Bước “tự điều chỉnh” của thị trường bất động sản

Cung giảm, bước tự điều chỉnh ban đầu

Phân khúc chung cư, một phân khúc phản ánh rõ nét hơi thở thị trường thời gian gần đây cho thấy những diễn biến khá thú vị.

Trong quý II, thị trường Hà Nội bổ sung thêm 6.534 căn hộ vào nguồn cung, từ 19 dự án trên toàn thành phố, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Về thanh khoản, đã có 5.900 căn hộ được bán thành công, giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo CBRE Việt Nam, về mặt bằng giá, mức giá sơ cấp trung bình của các dự án được chào bán tại quý II/2018 là 1.332 USD/m2, giảm 0,4% theo quý, nhưng tăng 0,4% theo năm.

Các phân khúc có sự điều chỉnh nhẹ về giá trong quý này với mức tăng giảm từ 0,3% - 1,5%. Cũng theo CBRE, nguồn cung phân khúc chung cư thị trường Hà Nội trong cả năm 2018 dự kiến đạt 32.000 căn hộ mở bán mới, giảm khoảng 10% so với năm 2017.

Trong khi đó, tại TP.HCM, số lượng căn hộ chào bán mới trong quý II đạt 6.109 căn, giảm 36% so với năm trước. Tuy nhiên, tổng số căn hộ chào bán trong nửa đầu năm 2018 vẫn tăng 5% so với cùng kỳ.

Mặc dù tình hình tiêu thụ khá khả quan khi đạt trên 80% (sản phẩm được tiêu thụ tại các dự án chào bán), nhưng tổng số căn bán được lại giảm so với quý I. Trong quý II/2018 có 6.947 căn hộ được tiêu thụ, giảm 25% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước.

Quan sát diễn biến thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội cho rằng, nguồn cung chào bán ở Hà Nội và TP.HCM trong quý II/2018 ở biên độ dao động trung bình, xét trong 10 quý vừa qua. “Sẽ là sớm để khẳng định đó là sự điều chỉnh rõ nét, nhưng khi nguồn cung mới chào bán ở Hà Nội và TP.HCM đều giảm so với cùng kỳ năm ngoái thì đây cũng có thể là bước tự điều chỉnh ban đầu của thị trường trong ngắn hạn”, bà An nói.

Phân khúc căn hộ đang cho thấy sự điều chỉnh rõ nhất.

Theo thống kê, nguồn cung bất động sản tăng trưởng khá tốt kể từ năm 2015 đến nay khi mỗi năm có khoảng 35.000 căn hộ mới ở TP.HCM và 30.000 căn hộ mới ở Hà Nội được chào bán, cao hơn hẳn giai đoạn trước đó với dưới 20.000 căn chào bán.

Theo CBRE, nhìn vào những yếu tố vĩ mô của nền kinh tế và chu kỳ của thị trường bất động sản có thể thấy, điểm giống nhau là khả năng tăng trưởng nguồn cung và khả năng hấp thụ vẫn tốt, nhưng kinh tế vĩ mô hiện nay tốt hơn rất nhiều so với giai đoạn 2008 - 2010.

Cung - cầu lớn lên nhưng nhà quản lý cũng tăng cường giám sát để giảm nguy cơ bong bóng bất động sản. Theo thời gian, Ngân hàng Nhà nước đã tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% năm 2016 lên 200% năm 2017 và dự kiến 250% vào năm 2019.

Cùng với đó, quy định pháp lý cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung hạn từ 50% (từ 01/01/2017) xuống 45% (từ 01/01/2018) và chỉ còn 40% (từ 01/01/2019).

Động thái này khiến cho các chủ đầu tư bất động sản phải chủ động hơn trong việc tìm kiếm nguồn vốn vốn và cũng phải đáp ứng khắt khe hơn các điều kiện nếu muốn tìm tài trợ vốn từ ngân hàng.

Nhiều chủ đầu tư là các doanh nghiệp đại chúng đã thực hiện việc niêm yết trên TTCK, tìm cách phát hành cổ phiếu, trái phiếu trong nước và quốc tế để tránh phụ thuộc vào vốn ngân hàng.

Mới đây nhất,  Novaland đã phát hành thành công 160 triệu trái phiếu tại Singapore, giúp Công ty có một nguồn vốn chủ động cho phát triển.

Sức tăng trưởng còn lớn

Chia sẻ với phóng viên Đầu tư Bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định: “Thị trường bất động sản thời gian qua diễn biến khá ổn định. Qua phân tích các yếu tố vi mô, vĩ mô trong nước và quốc tế, tôi thấy rằng không nên quá lo lắng về bong bóng bất động sản.

Tôi tin rằng, nó sẽ không xảy ra trong năm 2018”. Niềm tin của ông Châu xuất phát từ việc các DN đã có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển dự án bất động sản và Nhà nước cũng có khả năng xử lý kịp thời, hiệu quả hơn câu chuyện chính sách, để điều tiết thị trường theo hướng đảm bảo an toàn, bền vững.

Với sức tăng trưởng cao của nền kinh tế vĩ mô và tầng lớp trung lưu ngày một nhiều, CBRE đánh giá, thị trường bất động sản còn nhiều cơ hội tăng trưởng.

Đó là chưa kể đến nhu cầu bất động sản từ các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang ngày một lớn và tiếp tục tăng lên trong thời gian tới theo mức độ mở cửa của nền kinh tế Việt Nam.

Vậy vì sao nhiều nhận định về tiềm năng thị trường rất tốt, nhưng thời gian gần đây, lượng căn hộ mới chào bán lại giảm? Theo một chuyên gia có kinh nghiệm trong ngành, việc lượng hàng chào bán mới giảm cũng có mặt tích cực khi cho phép lượng hàng tồn kho có thời gian hấp thụ.

Mặt khác, đó cũng là biểu hiện cho thấy, các chủ đầu tư muốn ”lắng nghe” thị trường để từ đó tìm cách phát triển các dự án hợp khẩu vị hơn với khách hàng tiềm năng.

Thị trường trưởng thành từ chính sự trưởng thành của các doanh nghiệp, của người bán, người mua và cơ chế điều hành của các cơ quan quản lý. "Xét trên tiêu chí này sẽ thấy, thị trường bất động sản hiên nay vững vàng hơn nhiều mấy năm trước.

Đây là thời điểm các chủ đầu tư đang tập trung rà soát lại các sản phẩm hiện tại để chuẩn bị ra mắt vào cuối năm và cũng để thị trường điều tiết và hấp thụ các sản phẩm chưa bán hết trước đó”, vị chuyên gia chia sẻ.