Nhận diện bong bóng
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố cho thấy, trong 4 tháng đầu năm 2022, không ít tỉnh, thành phố ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt ảo diễn ra tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường.
Trong đó, Hà Tĩnh, Bình Phước, Gia Lai, TP.HCM, Hà Nội và các địa phương lân cận diễn ra sốt giá bất động sản dồn dập. Đất nền nhiều huyện nông thôn có giá tăng gấp đôi so với cùng kỳ, có nơi tăng 30 - 50% chỉ trong 1 quý.
Trong khi đó, giá chào bán các dự án mới tại TP.HCM có những trường hợp tăng 30 - 40% so với mặt bằng giá cũ. Trên các sàn địa ốc trực tuyến, giá đất khu vực miền Bắc gồm Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nội tăng 20 - 35%. Giá đất khu vực miền Trung thuộc các tỉnh Bình Thuận, Khánh Hòa, Thanh Hóa tăng 13 - 40% và ở miền Nam ghi nhận giá đất tại Long An, Bình Phước, Bình Dương tăng 13 - 27%.
Đáng chú ý, theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, giá bất động sản leo thang và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch rất ít, thanh khoản xuống thấp, nhất là những dòng sản phẩm mang yếu tố đầu cơ.
“Mức tăng giá trong những năm gần đây không tương thích với mức độ tăng đầu tư. Nguyên lý của đất đai, giá trị của bất động sản phải tỷ lệ thuận với sự tăng đầu tư hạ tầng”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nói.
Tuy nhiên, ông Đính nhìn nhận, tình hình bong bóng hiện nay chỉ xuất hiện cục bộ ở một số địa phương. Hiện tượng bong bóng bất động sản chưa đến mức độ nguy hiểm, song việc sốt đất sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá, đến thị trường bất động sản nói chung.
“Không chỉ giá ảo, thị trường còn có nguồn cầu ảo, dòng tiền đổ vào thị trường không nhằm mục đích đầu tư bất động sản bền vững, mà chỉ là phương thức đầu tư tài chính thông qua hàng hóa bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh và cho rằng, đây là nguyên nhân khiến nhiều cơ quan quản lý nhà nước đang tính tới việc tăng cường các hoạt động giám sát và thắt chặt dòng vốn, bao gồm vốn tín dụng và vốn huy động từ trái phiếu.
Ông David Jackson, CEO Colliers Vietnam cho biết, giá bất động sản đang tăng nhanh hơn sự phát triển của nền kinh tế không chỉ diễn ra tại Việt Nam, mà cả trên thế giới. Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore hay Úc đã chứng kiến đợt tăng trưởng về giá nhà đất mạnh mẽ nhất trong thập kỷ vừa qua khi người dân coi bất động sản như một kênh trú ẩn lạm phát an toàn, cùng với đó là tác động từ việc ngân hàng trung ương bơm dòng tiền giá rẻ nhằm hỗ trợ kinh tế phục hồi sau dịch Covid-19.
Ngoài ra, sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng, giá vật liệu tăng cao cũng khiến giá bất động sản có xu hướng tăng. Ở Việt Nam, thị trường bất động sản cũng có những diễn biến tương tự.
Song theo ông David, giá tăng không phải phải yếu tố tiên quyết để khẳng định thị trường có xảy ra bong bóng hay không. Tại Việt Nam, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu tăng đột biến, mà vẫn giữ được sự ổn định, có chăng chỉ là sự tăng giá cục bộ ở một số vùng, khu vực. Trong khi đó, Chính phủ có các biện pháp kịp thời hạ nhiệt thị trường.
TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, nếu gọi là hiện tượng bong bóng bất động sản thì phải sốt giá trên toàn tuyến.
Còn thực tế thời gian gần đây, đất chỉ sốt ở một vài phân khúc, chủ yếu là đất nền và cũng chỉ ở một số tỉnh, thành phố.
Các phiên đấu giá bất động sản gần đây nhất của các công ty đấu giá cho thấy, dấu hiệu đầu cơ, lừa đảo ở phân khúc này xuất hiện thường xuyên. Các đối tượng mua bán trao tay, mua xong, làm giá rồi bán ngay.
Các động thái này khiến giá đất tăng cao mà không căn cứ trên nhu cầu thực tế và không ít người dân bị lừa. Tuy nhiên, chỉ có phân khúc đó và ở một số địa phương là sốt ảo như vậy, nên không thể nói thị trường bất động sản Việt Nam “bong bóng”.
Cần tư duy mới của nhà quản lý
Những động thái gần đây như siết tín dụng, siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp… là cách phản ứng trước nguy cơ rủi ro bong bóng trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu siết chặt quá thì nhiều khả năng sẽ càng gia tăng rủi ro cho thị trường.
TS.Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, thế giới đang có dấu hiệu bước vào giai đoạn suy thoái kinh tế, gắn với đó là lạm phát. Theo đó, dù Việt Nam vượt qua đại dịch, nhưng tăng trưởng kinh tế có thể ở mức thấp và lạm phát tăng.
Những động thái gần đây như siết tín dụng, siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp… là cách phản ứng trước nguy cơ rủi ro trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu siết chặt quá thì nhiều khả năng sẽ càng gia tăng rủi ro cho thị trường. Bất động sản - tài chính là 2 mặt của một đồng xu, do đó, nên thay từ “kiểm soát” nguồn vốn bằng “lành mạnh hóa”.
“Tôi vô cùng mong muốn, giới hoạch định chính sách bất động sản, đất đai, quy hoạch… phải có những chính sách đúng đắn để thị trường phát triển. Chính sách không chỉ giải quyết vấn đề trước mắt, mà phải giải quyết những vấn đề căn bản, cốt lõi của nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng”, ông Ánh nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh nhận định, nếu siết vốn chặt quá, nghiêm khắc quá, thì có thể dẫn tới nhiều hệ lụy không mong muốn trên thị trường bất động sản, cả về lợi ích của các chủ thể tham gia, bao gồm Nhà nước và sự phát triển dài hạn. Do đó, chính sách điều chỉnh cần hợp lý hơn.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Hoán, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Việt, đồng thời là Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội kiến nghị, việc kiểm soát tín dụng bất động sản của ngành ngân hàng nên có lộ trình. Nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó khăn, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.
Hơn nữa, ngân hàng cần rà soát ưu tiên cho vay đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ. Các doanh nghiệp bất động sản, các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch cần được các ngân hàng xem xét cấp tín dụng kịp thời.
