Cải tạo chung cư cũ Hà Nội, khó vì vòng xoáy lợi ích

Dậm chân tại chỗ

Theo thống kê, hiện trên địa bàn Hà Nội có gần 1.500 chung cư cũ tại 76 khu và 306 nhà chung cư độc lập có quy mô từ 2 đến 5 tầng, phân bố chủ yếu tại 4 quận nội đô. Tại các khu chung cư cũ này, do xây dựng từ cách đây hàng chục năm, nên diện tích các căn hộ thường rất bé và để đáp ứng nhu cầu sử dụng, người dân đã lấn chiếm các khoảng lưu không, sân chơi chung để xây dựng cơi nới trái phép, khiến không gian kiến trúc cảnh quan của các khu chung cư cũ nhếch nhác, lộn xộn, mất an toàn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.

Trước thực trạng đó, từ hơn 10 năm trước, Hà Nội đã đưa ra chương trình cải tạo, nâng cấp, xây mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố. Để thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ, Chính phủ, các bộ ngành và chính quyền đã ban hành nhiều chính sách ưu tiên để kêu gọi doanh nghiệp tham gia.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, có rất nhiều vướng mắc khiến sau hơn 10 năm triển khai, chương trình này gần như dậm chân tại chỗ khi mới chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%; 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng; 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời, nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Theo ông Nguyễn Thế Hùng, Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội, việc cải tạo chung cũ là một việc làm vô cùng khó khăn. Dù đã bàn nhiều, không ít ý kiến thuyết phục, các giải pháp tưởng có vẻ khả thi, nhưng khi thực hiện lại vô cùng khó khăn.

Theo ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, việc phá dỡ xây dựng mới các khu tập thể cũ còn một số bất cập như trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư để thực hiện dự án kéo dài, thiếu quy định cụ thể hệ số bồi thường tái định cư tại chỗ, không quy định phân cấp cho cấp quận, nên không phát huy được sức mạnh tự chủ của các cấp trong việc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ.

Mặt khác, nhiều công trình cũ qua thời gian sử dụng chủ quản lý đã cải tạo, sửa chữa, cơi nới…, cũng gây khó khăn cho việc thẩm định, đánh giá sơ bộ ban đầu, trong khi đó, số lượng nhà lại rất lớn, địa bàn phức tạp.

Nhiều khu chung cư cũ do nằm ở vị trí đắc địa, nên nhiều doanh nghiệp đều mong muốn tham gia cải tạo, nhưng cũng vì “vị trí vàng”, mà người dân không muốn dời đi, có những đòi hỏi phức tạp. Vì vậy, các dự án cải tạo chung cư cũ đều mắc vào vòng xoáy “lợi ích” của các bên liên quan.

Tháo cách nào?

Theo các chuyên gia, về quy hoạch nguyên tắc, các dự án cải tạo, tái phát triển chung cư cũ phải được lập quy hoạch 1/500 cho toàn khu, tuân thủ quy hoạch chung của Thành phố, quy hoạch phân khu với các tiêu chí cần quan tầm là dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khả năng kết nối, chịu tải của hạ tầng.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, TS.KTS. Trương Văn Quảng, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, các khu chung cư cũ sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến trước đây, mà có thể là khu đô thị đa chức năng theo xu hướng phát triển mới, với điều kiện bảo toàn được các lô đất công như trường mẫu giáo, trường học, trạm y tế, dịch vụ thương mại, vườn hoa, cây xanh, mặt nước vốn có trước đây.

“Để chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thành công, cần nghiên cứu, điều chỉnh, hoàn thiện các cơ chế chính sách liên quan đến giải tỏa đền bù, tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư, huy động vốn và lợi ích của các bên liên quan theo hướng rõ ràng, đồng bộ.

Cụ thể, cần sửa đổi một số quy định của Nghị định 101/2015 về cải tạo chung cư cũ nhằm giải quyết các khó khăn, vướng mắc, như hướng dẫn cụ thể về thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt là phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép thực hiện xây dựng lại, đơn cử đối với chung cư nguy hiểm”, ông Quảng cho biết.

Xa hơn, theo KTS. Vũ Quốc An, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nên sửa đổi quy định của Luật Nhà ở năm 2014 về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo hướng bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án bằng vốn do doanh nghiệp tự huy động (ngoài các hình thức đầu tư từ vốn ngân sách hoặc BT đã được quy định) trong trường hợp hết thời hạn 3 tháng mà chủ sở hữu không thực hiện lựa chọn, đề xuất chủ đầu tư dự án.