Bước ngoặt "giao dịch bất động sản kê biên"

Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết số 164/2024/QH15 về thí điểm xử lý vật chứng, tài sản trong quá trình điều tra, truy tố, xét xử một số vụ việc, vụ án hình sự, trong đó cho phép thí điểm giao dịch bất động sản đang bị kê biên. Dưới góc độ pháp lý, theo ông, điều này có ý nghĩa gì?

Đây là một bước tiến quan trọng trong việc cải cách pháp luật, cụ thể là cải cách quy trình tố tụng. Nghị quyết 164/2024/QH15 cho phép các cơ quan tố tụng có thể xử lý vật chứng và tài sản ngay từ giai đoạn đầu của quá trình điều tra, thay vì chỉ ở giai đoạn xét xử như trước đây. Điều này giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho các bên liên quan, đồng thời tăng cường tính minh bạch trong hoạt động tố tụng.

Ngoài ra, Nghị quyết có ý nghĩa trong bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các đương sự thông qua quy định rõ ràng về quyền của chủ sở hữu tài sản bị thu giữ, cho phép họ có thể đề nghị cơ quan chức năng xem xét việc giao trả tài sản nếu không còn liên quan đến vụ án.

Mặt khác, Nghị quyết hướng đến tăng cường trách nhiệm của cơ quan tố tụng trong việc quản lý và xử lý vật chứng, tài sản, đồng thời quy định rõ về thẩm quyền và trình tự thực hiện các biện pháp xử lý tài sản, giúp hạn chế tình trạng lạm dụng quyền lực.

Nghị quyết cho phép thí điểm 5 biện pháp xử lý sớm tài sản, vật chứng của một số vụ án, trong đó có nội dung cho phép giao dịch (mua bán, cho thuê, tặng/cho…) bất động sản đang bị kê biên.

Trước đó, theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện để nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh, chuyển đổi, chuyển nhượng là: giấy tờ hợp pháp, trong thời hạn sử dụng đất, đất và quyền sử dụng đất không có tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Bên cạnh đó, Điều 106 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2025 quy định, vật chứng chỉ được xử lý sau khi có bản án hoặc quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật.

Quy định nói trên đã dẫn đến nhiều khó khăn trong việc bảo quản và sử dụng tài sản bị thu giữ, gây thiệt hại cho chủ sở hữu nếu vụ án kéo dài. Vì vậy, tôi cho rằng, Nghị quyết 164/2024/QH15 (có hiệu lực từ ngày 1/12025, áp dụng thí điểm trong 3 năm) sẽ tạo cơ hội để đánh giá hiệu quả của chính sách này trước khi có những điều chỉnh cần thiết.

Minh bạch trong định giá tài sản, giám sát thực hiện

Để giao dịch bất động sản kê biên, theo ông, nên tiến hành như thế nào để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, nhưng vẫn tránh được các hệ luỵ có thể xảy ra, ví dụ vấn đề lợi ích nhóm, xử lý lợi tức phát sinh trong quá trình khai thác bất động sản kê biên?

Để thực hiện biện pháp cho phép giao dịch bất động sản kê biên, theo tôi, cần chú ý đến một số yếu tố quan trọng và nên thực hiện theo các bước như sau.

Bước 1: Xác định rõ ràng điều kiện và quy trình kê biên. Cần có quy định cụ thể về các loại bất động sản nào có thể kê biên và điều kiện để được chuyển nhượng. Điều này bao gồm việc xác minh quyền sở hữu và tình trạng pháp lý của bất động sản, tránh tình trạng tranh chấp về quyền sở hữu sau này.

Bước 2: Giám định và định giá tài sản. Trước khi cho phép giao dịch, cơ quan chức năng cần tiến hành giám định và định giá tài sản một cách minh bạch. Số tiền thu được từ việc bán hoặc chuyển nhượng bất động sản sẽ được quản lý chặt chẽ để đảm bảo phục vụ cho việc thi hành án, hoặc trả lại cho chủ sở hữu hợp pháp.

Bước 3: Quy định về quyền lợi phát sinh. Cần có quy định rõ ràng về việc xử lý lợi tức phát sinh trong quá trình khai thác bất động sản kê biên. Theo đó, lợi tức này có thể được sử dụng để bù đắp chi phí cho việc quản lý tài sản, hoặc trả cho chủ sở hữu nếu họ không còn quyền sở hữu.

Bước 4: Bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Cần thiết lập cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan, bao gồm cả chủ sở hữu tài sản và những người có quyền lợi liên quan khác. Việc này giúp giảm thiểu rủi ro tranh chấp và khiếu nại sau khi tài sản được xử lý.

Bước 5: Giám sát và báo cáo. Thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ đối với các giao dịch bất động sản kê biên để đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm. Các cơ quan chức năng cần có trách nhiệm báo cáo định kỳ về tình hình xử lý tài sản kê biên, từ đó đánh giá hiệu quả của biện pháp này.

Việc thực hiện biện pháp cho phép giao dịch bất động sản kê biên cần phải được tiến hành cẩn thận, với sự minh bạch trong quy trình và bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên liên quan. Điều này không chỉ giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài sản, mà còn giảm thiểu hệ lụy pháp lý có thể xảy ra trong tương lai.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà

Đối với biện pháp nộp tiền đảm bảo để lấy tài sản, vật chứng đang bị kê biên, phong toả, đòi hỏi phải có kết luận định giá tài sản. Việc này liệu có khó khăn trong thực tiễn hay không?

Một trong những khó khăn lớn nhất của biện pháp này là quy trình định giá tài sản rất phức tạp. Theo đó, việc trưng cầu giám định và yêu cầu định giá có thể mất thời gian đáng kể, gây chậm trễ trong quá trình giải quyết vụ án.

Để đảm bảo tính chính xác và minh bạch, quy trình này cần được thực hiện một cách cẩn thận. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, đôi khi việc tìm kiếm chuyên gia hoặc các quy định về phương pháp định giá không rõ ràng có thể làm tăng thêm thời gian và công sức.

Bên cạnh đó, việc định giá những tài sản có giá trị lớn hoặc phức tạp như bất động sản gặp không ít thách thức. Các yếu tố như tình trạng thị trường, tính thanh khoản của tài sản và các yếu tố pháp lý liên quan đều có thể ảnh hưởng đến kết quả định giá. Điều này không chỉ làm khó khăn cho việc xác định giá trị thực tế, mà còn có thể dẫn đến sự không đồng thuận giữa các bên liên quan về mức giá được đưa ra.

Một vấn đề khác là nếu không có kết luận định giá kịp thời, người nộp tiền bảo đảm có thể không được trả lại tài sản đúng hạn, dẫn đến thiệt hại cho họ. Điều này tạo ra sự không công bằng trong việc xử lý tài sản giữa các bên liên quan. Nếu quy trình kéo dài, quyền lợi của người nộp tiền bảo đảm sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Để khắc phục những khó khăn trên, tôi cho rằng, cơ quan tiến hành tố tụng cần phải tăng cường trách nhiệm của mình trong việc đảm bảo quy trình định giá được thực hiện một cách nhanh chóng và hiệu quả.

Việc này không chỉ giúp giảm thiểu sự chậm trễ, mà còn nâng cao tính hiệu quả của biện pháp nộp tiền bảo đảm. Ngoài ra, cũng cần có các quy định và hướng dẫn cụ thể để cải thiện quy trình, nhằm đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên và nâng cao hiệu quả xử lý vụ án.

Bảo vệ người mua nhà bị tạm ngừng giao dịch

Trong 5 biện pháp thí điểm, có một biện pháp mới (lần đầu áp dụng) là cho phép tạm dừng giao dịch, đăng ký, chuyển nhượng tài sản từ giai đoạn đón nhận nguồn tin, chưa kê biên để ngăn tẩu tán tài sản. Theo ông, ranh giới nào để áp dụng quy định này mà không ảnh hưởng đến các bên thứ ba ngay tình?

Biện pháp này là một bước tiến quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định mới cần phải được thực hiện một cách cẩn trọng để tránh ảnh hưởng đến các bên thứ ba ngay tình, đặc biệt là những người dân mua phải bất động sản trong tình huống này.

Trước hết, để biện pháp tạm dừng đăng ký và chuyển nhượng tài sản được áp dụng một cách hợp lý, cần có các tiêu chí rõ ràng để xác định khi nào cần tạm dừng.

Cụ thể, bao gồm việc xác minh có hay không hành vi tẩu tán tài sản hoặc trốn tránh nghĩa vụ thi hành án từ phía người phải thi hành án. Nếu không có căn cứ rõ ràng về hành vi vi phạm, việc tạm dừng có thể gây thiệt hại cho những người mua bất động sản ngay tình.

Thứ hai, cơ chế thông báo công khai và minh bạch là điều cần thiết. Việc lập cơ chế thông báo công khai về quyết định tạm dừng cho tất cả các bên liên quan, bao gồm cả những người đã thực hiện giao dịch bất động sản, sẽ đảm bảo những người dân mua bất động sản không bị ảnh hưởng bởi quyết định này mà không biết trước. Việc thông báo cũng nên được thực hiện nhanh chóng để giảm thiểu rủi ro cho các bên thứ ba.

Cuối cùng, cơ chế bảo vệ quyền lợi cho bên thứ ba ngay tình cần được quy định cụ thể. Ví dụ, nếu một người đã mua bất động sản trước khi có quyết định tạm dừng nhưng không biết về tranh chấp liên quan, họ nên được bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Các quy định này có thể bao gồm việc hoàn trả tiền hoặc bồi thường nếu giao dịch bị ảnh hưởng bởi quyết định tạm dừng.