Bùng nổ bất động sản du lịch: Những thách thức cần sớm được xử lý

Từ thiếu hành lang pháp lý...

Thực tế cho thấy, trong một vài năm gần đây, bất động sản du lịch Việt Nam không chỉ phát triển mạnh ở 28 tỉnh, thành phố có biển, mà còn ở nhiều địa phương không có biển. Trong đó, ngoài mô hình khách sạn truyền thống, còn có nhiều loại hình kinh doanh kết hợp khác như condotel, shophouse, resort…

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, từ năm 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel..., chưa kể hàng chục nghìn căn do địa phương thẩm định, tập trung tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh, thành phố ven biển như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa...

Phát biểu tại “Diễn đàn Bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018” diễn ra mới đây, ông Đỗ Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho rằng, bất động sản du lịch đang là một lĩnh vực kinh doanh rất mới tại Việt Nam, với đa dạng các nhà đầu tư.

"Đến năm 2020, ngành du lịch phấn đấu thu hút khoảng 58 triệu lượt khách du lịch. Điều này cho thấy, cơ hội phát triển của bất động sản du lịch là rất lớn", ông Khởi đánh giá.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc phát triển quá nhanh đang đặt ra không ít vấn đề đối với phân khúc giàu tiềm năng nay, trong đó nổi cộm nhất là hành lang pháp lý. Theo ông Khởi, về cơ bản, mô hình khách sạn truyền thống đã và đang được quản lý khá chặt chẽ, nhưng đối với những mô hình "lai" như condotel, officetel... lại gặp khó khăn do đây là khái niệm mới, chưa được quy định cụ thể.

“Xét về góc độ khái niệm, condotel, officetel, shophouse… không phải là loại hình nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, mà là cơ sở lưu trú du lịch. Mặt khác, đây cũng là một loại hình bất động sản, nhưng lại có một phần là dịch vụ lưu trú. Cũng bởi do kết hợp nhiều loại hình kinh doanh nên chưa có một cơ sở pháp lý chung”, ông Khởi nói và cho biết thêm, điều này khiến thị trường thời gian qua nảy sinh những vướng mắc, tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư về trách nhiệm của các bên.

"Hiện tại, có 3 loại hình condotel, đó là condotel được xây dựng riêng biệt, condotel xây dựng hỗn hợp với officetel (vừa là nhà ở, vừa là văn phòng), condotel xây dựng hỗn hợp với nhà ở. Những loại hình kinh doanh mới này đặt ra yêu cầu về cách quản lý, vận hành. Do đó, cần phải sớm có cơ sở pháp lý để giải quyết những khúc mắc", ông Khởi nhấn mạnh. 

... Đến chất lượng chủ đầu tư, vốn và thị trường

Ông Lee Pearce, đại diện Tập đoàn Accor Hotels - Tổng quản lý Novotel Phu Quoc Resort cho biết, condotel được định nghĩa là hình thức kinh doanh mà nhà đầu tư mua căn hộ trong khách sạn, cho phép khách sạn sử dụng vào mục đích cho thuê nếu nhà đầu tư không có nhu cầu sử dụng.

Từ góc nhìn của một nhà điều hành khách sạn, ông Lee Pearce cho rằng, tuy nhiều tiềm năng, nhưng condotel cũng tồn tại những rủi ro mà người mua cần lưu ý trước khi quyết định đầu tư. Theo Tổng quản lý Novotel Phu Quoc Resort, nhà phát triển thường đưa ra những hứa hẹn, nhưng sau khi dự án được hoàn thành và rao bán, họ giao lại cho đơn vị khác quản lý và điều này ảnh hưởng đến việc thực hiện lời hứa trước đó. Ngoài ra, nhà phát triển cũng thường quan tâm nhiều hơn đến việc mời gọi vốn để thực hiện dự án, thay vì làm sao để thu hồi vốn hiệu quả.

"Trước khi quyết định đầu tư, người mua cần quan tâm đến danh tiếng của nhà phát triển. Việc lựa chọn những doanh nghiệp lớn vào thị trường sẽ mang đến sự tin tưởng cao hơn”, ông Lee Pearce nhấn mạnh.

Ông Lee Pearce cũng cho rằng, tại Việt Nam, mô hình condotel đang được xây dựng quá nhiều, dẫn tới việc phải mất nhiều năm nữa để khắc phục những vấn đề mà các hình thức bất động sản khác đã gặp phải như vốn và thị trường.

Đại diện Accor Hotels nhận định rằng, việc mua condotel hiện nay đang gặp nhiều khó khăn do không dễ để tìm được một ngân hàng cho người mua vay vốn bởi họ thấy rằng, condotel là sản phẩm đầu tư khá mạo hiểm. Do vậy, hình thức đầu tư mới này cần sự kiểm soát chặt chẽ từ Chính phủ, cũng như các cơ quan quản lý.

"Trên thực tế, nhiều người tìm đến condotel vì một số đặc tính nổi trội như khách hàng không mất nhiều thời gian, công sức cho việc giám sát bởi nhà quản lý dự án đảm nhận việc này, cho thuê để sinh lời và có thể tiết kiệm chi phí cho kỳ nghỉ khi sử dụng chính căn hộ đã đầu tư... Nếu được lựa chọn một cách cẩn thận, nhà đầu tư sẽ tận dụng được tiềm năng tăng giá của condotel", ông Lee Pearce nói.

Sản phẩm, dịch vụ du lịch của Việt Nam còn thiếu sự đa dạng, phụ thuộc quá nhiều vào yếu tố tự nhiên

Mặc dù có sự phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua, nhưng so với các thị trường lân cận như Thái Lan với những địa danh du lịch nổi tiếng là Phukhet hay Pattaya, các địa phương đi tiên phong về bất động sản du lịch biển tại Việt Nam như Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long... vẫn còn khoảng cách khá xa.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam 

Sở dĩ du lịch Việt Nam chưa thu hút được những nguồn khách có chất lượng cao, chi tiêu nhiều từ châu Âu hay châu Mỹ là do sản phẩm, dịch vụ du lịch còn thiếu sự đa dạng, phụ thuộc quá nhiều vào thời tiết, vào những bãi biển tự nhiên, phát triển kinh doanh theo hướng “hữu xạ tự nhiên hương” thay vì chủ động cung cấp những dịch vụ, tiện ích có giá trị gia tăng cao…

Chẳng hạn, khi sang Phuket du lịch và nghỉ ở một khu resort, tất cả thành viên trong gia đình tôi có thể dành cả ngày trong khu resort đó bởi có rất nhiều hoạt động cho từng thành viên tham gia. Theo tôi, đây là cách rất tốt để giữ chân du khách, trong khi ở Việt Nam hiện nay, các sản phẩm du lịch nói chung và sản phẩm du lịch của từng khu nghỉ dưỡng còn khá yếu.

Theo đó, các chủ đầu tư cần đưa ra những sản phẩm, dịch vụ đặc biệt để giữ chân du khách như các khu nghỉ dưỡng tích hợp, đồng thời cũng cần đi ra nước ngoài nhiều hơn để học hỏi, cần kết hợp với các nhà đầu tư quốc tế để có được các tiêu chuẩn quốc tế và da dạng hoá các sản phẩm trong chính khu nghỉ dưỡng của mình. 

Các lĩnh vực liên quan đến du lịch của Việt Nam hiện vẫn chưa đối mặt với những khó khăn, thách thức lớn nhất

Công tác quản lý du lịch của Việt Nam vẫn chưa thực sự tốt. Với dự báo tiếp tục tăng trưởng cao trong thời gian tới, việc thiếu vắng lực lượng nhân lực có kinh nghiệm và chất lượng là một vấn đề rất đáng quan tâm đối với ngành du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng. Bên cạnh đó, các cơ sở đào tạo, cung cấp dịch vụ và cả phong cách ẩm thực cũng sẽ là những yếu tố quan trọng cho sự tăng trưởng bền vững của các lĩnh vực này.

 Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital

Theo thống kê, khách quốc tế chỉ đến Việt Nam trung bình khoảng 1,1 lần/năm, trong khi ở Thái Lan là 2-3 lần/năm. Bởi vậy, Việt Nam cần nỗ lực hơn nữa để thu hút khách quốc tế trở lại nhiều lần hơn thông qua đầu tư cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực… Theo tôi, các lĩnh vực liên quan đến du lịch của Việt Nam hiện vẫn chưa đối mặt với những khó khăn, thách thức lớn nhất, nên cần chuẩn bị ngay từ bây giờ để có thể duy trì đà tăng trưởng.