Bong bóng bất động sản Trung Quốc đã thành hình

Giá nhà xây mới bán ra trong tháng 8 tăng trung bình 9,2% so với cùng năm trước tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc, theo số liệu từ Cơ quan Thống kê quốc gia Trung Quốc. Trong đó, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng 31,2% so với năm trước, một số thành phố bậc hai khác như Hạ Môn đã tăng tới 43,8% trong năm nay.

Trước diễn biến này, chính quyền địa phương đã tìm kiếm các biện pháp để kiềm chế đà tăng thông qua các quy định nghiêm ngặt. Gần đây, chính quyền Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Tô Châu và một số thành phố khác đã nâng quy định trả tiền mặt ngay lập tức đối với các thương vụ mua nhà lên 35% đối với ngôi nhà đầu tiên và 70% đối với ngôi nhà thứ hai.

Các thành phố của tỉnh Quảng Đông, bao gồm Châu Hải, Đông Quản và Phúc Châu đã quy định giới hạn sở hữu nhà tối đa là 2 cái. Bên cạnh đó, rất nhiều địa phương sử dụng các biện pháp làm nguội thị trường như nâng mức thanh toán bằng tiền mặt mỗi giao dịch, thắt chặt điều kiện mua nhà đối với người không cư trú…

Điều thú vị là diễn biến tăng nhiệt bất thường này tại thị trường bất động sản Trung Quốc là hệ quả từ việc giới chức nước này nới lỏng các quy định, gia tăng biện pháp kích thích để hỗ trợ thị trường bất động sản bị đóng băng giai đoạn trước. Cụ thể, bắt đầu từ tháng 9/2014, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) nới lỏng các quy định về cho vay thế chấp đối với người mua căn nhà thứ hai, bằng cách hạ tỷ lệ thanh toán tiền mặt và tài sản thế chấp. Tới tháng 8/2015, người nước ngoài sống và làm việc tại Trung Quốc, cũng như các công ty nước ngoài hoạt động tại Trung Quốc được phép mua bất động sản. Ngay tháng sau đó, PBoC giảm yêu cầu thanh toán bằng tiền mặt đối với người mua nhà lần đầu từ 30% xuống 25%. Trong tháng 2/2016, tỷ lệ này đối với người mua nhà lần đầu và lần thứ hai đều được giảm xuống còn 20%.

Tuy nhiên, các biện pháp này kéo theo hệ lụy là nguy cơ bong bóng hiện tại. Nhà kinh tế trưởng của Nomura, Zhiwei Zhang đã tìm ra các bằng chứng cho thấy, thị trường bất động sản Trung Quốc đang trong tình trạng bong bóng, dựa vào mức độ gia tăng của giá bất động sản.

Bong bóng, hay tình trạng giá của tài sản bị thổi phồng, tại lĩnh vực bất động sản, chứng khoán hay ngân hàng ngầm, thường xuất hiện tại Trung Quốc khi giới đầu tư tìm kiếm các thị trường mang lại lợi nhuận tốt. Giá cả hàng hóa gia tăng khi chính quyền nới lỏng sự kiểm soát và thất bại khi áp dụng các biện pháp thắt chặt, phản ảnh cả sự chưa phát triển toàn diện của thị trường tài chính, cũng như những điểm đặc trưng của hệ thống thị trường tài chính lai giữa mệnh lệnh nhà nước và kinh tế thị trường.

Bên cạnh đó, bong bóng thị trường bất động sản cũng xuất phát từ chính sách nới lỏng tiền tệ của Trung Quốc, vốn được dùng để thúc đẩy nền kinh tế đang trong tình trạng giảm tốc. Thanh khoản tốt, cùng với việc thiếu các tài sản đầu tư tích cực, đã tạo nên tình trạng bong bóng tại một số loại tài sản nhất định, trong đó có bất động sản.

Nguồn cung tiền tại Trung Quốc (M2) đã giữ đà tăng ổn định trong thời gian qua, đặc biệt là sau khủng hoảng kinh tế 2008 - 2009. Đầu tiên, nguồn vốn này được đổ vào các nhà băng, cũng như lĩnh vực ngân hàng ngầm để đầu tư vào bất động sản và cơ sở hạ tầng, sau đó tới thị trường chứng khoán, trái phiếu và rồi lại quay về bất động sản. Tất cả các bong bóng giá này sẽ đi kèm với đổ vỡ tương xứng với kích cỡ, buộc chính quyền phải can thiệp sâu vào thị trường bằng các mệnh lệnh hành chính hoặc điều chỉnh lượng tiền bơm vào thị trường. Đây là điều đang xảy ra với thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay.