2023 sẽ là “điểm nổ” nguồn cung căn hộ mới, thế nhưng thực tế lại không như vậy. Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, cả năm 2023, nguồn cung nhà ở mở bán mới tại 2 thị trường chủ lực là Hà Nội và TP.HCM đều ở mức thấp nhất 10 năm trở lại đây. Trong khi Hà Nội tổng cộng có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà thấp tầng được mở bán (giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022), thì tại TP.HCM, nguồn cung còn giảm mạnh hơn khi chỉ có tổng cộng hơn 8.700 căn hộ chung cư và 30 căn nhà ở thấp tầng được mở bán (giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022).
Dẫu vậy, dấu hiệu sáng sủa đối với thị trường nhà ở là nguồn cung mới đã cải thiện rõ nét trong giai đoạn nửa cuối năm, lần lượt tăng 60% tại thị trường Hà Nội và 11% tại thị trường TP.HCM so với nửa đầu năm.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, từ cuối năm 2023 đến đầu năm 2024, việc nhiều địa phương liên tục kêu gọi đầu tư phát triển các dự án nhà ở mới, nhiều doanh nghiệp bất động sản tích cực hơn trong hoạt động M&A dự án… là các tín hiệu tích cực cho thị trường. Điều này cho phép nhà đầu tư kỳ vọng năm 2024 thị trường sẽ có những chuyển biến rõ nét hơn.
“Trong năm 2023, thị trường bất động sản đã diễn ra tiến trình tái cấu trúc và tiến trình này sẽ còn duy trì trong năm 2024. Theo đó, các hoạt động kêu gọi đầu tư, gọi vốn sẽ gia tăng mạnh mẽ”, ông Thịnh nói.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, dù xuất hiện nhiều hơn các hoạt động mở bán trong những tháng cuối năm 2023, nhưng phần lớn giỏ hàng vẫn là sự tiếp nối giai đoạn trước đó, các dự án mở mới hoàn toàn rất hạn chế. Đáng chú ý, thị trường nhà ở Hà Nội đang đi theo xu hướng trước đây của thị trường TP.HCM và năm 2023, mức giá tại Hà Nội đang ngang bằng TP.HCM 3 năm về trước.
Cụ thể, cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Đây cũng là mức giá ghi nhận được giai đoạn 2020-2021 tại TP.HCM. Hiện tại, giá bán sơ cấp tại TP.HCM chững lại ở mức 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% so với năm 2022, do nguồn cung cao cấp nằm ở vị trí xa trung tâm, chưa thuận lợi kết nối và sự bổ sung từ nguồn cung trung cấp trong năm.
Tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư tại 2 thị trường chủ lực này cũng ghi nhận xu hướng trái ngược nhau. Tại Hà Nội, giá tiếp tục tăng trong quý IV/2023, đạt trung bình 33 triệu đồng/m2, tăng 5% theo năm. Tại TP.HCM, giá bán căn hộ ở mức 45 triệu đồng/m2 và nhà thấp tầng là 140 triệu đồng/m2, giảm lần lượt 5% và 2% (theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam).
Nhiều cơ hội cho bất động sản khu công nghiệp
Việt Nam đang phát triển về chuỗi cung ứng. Đây là điểm tựa để thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp, từ đó tạo động lực cho cả thị trường nhà ở.
Thống kê của JLL Việt Nam cho thấy, tại khu vực phía Nam, trong quý IV/2023, có 160.000 m2 sàn mới được xây dựng ở TP.HCM và Long An, nâng quy mô diện tích sàn khu công nghiệp lên 1,9 triệu m2, tăng 26,3% so với cùng kỳ năm ngoái.
Còn tại phía Bắc, dù quý IV/2023 không ghi nhận thêm nguồn cung mới sau 3 quý tăng trưởng liên tục trước đó, nhưng thị trường vẫn diễn biến khả quan. Nhu cầu thuê được duy trì ổn định, sức hấp thụ thuần trong quý đạt 86.150 m2, chiếm khoảng 36% tổng diện tích hấp thụ thuần cả năm 2023, chủ yếu nhờ nỗ lực cho thuê của các dự án Mapletree tại Hưng Yên.
Theo JLL Việt Nam, phân khúc này tiếp tục cho thấy triển vọng tốt trong năm 2024, khi tại phía Bắc dự kiến chào đón nguồn cung mới đáng kể với khoảng 322.000 m2 diện tích cho thuê. Còn tại phía Nam, khoảng 340.000 m2 nhà kho xây sẵn hiện đại sẽ được đưa vào khai thác trong năm 2024, đến từ các dự án do BWID, SLP và Cainiao phát triển. Quy mô thị trường tiếp tục mở rộng, trong khi nhu cầu chưa thực sự mạnh mẽ khiến lợi thế trong việc đàm phán giao dịch nghiêng về phía khách thuê.
Đại diện một số nhà phát triển khu công nghiệp cho hay, sau khi nâng cấp quan hệ đối tác với nhiều nền kinh tế lớn, dự báo dòng vốn đầu tư từ nước ngoài sẽ tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam thời gian tới, cho nên lúc này là thời điểm chuẩn bị các nguồn lực để tự tin “đón sóng”.
Ông Nguyễn Văn Kiểm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Bảo Minh (chủ đầu tư Khu công nghiệp Hải Long, Khu kinh tế Thái Bình) cho hay, Việt Nam đang có cơ hội lớn trong thu hút đầu tư nước ngoài khi các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới với EU, ASEAN, Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản... có hiệu lực. Sự dịch chuyển đầu tư toàn cầu sẽ tạo ra dòng vốn đầu tư FDI đổ về, tạo thời cơ rất tốt cho các dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp.
Theo ông Kiểm, bối cảnh hiện tại cho thấy, với các thị trường “quen” như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương…, nguồn cung đất công nghiệp không còn nhiều, cho nên dư địa thu hút đầu tư cho các thị trường mới là rất lớn. Đây là lý do Bảo Minh chọn Thái Bình là nơi phát triển dự án, đón đầu làn sóng đầu tư mới.
Còn theo ông Nguyễn Trường Giang, Chủ tịch Hội đồng quản trị Fuji Holdings, Việt Nam được xem là quốc gia hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ bên ngoài vào. Đang có ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam và Fuji Group nhận được nhiều đặt hàng của các khách thuê, thậm chí nhiều khách thuê quy mô khá lớn đang đòi hỏi mặt bằng để triển khai dự án càng sớm càng tốt.
“Bối cảnh vĩ mô toàn cầu đang trở thành ‘cơn bão hoàn hảo’ cho thu hút đầu tư của Việt Nam. Các nhà sản xuất quốc tế ngày càng bị thúc đẩy để dịch chuyển nhà máy, chuỗi cung ứng và chúng ta được hưởng lợi từ điều này”, ông Giang nói.
Ở góc độ đơn vị phân tích thị trường, ông Phạm Vũ Thăng Long - Trưởng Bộ phận Kinh tế vĩ mô, Công ty Chứng khoán HSC nhận định, năm 2023 dù có nhiều thách thức với thị trường địa ốc, nhưng cam kết đầu tư vào các dự án nhà ở vẫn ở mức cao nhất từ năm 2019 cho thấy triển vọng ở cả phân khúc bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp. Đây là chỉ báo tốt cho năm 2024, khi các bối cảnh vĩ mô đều tiếp tục cổ vũ cho sự phục hồi của thị trường.
“Tỷ lệ đô thị hóa thấp nhất trong khu vực Đông Nam Á, cam kết FDI từ Trung Quốc Đại lục, Hồng Kông (Trung Quốc) và nhiều nền kinh tế khác… là những tín hiệu tích cực cho Việt Nam trong việc thu hút đầu tư nói chung, đầu tư vào bất động sản nói riêng trong năm 2024 này”, ông Long nói, đồng thời chia sẻ thêm, với phân khúc bất động sản khu công nghiệp, Việt Nam đang phát triển về chuỗi cung ứng, không chỉ là trung tâm sản xuất hàng điện tử mà còn là điểm đến tiềm năng về sản xuất chất bán dẫn (hiện chiếm trên 20% xuất khẩu hàng điện tử). Đây là những điểm tựa để thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp, từ đó tạo động lực cho cả thị trường nhà ở.
