Cách nhận diện các dự án có dấu hiệu lừa đảo

Để nhận diện những chủ đầu tư, nhà môi giới có dấu hiệu lừa đảo, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) đưa ra những  nhận biết cụ thể cho khách hàng trước trước khi đặt bút ký hợp đồng mua nhà để không bị vướng vào những dự án xấu.

Mặt trái thị trường

Chị Phạm Thị Cúc, ngụ tại quận tại Thủ Đức, TP.HCM kể, tháng 7/2016 chị được Công ty bất động sản Bảo Khang tại đường Đỗ Xuân Hợp, quận 9 chào bán một lô đất tại dự án khu dân cư Bảo Khang tại quận 9. Để an toàn, chị Cúc đã tới tận dự án kiểm tra và thấy đúng là đang làm hạ tầng, vậy là chị mua lô đất mặt tiền 7m với giá 1,5 tỷ đồng tại đây.

“Chủ đầu tư cam kết đầu năm 2017 sẽ giao đất và sổ đỏ để tôi xây nhà ở, nhưng đã gần hết năm vẫn không thực hiện được. Sau nhiều lần làm việc, tôi phát hiện dự án đó chỉ là dự án ma, một lô đất nền đó được chủ đầu tư này bán cho nhiều người. Giờ đây chủ đầu tư này đóng cửa công ty và hiện đang bị người mua đất khởi kiện”, chị Cúc cho biết.

Nhìn nhận bình diện chung toàn thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, đang xuất hiện không ít những “con sâu làm rầu nồi canh” bất động sản, khiến người tiêu dùng mất niềm tin.

Trong đó, nổi nên việc tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng, chủ yếu là về chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy, đặc biệt gay gắt là nhiều trường hợp chủ đầu tư không làm "sổ đỏ" cho người mua nhà qua nhiều năm.

Nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở, không đảm bảo an toàn…

Luật sư Phượng cho rằng, trong một thị trường trăm người bán, vạn người mua và thiếu cơ chế để các thành viên buộc phải minh bạch hóa những thông tin cơ bản, thông tin về giao dịch đang đẩy người mua nhà vào tình thế đặt cược khi ký hợp đồng mua nhà.

Nếu đổ hết lỗi cho người mua nhà là do thấy rẻ, do quá tin vào nhân vật nào đó, vào mức độ hoành tráng của bên bán…, cho đến những lời đường mật bán hàng mang danh “tư vấn” của những nhân viên môi giới không có tâm, thì chưa đi vào bản chất nguyên nhân của vụ việc người mua nhà bị chôn chân ở những dự án có dấu hiệu lừa đảo.

Điều ái ngại là hầu hết các người mua phải những dự án kiểu lừa đảo thường là những trường hợp người lập nghiệp xa quê, tiền công ba cọc ba đồng, phải vay người thân và ngân hàng…

Do kinh tế eo hẹp, khiến nhiều khi họ phải lựa chọn những dự án chưa có thông báo đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng, mặt khác cũng do nhận thức chưa đầy đủ, lần đầu mua nhà…, nên nếu họ thấy vị trí, giá tiền phù hợp là chấp nhận.

Sau khi ký hợp đồng lại thiếu sự theo sát thông tin để có những quyết định đúng đắn nên khó thoát “vòng vây” của những chủ đầu tư, nhà môi giới làm ăn chụp giật.

Mặt khác, do các quy định về quản lý dự án nhà ở đã có những bước đầu hoàn thiện để bảo vệ người mua nhà nhưng vẫn đặt người mua vào thế khó, không chủ động sàng lọc được các dự án, chủ đầu tư bất chính chiếm dụng vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người mua nên người mua cần thận trọng và chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

Những dấu hiệu lừa đảo

Theo luật sư Trần Đức Phượng, để nhận diện một số dự án mà chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo có thể thông qua một số biểu hiện sau.

Thứ nhất, dấu hiệu thể hiện rõ “danh không chính, ngôn không thuận” về tư cách chủ đầu tư. Dự án nhà ở đòi hỏi nhiều thủ tục pháp lý của cơ quan nhà nước về đất đai, phê duyệt dự án, quy hoạch, xây dựng và những điều kiện trước khi đưa ra giao dịch tại thị trường.

Những dự án có  vấn đề thường là không phải “chính chủ”, họ xưng danh chủ đầu tư của dự án nhưng thực tế dự án chưa có, đất vẫn thuộc của người khác, thậm chí là dự án ma. Cũng có trường hợp họ ký hợp đồng môi giới với chủ đầu tư, chủ đất nhưng sau đó lại xưng danh là chủ đầu tư trong các giới thiệu dự án, trong các văn bản ký kết, nhận tiền của người mua.

Người mua trước khi giao dịch cần kiểm tra thông tin về bên bán về tên công ty, địa chỉ, số vốn điều lệ,… và cả những dự án khác của họ để kiểm chứng những thông tin của người đứng tên bên bán hàng.

Thứ hai, thông tin về dự án thiếu và mập mờ. Thường các dự án có biểu hiện lạ là không có bất kỳ văn bản pháp lý nào về dự án, hoặc có đầu nhưng không có đuôi. Những dự án này, các môi giới có thể dẫn người mua xem thực địa nhưng đến người dân ngay cạnh dự án, chính quyền địa phương cũng không biết dự án gì, chủ đầu tư là ai.

Việc thi công mang tính cấp tốc để trình diễn cho người mua tin tưởng xuống tiền. Thông tin ngay tại dự án như bảng thông tin dự án, chủ đầu tư, đơn vị thi công… không có hoặc mập mờ.

Có một cách phổ biến có thể áp dụng là tìm ngay cả những môi giới của dự án ngay bên cạnh để so sánh, kiểm chứng thông tin lịch sử của chủ đầu tư và dự án. Những dự án gần nhau thường là những đối thủ cạnh tranh trực tiếp nên dễ hỏi và dễ được nghe nhiều những lời ngược chiều, trong đó cũng không ít những lời nói thật “tâm gan” của những môi giới khác.

Thứ ba, cách thức bán hàng vòng vèo. Các dự án có những dấu hiệu sử dụng cách thức bán hàng rất bất bình thường từ nhân viên môi giới, đến thông tin đưa ra, dẫn đát cho người mua rối tâm, mất cảnh giác, thúc giục…, cho đến sử dụng chim mồi, nêu danh người thành công, hô hào khẩu hiệu theo kiểu kích động… không đi vào bản chất của vấn đề: chủ thể bên bán - dự án - rủi ro giao dịch. Họ luôn xoay quanh "bao vây" một cách vội vã thúc giục ký hợp đồng, đóng tiền và không cho người mua có thời gian tìm hiểu thông tin thêm, hoặc có cơ hội gọi điện cho người thân để hỏi tham vấn.

Những đề nghị cung cấp văn bản pháp lý dự án của người mua đều được hứa hẹn theo kiểu cứ ký hợp đồng, đóng tiền xong sẽ cung cấp đầy đủ cho khách hàng, còn giờ không thể cung cấp vì đang để lưu giữ ở công ty, thông tin đó là bí mật…, để rồi sau đó bên bán trở mặt nói thẳng không cung cấp hoặc lẩn trốn bằng cách lấy lý do chờ cấp trên quyết định.

Hậu quả của những trường hợp trên là người mua bị mất trắng hết tiền đã đóng, nhà không bao giờ được nhận. Ngoài ra, họ còn phải chịu những tổn thất, hệ lụy ảnh hưởng đến gia đình khi số tiền đang vay ngân hàng vẫn phải trả tiền lãi hàng tháng, con nhỏ thiếu sự đầu tư trong việc học hành, suy nhược tinh thần, ốm đau bệnh tật… không thể cân đong đo đếm được. 

“Để tránh rơi vào những dự án kiểu này, người mua nhà nên chọn những dự án có đủ điều kiện giao dịch theo thông báo của Sở Xây dựng tại địa phương, sau khi ký hợp đồng mua bán thì yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp văn bản bảo lãnh của ngân hàng. Trường hợp chủ đầu tư không cung cấp được thì có thể khởi kiện để buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ về bảo đảm nghĩa vụ giao nhà của mình”, luật sư Trần Đức Phượng tư vấn.