Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 2.500 nhà chung cư cũ, tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng từ trước năm 1994.
Trong số này, có hơn 600 nhà chung cư, tương đương khoảng 25%, thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm (phân loại cấp C, D). Tuy nhiên, 10 năm qua, số nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa chỉ chiếm dưới 3% trong số này.
Để cải tạo, xây dựng lại số lượng lớn chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp, ngân sách nhà nước không kham nổi. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước lâu nay vẫn phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia.
Thực tế, việc cải tạo chung cư cũ tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM gặp nhiều vướng mắc mà nhiều năm nay chưa có lời giải. Nhiều nhà đầu tư rất muốn tham gia các dự án cải tạo chung cư cũ, nhưng lại vấp phải nhiều rào cản, vướng mắc. Trong đó, vấn đề lớn nhất liên quan đến quy định về chiều cao xây dựng của các tòa nhà.
Các chung cư cũ đa số tập trung ở khu vực trung tâm và là những vị trí bị hạn chế chiều cao xây dựng. Theo quy định, sau khi xây lại chung cư mới ngay tại chỗ, doanh nghiệp phải trả cho mỗi hộ dân cũ một căn hộ, số còn lại mới được bán thương mại.
Việc hạn chế chiều cao xây dựng, theo đó số lượng chung cư bán thương mại không nhiều chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. Như vậy, doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc bài toán lợi nhuận.
Một khó khăn khác của nhà đầu tư khi thực hiện cải tạo chung cư cũ là việc đàm phán với người dân. Việc này tốn nhiều thời gian, công sức và chỉ cần vài hộ không đồng thuận, dự án sẽ bị kéo dài.
Đơn cử, chung cư cũ C1 Khu tập thể Thành Công (Ba Đình, Hà Nội) được xây dựng từ năm 1979, thuộc diện nguy hiểm cần phải di dời. TP Hà Nội đã giao cho chủ đầu tư Cienco1 cải tạo theo hướng xây dựng nhà ở kết hợp với văn phòng cho thuê.
Việc di dân được thực hiện từ năm 2011, nhưng đến năm 2020, khu chung cư này mới chuẩn bị hoàn thành.
Một trong những lý do khiến công trình bị chậm đó là sự bất đồng trong quan điểm về hệ số bồi thường tái định cư. Hệ số bồi thường tái định cư mà người dân mong muốn là 2, thay vì 1,4 như chủ đầu tư đưa ra.
Một trường hợp khác, CTCP Bất động sản Vinaconex - chủ đầu tư dự án cải tạo khu chung cư cũ L1, L2 tại số 93 Láng Hạ - mất 7 năm vẫn không thể giải phóng mặt bằng khu chung cư này.
Được biết, khu chung cư L1, L2 nằm trên khu đất vàng ngay mặt đường Láng Hạ, có tổng diện tích 5.000 m2, gồm 2 khối nhà tập thể 5 tầng, đi vào hoạt động từ năm 1987.
Ở đây, có tổng cộng 118 hộ dân, 117 hộ đã đồng ý phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của chủ đầu tư, chỉ duy nhất 1 hộ không đồng thuận phương án đền bù và bàn giao mặt bằng.
Sự việc kéo dài nhiều năm và cuối cùng chính quyền phải ban hành quyết định cưỡng chế giải phóng mặt bằng.
Trong khi đó, TP. Hải Phòng lại có cách làm khác hẳn. Hải Phòng hiện có 205 chung cư cũ (8.074 căn hộ), trong đó có 27 chung cư (1.040 căn hộ) cần cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; 178 chung cư xuống cấp nghiêm trọng phải phá dỡ (di chuyển 7.034 hộ dân) để xây lại 18 tòa nhà chung cư mới (tổng số 7.482 căn hộ).
Thay vì để nhà đầu tư và người dân tự thương lượng, Hải Phòng áp dụng hình thức dự án BT. Thành phố đứng ra kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đấu thầu dự án.
Nhà đầu tư xây dựng chung cư mới và sau khi xây dựng xong, doanh nghiệp bàn giao toàn bộ cho chính quyền Hải Phòng. Nhà đầu tư sẽ được Hải Phòng hoán đổi vị trí khác để thực hiện dự án khác nhằm thu hồi vốn đầu tư.
Mô hình này đã có những kết quả bước đầu như trường hợp cải tạo chung cư cũ HH3, HH4 (phường Đồng Quốc Bình, quận Ngô Quyền, Hải Phòng), do CTCP Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy thực hiện.
Dự án có tổng mức đầu tư 1.712,93 tỷ đồng, gồm 2 khối nhà HH3, HH4, cao 29 tầng và 1 tầng hầm, tổng số căn hộ là 1.456, các căn hộ có diện tích từ 47,21 - 54,89 m2.
Mục tiêu của dự án là bố trí chỗ ở cho hơn 1.000 hộ dân tại khu vực phá dỡ chung cư cũ và một số hộ dân ở các chung cư nguy hiểm khác. Dự án được khởi công từ năm 2018, đến nay đã hoàn thành chỉ còn chờ bàn giao.
Với cách làm này, Hải Phòng tránh được những vướng mắc mà Hà Nội hay TP.HCM gặp phải khi cải tạo chung cư cũ, nhưng lại gây ồn ào thời gian qua về quỹ đất trả cho hợp đồng BT và định giá đất…
Hà Nội hay TP.HCM khó có thể áp dụng cách làm này vì quỹ đất không có đủ để các nhà đầu tư tham gia. Tương tự là nhiều thành phố khác, bởi mới đây, các nhà tạo lập chính sách đã chính thức “khai tử” hình thức BT.
