Cải tạo chung cư cũ, Việt Nam có thể học gì từ Hong Kong (Trung Quốc), Singapore, Đài Loan?

Số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, Thủ đô còn 1.579 chung cư cũ. Còn tại TP.HCM, theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, toàn thành phố có 474 chung cư cũ.

Một thách thức lớn với hai đô thị đông dân nói trên suốt nhiều năm qua là công tác cải tạo chung cư cũ. Trong đó, tiêu chí là phải gắn công tác cải tạo chung cư cũ với yêu cầu về an toàn nơi ở cho người dân, công tác quy hoạch, sự đồng thuận của người dân và việc tham gia của doanh nghiệp vào công tác này.

Theo Colliers Việt Nam, kinh nghiệm thành công của một số quốc gia có thể là bài học tham khảo tốt cho Việt Nam trong vấn đề này.

Cụ thể, tại Hong Kong (Trung Quốc), hàng năm có khoảng 600 tòa nhà chạm mốc 50 năm. Được bán theo từng căn hộ riêng lẻ cho các chủ sở hữu khác nhau, những tòa nhà cũ này tiêu tốn nhiều chi phí bảo trì từ cư dân và tăng nguy cơ mất an toàn cho cộng đồng.

Để giải quyết vấn đề xuống cấp đô thị, Cơ quan Cải tạo Đô thị Hong Kong (URA) và các đạo luật khác đã ra đời để khuyến khích các chủ sở hữu của tòa nhà tư nhân thuộc nhiều quyền sở hữu tái phát triển các lô đất của họ.

Pháp lệnh Đất đai (bán bắt buộc để tái phát triển) bắt đầu có hiệu lực vào năm 1999. Khi một nhà phát triển mua được hơn 90% cổ phần của một tòa nhà cũ trên một lô đất, họ có thể nộp đơn lên Tòa án Đất đai để tiến hành bán bắt buộc theo Pháp lệnh. Doanh nghiệp nộp đơn bán bắt buộc phải có khả năng chứng minh rằng tòa nhà chủ thể đang trong tình trạng sửa chữa để tái phát triển.

Công tác cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM nhiều năm qua hầu như vẫn "dậm chân tại chỗ". Ảnh: Thành Nguyễn.

Được công nhận bởi pháp luật Singapore, hình thức Giao dịch tập thể là một chính sách theo Đạo luật Quyền sở hữu đất đai (Strata) nhằm kích thích sự tham gia của khối tư nhân vào quá trình tái phát triển.

Việc mua bán tập thể yêu cầu có sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu, thay vì tất cả, để bán toàn bộ tòa nhà. Đối với tòa nhà dưới 10 năm tuổi, cần có sự đồng thuận của ít nhất 90% chủ sở hữu theo giá trị cổ phần và yêu cầu phần diện tích sở hữu chung. Đối với tòa nhà từ 10 năm trở lên, cần có sự đồng ý của ít nhất 80% chủ sở hữu theo giá trị cổ phần và cũng yêu cầu phần diện tích sở hữu chung. Tuy nhiên, các khoản đền bù tài chính cần phải đủ cao để thuyết phục chủ sở hữu sẵn sàng bán.

Thị trường mua bán tập thể ở Singapore sôi động và được xem là cách phổ biến để lấp đầy lại các quỹ đất.

Còn tại Đài Loan (Trung Quốc), theo Quy chế xúc tiến tái thiết công trình cũ và không an toàn trong đô thị, một nhà phát triển ở Đài Loan có thể đăng ký xây dựng mới tòa nhà và tái phát triển đất đai. Đơn đăng ký bao gồm kế hoạch xây dựng lại, sự đồng ý bằng văn bản của chủ đất và chủ sở hữu căn hộ, phê duyệt của chính phủ và giấy phép xây dựng theo luật và quy định về xây dựng.

Để khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân, chính phủ có thể cung cấp hạ tầng xây dựng quy mô lớn để tái phát triển, trợ cấp cho các khoản phí đánh giá an toàn kết cấu và miễn hoặc giảm thuế. Số lượng đơn đăng ký và phê duyệt tăng mạnh trong những năm gần đây cho thấy tác động tích cực của những sáng kiến ​​mới. Cụ thể, số dự án được duyệt trong 4 năm trở lại đây là 72 (năm 2018), 313 (năm 2019), 1.112 (năm 2021) và 1.951 (năm 2021).

Theo Colliers, chìa khóa của quá trình chỉnh trang đô thị là sự tham gia của khu vực tư nhân, được thúc đẩy bởi nỗ lực của chính phủ trong việc ban hành các quy định pháp luật mới để đẩy nhanh quá trình này.

Colliers cũng đưa ra một số khuyến nghị cho câu chuyện cải tạo chung cư cũ. Đó là cần có sự tham gia của khu vực tư nhân, cùng với nỗ lực của chính phủ trong việc ban hành các chính sách pháp luật mới để đẩy nhanh quá trình. Cùng với đó là các ưu đãi tài chính tốt thu hút và khuyến khích các nhà phát triển tham gia, đồng thời đảm bảo các chủ sở hữu cá nhân có chỗ tái định cư phù hợp.

Ngoài ra, theo Colliers, cần đẩy mạnh việc rút ngắn và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong tất cả giai đoạn của quá trình đầu tư và tái phát triển nhà ở; tuổi thọ công trình càng cao, ngưỡng thủ tục càng thấp.