Nguyễn Quốc Anh-Hà Nội: Xin chào Bộ Trưởng! Tôi là độc giả của Vietnamnet.vn, tôi rất quan tâm những thông tin liên quan đến tình hình biến động của thị trường BĐS. Xin hỏi Bộ Trưởng có thể đưa ra một số nhận xét, đánh giá về tình hình diễn biến của TT BĐS trong năm 2007&2008? Những biện pháp và định hướng nhằm đưa TT BĐS pháp triển một cách lành mạnh và bền vững. Xin cảm ơn Bộ Trưởng! (Và độc giả Nguyễn Gia Bảo - Hà Nội, Email: lamdubode@yahoo.com.vn có cùng câu hỏi với chủ đề như trên.)
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Về câu hỏi của bạn Nguyễn Quốc Anh, trước hết, tôi muốn nói, chúng ta phải có nhận biết về đặc điểm thị trường BĐS. Thị trường này ngoài việc có quan hệ giao dịch như của một xã hội dân sự, giao dịch mua bán thì đặc thù của hàng hóa BĐS liên quan không chỉ tới thị trường vốn mà còn liên quan tới đất, quy hoạch. Đất đai là của quốc gia, quy hoạch là của Chính phủ nên bị chi phối, tác động của những yếu tố này. Chúng ta có thể dễ dàng thấy thị trường BĐS hết sức nhạy cảm và rất dễ bị biến động vì bị chi phối bởi các yếu tố trên.
Thị trường BĐS trong những năm vừa qua, trước đây chưa sôi động, trong một vài năm gần đây mới sôi động và nó cũng biến động rất nhiều. Thị trường BĐS ở nước ta cùng với quá trình phát triển của đất nước đã có những đóng góp lớn cho sự phát triển kinh tế, xã hội, phát triển đô thị. Đây là hàng hóa có ý nghĩa xã hội rất lớn, ngoài những công trình hạ tầng của quốc gia như nhà dân. Cho nên hàng hóa BĐS không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội. Trong những năm vừa qua, thị trường BĐS đã có đóng góp to lớn cho sự phát triển của đất nước nhưng cũng có những biến động không phải là không ảnh hưởng đến người dân
Thị trường bất động sản Việt nam tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua.
Tuy nhiên, cuối năm 2007, đầu năm 2008 thị trường bất động sản tại một số đô thị lớn có dấu hiệu tăng nóng, giá của một số chủng loại hàng hóa như căn hộ chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, khách sạn tăng cao. Thời điểm đầu tháng 2/2008 giá căn hộ chung cư ở TP Hồ Chí Minh và Hà nội tăng khoảng 50% so với năm 2006. Nhưng sự tăng giá cũng chỉ xảy ra ở một số địa bàn và ở một số phân khúc thị trường nhất định. Đến tháng 3, tháng 4/2008 sau khi Chính phủ có những biện pháp kiểm soát tiền tệ, giá cả ở các khu vực này đã chững lại và có chiều hướng giảm.
Hiện tượng “tăng nóng” của thị trường bất động sản vừa qua là biểu hiện không lành mạnh, ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế và việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.
Trước tình hình trên, Chính phủ đã có một số biện pháp điều chỉnh như:
1. Rà soát, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách để phát triển nhanh, lành mạnh thị trường bất động sản. Chú trọng tăng nguồn cung về nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp với đại đa số nhu cầu của xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân khu công nghiệp; văn phòng, khách sạn, hạ tầng khu công nghiệp phục vụ nhu cầu phát triển.
2. Hoàn thiện chính sách về thuế, tín dụng; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung hệ thống các sắc thuế như: thuế nhà đất, thuế bất động sản để đảm bảo thị trường phất triển một cách cân đối, theo quy luật cung cầu, hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản; đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.
3. Có bộ máy, cơ cở, con người để quản lý giao dịch BĐS. Có bộ máy theo dõi, quản lý thị trưỏng BĐS. Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, mua bán thông qua sàn giao dịch; hoàn thiện cơ cấu của thị trường bất động sản như hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống tố chức môi giới, định giá chuyên nghiệp ...; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trần Văn Hùng-Nghĩa Tân, Cầu Giấy - Hà Nội: Xin chào Bộ Trưởng. Tôi cũng như rất nhiều người ngoại tỉnh khác về sinh sống và lập nghiệp tại Hà Nội và một ngôi nhà chung cư với mức giá trung bình là niềm mơ ước của tất cả chúng tôi. Tuy nhiên, sau một quá trình dài đi tìm mua nhà thì tôi gặp hai vấn đề như sau và rất mong Bộ Trưởng giải đáp: Mặc dù có rất nhiều dự án trong suốt thời gian qua đã, đang và chuẩn bị thực hiện, nhưng khi liên hệ với chủ đầu tư thì chúng tôi luôn nhận được câu trả lời là hết hàng nhưng nếu mua lại chịu chi phí chênh lệch thì lúc nào cũng có. Vậy làm thế nào chúng tôi có thể tiếp cận với các dự án nhà mà không phải qua trung gian? (Các độc giả Anh Phong - Hà Nội, địa chỉ Email: phong1971@gmail.com, Lê Sinh Châu - số 67 Lê Thanh Nghị, Hà Nội, Email: chauhbm@gmail.com có câu hỏi với nội dung như trên.)
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Trước hết tôi xin chia sẻ với những khó khăn mà độc giả Trần Văn Hùng. Đúng là trong thời gian qua, không phải ai có nhu cầu cũng có thể mua căn hộ chung cư trực tiếp từ các Chủ đầu tư. Chính vì lẽ đó, Chính phủ mới nghiên cứu, đưa ra trình Quốc hội Luật kinh doanh BĐS, nội hàm cơ bản là việc giao dịch BĐS phải qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch; đồng thời đưa ra cơ chế để tăng nguồn cung BĐS.
Sở dĩ có vấn đề bạn nêu là do:
- Nhu cầu về nhà ở rất lớn, trong khi nguồn cung không đáp ứng kịp dẫn đến việc hình thành hệ thống đầu cơ, mua bán qua khâu trung gian;
- Câu chuyện mua bán bất động sản nói chung không được công khai, minh bạch, không qua hệ thống các sàn giao dịch, người dân có nhu cầu không được tiếp cận thông tin chính thống về dự án như: số lượng, chất lượng, giá cả của hàng hóa; thời gian, địa điểm bán hàng ... việc công khai minh bạch trong kinh doanh bất động sản không được kiểm tra, giám sát chặt chẽ..
Để giải quyết được thực trạng nêu trên thì vấn đề quan trọng nhất vẫn là phải bảo đảm yêu cầu về tính công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản; đảm bảo mọi hoạt động kinh doanh bất động sản phải thông qua hệ thống các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp; đồng thời tăng cường khâu kiểm tra, giám sát, nhất là sự giám sát của cộng đồng, của xã hội; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản.
Nghị định 153/2007/NĐ - CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh BĐS. Sắp tới, Bộ XD sẽ ban hành thông tư hưóng dẫn Nghị định, trong đó quy định rõ hơn việc việc chủ đầu tư sẽ phải công khai bán cho người mua công khai, và bản thân sàn giao dịch BĐS cũng phải công khai.
Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm rằng: Với nền kinh tế thị trường thì theo quy luật thuận mua vừa bán. Trường hợp người mua vì lý do nào đó phải bán lại cũng là chuyện bình thường. Không thể ngăn cấm việc bán lại những nhà đã mua, chỉ hạn chế đầu cơ thôi. Khi cung - cầu chưa cân xứng, hàng hóa còn thiếu, thì việc người mua phải trả giá cao hơn giá gốc cũng là chuyện bình thường. Đối với những trường hợp mua đi bán lại thì phải thông qua hợp đồng mua bán và phải nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Trong những giải pháp bình ổn thị trường BĐS thì giải pháp quan trọng là phải "tăng cung". Lộ trình là để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, đáp ứng yêu cầu xã hội. Ta đang trong quá trình thực hiện Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, hy vọng bạn sẽ sớm mua được căn hộ vừa ý trực tiếp từ Chủ đầu tư với giá gốc.
Lê Phương-54 Nguyễn Thái Học - Phú Yên: Xin đồng chí Bộ trưởng cho biết: “Nhà nước có chính sách nhà ở cho công chức nhà nước như thế nào?” trong khi tiền lương còn ở mức thấp (phấn đấu lương 2 vợ chồng 20-30 năm mới có được nhà), nhà ở xã hội quá ít, nhà thuê khó khăn, cuộc sống quá chật vật phát sinh tiêu cực là điều dễ hiểu,… Không biết bao giờ mới có thể cải thiện được tình hình này? Cảm ơn sự quan tâm của Bộ trưởng.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Tôi rất chia sẻ với ý kiến của độc giả Lê Phương. Trước hết, cần khẳng định việc chăm lo giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức là một trong những vấn đề được Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm. Thực trạng hiện nay, công chức với mức lương thấp mà giá nhà cao nên rất khó mua nhà bằng lương của công chức. Phải nhìn nhận lại cả quá trình. Nhà nước rất quan tâm đến công chức.
Trước đây, Nhà nước bỏ tiền ra để xây nhà và phân phối cho cán bộ công chức.
Năm 1992 trở về trước, Nhà nước thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho cán bộ, công chức theo chế độ bao cấp về nhà ở. Quá trình thực hiện chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức trong giai đoạn này đã bước đầu giải quyết được nhu cầu nhà ở cho một bộ phận cán bộ, công chức.
Sau khi Pháp lệnh Nhà ở ra đời năm 1991 thì năm 1992 bắt đầu bỏ cách phân phối nhà theo kiểu này.. Bên cạnh đó quỹ nhà của Nhà nước đang đuwọc thực hiện bán nhà cho người đang ở theo Nghị định 61/CP. .
Từ khi luật Nhà ở ra đời năm 2005, Nhà nước xây dựng quỹ nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho người thu nhập thấp, đang được triển khai. Điểm khác của chính sách này là việc xây dựng nhà ở xã hội được huy động từ nhiều nguồn lực nhưng chủ yếu từ NSNN để cho thuê hoăc thuệ mua trên nguyên tắc thu hồi và bảo toàn vốn. Để đảm bảo cho cán bộ công chức có khả năng chi trả tiền thuê nhà phù hợp với mức thu nhập hiện nay, Luật Nhà ở và nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định giá thuê, mua nhà ở xã hội , trong đó không tính tiền sử dụng đất cũng như các khoản chi phí được ưu đãi (thuế, lãi suất...) Chính phủ đã ra văn bản giao Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương triển khai xây dựng thí điểm quỹ nhà ở xã hội. Mặt khác, Bộ đang xây dựng đề án phát triển nhà xã hội trên phạm vi toàn quốc để trình Chính phủ. Hy vọng chương trình này được thúc đẩy cùng với những chính sách hỗ trợ khác nữa góp phần cho cán bộ công chức Nhà nước có điều kiện tiếp cận nhà ở .
Trần Đức Hùng-Thanh Hóa: Xin Bộ trưởng cho biết khi nào thì Chính phủ ban hành thuế lũy tiến về hạn mức sử dụng diện tích đất và nhà ở? Bộ trưởng nghĩ gì khi thu nhập bình quân của người Việt Nam vào loại thấp nhất thế giới nhưng giá nhà đất tại Việt Nam lại nằm trong 17 nước có giá nhà đất và giá văn phòng cho thuê cao nhất trên thế giới.(Và các độc giả Phạm Thanh Thiện – Email: thienpt@gmail.com, Đăng Khoa – Email: dangkhoa@yahoo.com và Trần Minh Triết có cùng nội dung câu hỏi như trên.)
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Giống như câu hỏi của các bạn đã hỏi cách đây vài phút, tôi có nói đặc điểm của hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố chi phối nó như: thị trường vốn, quy hoạch và đất đai.
Hiện nay, giá nhà ở Việt
Nhà nước đang nghiên cứu chính sách để bình ổn thị trường bất động sản, làm sao để có hàng hóa là nhà ở để thỏa mãn nhu cầu của bộ phận rất lớn người lao động có thu nhập thấp. Làm sao mình phải kéo giá nhà xuống cho phù hợp. Đồng thời, nhà nước cũng có chính sách nâng cao thu nhập của người dân lên. Cả hai việc ấy cùng phải làm.
Ví dụ, bây giờ Chính phủ đang có lộ trình tăng lương cho công chức. Tuy nhiên phần tăng của lương không tương thích với phần tăng của bất động sản, nhất là bất động sản không có tác động của chính sách nhà nước vào, cứ để tự phát như vậy, đặc biệt là đối với tình trạng nhà thương mại.
Về ý thứ hai bạn hỏi về Thuế lũy tiến. Trước hết, phải nói, thuế bất động sản như thuế nhà đất của ta hiện nay có bất cập, ví dụ: chưa có thuế nhà, mới chỉ có thuế đất. Mà thuế đất thì lấy theo mức thuế nông nghiệp, cao nhất cũng chỉ bằng 32 lần so với thuế nông nghiệp, mà thuế nông nghiệp cao nhất cũng chỉ bằng 0,5 kg thóc/m2/năm. Mức thuế này rõ ràng không hợp lý.
Hơn nữa, chúng ta lại chưa có một loại thuế nào đánh vào người đầu cơ, ví dụ đối với những người sở hữu 5, 7 cái nhà. Hai cái nhà 50m2 và 100m2 thì phải đánh thuế khác nhau chứ, bởi khác nhau về quy mô và giá trị.
Tôi xin nói với bạn, cách đây vài tháng, chúng tôi đã báo cáo vấn đề này với Chính phủ, và Chính phủ đã giao cho bộ Tài chính cùng một số bộ ngành nghiên cứu về vấn đề này để đưa ra một mức thuế hợp lý. Điều này góp phần làm bình ổn thị trường bất động sản và chống đầu cơ.
Tôi xin chia sẻ với những mong muốn của bạn. Hiện Bộ Tài chính đang chủ trì, nghiên cứu để trình Quốc hội.
Trần Ngọc Lộc: Xin Bộ trưởng cho biết nội dung Nghị định số 90/2006/NĐ-CP sửa đổi quy định cho phép người Việt
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Nội dung sửa đổi NĐ 90/2006/NĐ-CP về vấn đề cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam, nội dung chúng tôi đã xây dựng, nhưng có 1 vấn đề liên quan đến Luật Cư trú. Bộ Tư pháp có ý kiến trình ra Thường vụ QH (TVQH) ra Nghị quyết cho người VN ở nước ngoài được mua, sở hữu nhà ở VN.
Nội dung này sẽ được trình UBTVQH xem xét, chúng tôi hy vọng UBTVQH sẽ xem xét vấn đề trong thời gian sớm nhất sau kỳ họp QH hiện nay. Người Việt
-Người đang còn quốc tịch Việt Nam (QTVN) chưa có quốc tịch nước ngoài.
- Người có quốc tịch nước ngoài nhưng còn QTVN.
-Người gốc VN.
Quan niệm của chúng tôi là hai đối tượng đầu một khi còn QTVN, coi như công dân VN, như vậy phạm vi sẽ rộng hơn. Vấn đề này đang trình xin ý kiến UBTVQH.
Cao Bá Hoàng: Trong hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh hay dịch vụ… Các chủ đầu tư hay các doanh nghiệp (kể cả những người có nhu cầu mua nhà để ở) đều cần có sự hỗ trợ vốn của các tổ chức tín dụng. Như vậy việc thắt chặt tín dụng cho lĩnh vực bất động sản nhằm kiềm chế sự nóng “nóng sốt” giá nhà đất liệu có phải là giải pháp phù hợp hay không ? Cá nhân tôi nghĩ bất kỳ ngành nghề hay lĩnh vực sản xuất, kinh doanh hay dịch vụ nào mà Chính phủ có chính sách “thắt chặt tín dụng” thì lĩnh vực đó khó mà tăng trưởng được, ngược lại có thể bị suy thoái. (Độc giả ở địa chỉ email: info@pme.vn cũng có câu hỏi với nội dung như trên.)
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Như những câu trả lời trước, thị trường BĐS bị chi phối, phụ thuộc vào thị trường vốn. Khi Nhà nước thắt chặt chính sách tín dụng sẽ chắc chắn ảnh hưởng tới thị trường BĐS. Vào thời điểm hiện nay, CP đang đề ra 8 nhóm giải pháp để kiềm chế lạm phát, trong đó có giảm bớt đầu tư, mà chủ yếu là lĩnh vực đầu tư công.
Trong các giải pháp của CP đã nêu, đầu tư để thúc đẩy sản xuất phát triển, giúp kinh tế, xã hội phát triển thì chúng ta nên đầu tư. Ví dụ như đầu tư 1 nhà máy sản xuất ra của cải, vật chất cho xã hội là cần thiết thì việc đó là cần đầu tư, như việc đầu tư một nhà máy xi măng, đó cũng là BĐS. Nếu chúng ta đầu tư 1 trụ sở cơ quan, thì nó chỉ là trụ sở thôi, trụ sở không sản xuất ra hàng hóa phục vụ xã hội nên chúng ta tạm thời có thể thắt lại.
Ý bạn nhận xét là đúng, thắt chặt tín dụng thì làm sao có thể tăng trưởng được. Trong các nhóm giải pháp Chính phủ đề ra không phải để nền kinh tế không phát triển, thị trường BĐS không tăng trưởng nữa. Trước đây, tốc độ tăng trưởng cao quá, , bây giờ phải hạn chế để tốc độ tăng vừa phải.
Có 1 ý nữa, hàng hóa BĐS đem lại lợi nhuận cao nên trong thời gian vừa qua có nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp tham gia vào thị trường này. Trong báo cáo của CP có nói dư nợ tín dụng lớn, mà dư nợ tín dụng trong thị trường BĐS cũng lớn . Chúng ta cần phải rà soát, phải xem lại. Trong 8 nhóm giải pháp kiềm chế lạm phát của CP cũng có nói tới, chỉ đầu tư vào những công trình, dự án có hiệu quả, thiết yếu cho sản xuất và nhà ở đô thị. Thậm chí, đối với nhu cầu chính đáng của người dân muốn vay tiền cải tạo, nâng cấp hay mua nhà ở thì vẫn cần phải được cho vay. Đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc cho vay nhằm mục đích mua đi bán lại BĐS có tính chất đầu cơ.
Nguyễn Trường Sơn-Số 1 Bách Thảo - Hà Nội: Muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản thì cần các thủ tục nào và chính sách hiện nay của nhà nước về vấn đề này?
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản: Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động.
Để thành lập sàn giao dịch bất động sản cần đáp ứng 4 điều kiện:
- Thứ nhất: Phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
- Thứ 2: Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Thứ 3: Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Thứ 4: Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản được đào tạo về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên, sau khi Luật Kinh doanh BĐS ra đời thì Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng chương trình khung đào tạo để cấp các loại chứng chỉ này. Đã có nhiều nơi đã triển khai tổ chức đào tạo cấp chứng chỉ cho những người tham gia các khóa học này.
Nghị định 153/2007/NĐ-CP cho phép từ nay đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nhưng chưa có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo quy định thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với điều kiện chậm nhất ngày 31 tháng 12 năm 2008 phải bổ sung chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định.
Long-TP HCM: “Thưa Bộ trưởng, chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp ở nước ta tiến triển quá chậm. Có bao giờ Bộ trưởng nghĩ rằng chúng ta đi sai hướng khi muốn xây nhà bán cho người dân, trong khi một số nước giầu khác (Ví dụ: Úc) cũng chỉ có thể hỗ trợ người nghèo bằng cách xây nhà cho thuê giá rẻ. Khi nhà nước dùng quỹ đất của mình làm chính sách xã hội, không cần tính tiền sử dụng thì người thuê chỉ phải trả tiền thuê bằng khấu hao chi phí xây dựng, thay vì phải trả cả tiền đất. Do dễ dàng kiểm soát được đối tượng sử dụng nhà (so với trường hợp bán rẻ rồi để người ta tự do bán lại), tính chất phúc lợi xã hội được bảo đảm, chúng ta cũng dễ có cơ sở tìm các nguồn vốn viện trợ nhân đạo cho chính sách này hơn”.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Tôi đồng tình với ý kiến của bạn. Chương trình nhà cho người thu nhập thấp tiến hành chậm. 16 năm qua, chúng ta chưa quan tâm đúng mức đến việc tạo lập mới quỹ nhà ở xã hội để cho người có thu nhập thấp thuê và thuê mua.. Sau khi Luật nhà ở ra đời, quỹ nhà ở xã hội bắt đầu được triển khai. Quỹ nhà này khác quỹ nhà thương mại để bán cho dân trên thị trường. Nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán theo cơ chế thị trường.
Chính sách phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua mà hiện nay chúng ta đang triển khai thực hiện cũng đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng (như Trung Quốc, Hàn Quốc, An - giê – ri...). Ưu điểm nổi bật của hình thức Nhà nước xây dựng nhà ở để cho thuê đúng như bạn đã đề cập, đó là trong quá trình cho thuê nhà, Nhà nước vẫn là người giữ vai trò chủ sở hữu; thông qua việc thu tiền thuê nhà vẫn đảm bảo khả năng thu hồi, bảo toàn vốn trong một thời gian nhất định. Nhà nước sẽ quy định mức trần của giá cho thuê nhà ở xã hội để đảm bảo khả năng chi trả của những người có thu nhập thấp. Khi đời sống của người dân nâng cao lên thì quỹ nhà xã hội sẽ thành nhà thương mại. Hiện nay Chính phủ đang chỉ đạo theo cách làm như vậy. Nhà nước có thể hỗ trợ giá thuê bằng cách miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế... Tôi đồng tình với ý kiến của bạn và hy vọng rằng chính sách phát triển nhà ở xã hội sẽ sớm đi vào cuộc sống.
Vũ Công Giang-575/69 CMT8 - TP HCM: “ Tiền thuế BĐS từ lâu bị bỏ quên, vì vậy giới đầu cơ BĐS đã thắng lớn, do họ tận dụng cơ hội và đẩy thời giá lên cao. Một căn hộ ở Phú Mỹ Hưng qua tay hết dân đầu cơ này đến người đầu cơ khác và mỗi lần như thế giá lại được đẩy lên 30%. Có căn hộ chỉ 2 năm đã sang tên đổi chủ 5 lần, mà lần nào cũng tăng giá, cho đến lần thứ 5 đã giá gấp 2.5 đến 3 lần giá bán lần đầu, hàng chục tỷ đồng chui vào túi dân đầu cơ mà không phải đóng một đồng tiền thuế nào. Có lẽ chỉ ở VN mới có tình trạng này, thất thu thuế hàng năm đến hàng nghìn tỷ đồng. Việc đó cứ diễn ra sờ sờ mà chẳng có cơ quan nào sờ đến cả. Giá trị nhà bị thổi lên quá cao, phi lý đến mức người ngoài không thể hiểu nổi và các đại gia BĐS thì giàu lên vun vút. Và nó cản trở rất nhiều những người thực sự cần nhà ở phải mua nhà với giá cắt cổ”.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Tôi chia sẻ với bạn về tình trạng này. Nhà nước đã tìm cách, đưa ra cơ chế, giải pháp từng bước xóa tình trạng đó. Chúng ta cũng cần nhận biết, kinh tế của chúng ta là nền kinh tế thị trường (KTTT), do các quy luật của KTTT tác động vào, do vậy thị trường BĐS không nằm ngoài xu hướng đó. Cầu lớn hơn cung, dẫn đến giá tăng lên. Thư hai cũng có nguyên nhân do "cầu ảo", giá tăng do nhà đầu cơ kích cầu ảo lên, đồng thời có cả tâm lý cả của người tiêu dùng, nhưng đây chỉ là hiện tượng tạm thời. Quy định về chính sách thuế chưa đủ và chưa phù hợp. Thuế chuyển nhượng có, nhưng cao làm nhiều người giao dịch ngầm. Thuế tài sản chưa có nên dẫn đến tình trạng mua để dành.
Chúng ta có thuế thu nhập doanh nghiệp,nếu doanh nghiệp, pháp nhân mua bán, mà mình nắm được, thì cũng thu được thuế, tuy nhiên không nhiều.
Chúng ta đang tiếp tục hòan thiện hệ thống cơ chế chính sách, văn bản quy phạm pháp luật để khắc phục nhược điểm như bạn nêu.
Lê Tân Hoa-81 Hoàng Diệu: Các dự án triển khai chậm vì thủ tục quá nhiêu khê, tại TP HCM để dự án có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 doanh nghiệp phải chạy từ 1 năm đến 2 năm, qua nhiều cửa và tốn kém. Chắc chắn Bộ trưởng và lãnh đạo biết. Tại sao Bộ không có biện pháp xử lý việc này ? đây cũng là việc lớn để phát triển BĐS.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Trước hết tôi xin chia sẻ về vấn đề bạn quan tâm. Đúng là trong thời gian vừa qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Trình tự, thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng vẫn còn những bất cập do nhiều nguyên nhân khác nhau, như quy định về thủ tục còn phức tạp; việc tuyên truyền phổ biến pháp luật chưa đạt yêu cầu; ý thức tuân thủ pháp luật chưa cao; năng lực, thái độ yếu kém của cán bộ, công chức trong quá trình thực thi nhiệm vụ…
Hàng hóa BĐS phụ thuộc vào vốn, đất, quy hoạch, mà quy hoạch là do do nhà nước phê duyệt, nên sẽ không giống những thủ tục đầu tư khác. Trình tự đầu tư xây dựng phát triển nhà ở và khu đô thị mới đã được quy định trong NĐ số 90/2006/NĐ - CP và NĐ 02/2006/NĐ - CP.
Tuy nhiên, trình tự thủ tục triển khai việc đầu tư xây dựng, tạo lập ra khu đô thị mới là việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian và tiền bạc. Ví dụ như việc xây dựng nhà máy điện đạm Cà Mau, KCN Dung Quất, Thủy điện Sơn La, hoặc một số khu đô thị mới sẽ mất nhiều năm.
Để góp phần tháo gỡ những vấn đề bất cập nêu trên, Bộ Xây dựng đã và đang nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để trình cơ quan có thẩm quyền hoặc ban hành theo thẩm quyền một số văn bản theo hướng ngày càng đẩy mạnh việc phân cấp cho chính quyền địa phương. Cụ thể là: Bộ Xây dựng đã nghiên cứu trình Chính phủ ban hành Nghị quyết 59/2007/NQ-CP ngày 30/11/2007 về một số giải pháp xử lý vướng mắc trong hoạt động đầu tư xây dựng và cải cách một số thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp. Ngày 07 tháng 4 năm 2008 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 07/2008/TT-BXD hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng thay thế Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19/8/2005 theo hướng đơn giản hóa và rút ngắn thời gian lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng, trong đó có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500… Cũng trong tháng 4 vừa qua, Bộ XD đã ban hành quyết định 04/2008/QĐ - BXD kèm theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng để thay thế quy chuẩn cũ đã không còn phù hợp.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang tiếp tục nghiên cứu sửa đổi một số các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan để loại bỏ những nội dung, công đoạn không cần thiết nhằm giảm thiểu các thủ tục và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư xây dựng.
Cách đây 2 ngày tôi đã tiếp xúc với gần 10 DN chuyên về đầu tư phát triển đô thị. Theo ý kiến của các nhà đầu tư, thủ tục đầu tư dự án phát triển đô thị phải mất 2, 3 năm, phải qua khoảng 33, 34 thủ tục kể từ khi NĐT được giao làm quy hoạch 1/2000, 1/500 cho đến khi có thể khởi công động thổ được. Chúng tôi đang đề xuất để giảm thiểu thủ tục này, có những thủ tục sẽ đề nghị Chính phủ bãi bỏ, có thủ tục gộp lại. Phấn đấu chỉ còn khoảng trên dưới 20 thủ tục, chia ra làm 8 bước. Như vậy chắc chắn sẽ giảm được thời gian, xuống còn khoảng trên dưới 9 tháng.
Công việc cải cách thủ tục hành chính nói chung và đổi mới các thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng nói riêng là vấn đề khó khăn, phức tạp, đòi hỏi sự cố gắng và phối hợp đồng bộ của nhiều cấp, nhiều ngành. Tôi hy vọng tiếp tục nhận được ý kiến tham gia góp ý của bạn về lĩnh vực này.
Nguyễn Anh Tuấn-Quận 12, TP. HCM: Bộ Xây dựng có xem việc phát triển TTBĐS là phải tăng giá đất, giá các căn hộ hay không? Một thực tế là giá BĐS hiện nay vượt quá tầm của đại đa số người dân. Vì vậy những người có mức thu nhập trung bình trở xuống vẫn chưa có giấc mơ nhà ở cho mình. Nếu Chính phủ “cứu” thị trường nghĩa là giá BĐS sẽ tăng lên. Nghĩa là giấc mơ nhà ở của đại đa số người dân sẽ càng xa vời hơn. Bộ Trưởng sẽ giải quyết mối quan hệ này như thế nào? Giá cả BĐS sẽ được tính như thế nào?
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Khi Chính phủ chủ trưong phát triển kinh tế xã hội của đất nước nói chung và thị trường BĐS nói riêng không đồng nghĩa với việc làm tăng giá đất, tăng giá nhà mà là thúc đẩy là lưu thông hàng hóa , lưu thông BĐS sôi động lên, tức là góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển.
Giá BĐS tức là giá nhà và giá đất như tôi đã nói, giá phụ thuộc quy luật của thị trường, giá cả xoay quanh giá trị. Quy luật giá trị là quy luật thị trường.
Nhà nước tác động vào thị trường BĐS để làm thị trường BĐS phát triển lên, chứ không phải tác động vào thị trường BĐS để "cứu" thị trường BĐS, làm người nghèo không thể với tới .
Một trong những việc làm của Nhà nước là tham gia vào tăng cung cho thị trường BĐS trong đó có nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Nếu cung tăng lên thì đương nhiên không ai làm cho giá đội lên theo được. Như lúc nãy tôi nói, giá lên là do cung ít hơn cầu.
Nhà nước phải đề ra các chính sách và biện pháp phù hợp để làm cho hàng hóa BĐS có giá cả hợp lý. Trong đó, đặc biệt lưu ý đến việc tạo Quỹ nhà ở xã hội phù hợp với thu nhập của người có thu nhập thấp. Cộng với chính sách của Nhà nước quy định các giao dịch phải công khai, minh bạchqua sàn để hạn chế tăng giá hoặc làm "méo mó" thị trường BĐS .
Vấn đề bạn Nguyễn Anh Tuấn nêu ra, tôi cho rằng chúng ta hoàn toàn có thể yên tâm, không phải là giấc mơ xa vời mà chắc chắn càng ngày càng trở thành hiện thực.
Kuan Hui-102 Quang Trung: Xin Bộ trưởng cho biết có nên khuyến khích đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản của Việt
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Nhà nước Việt Nam luôn khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế, bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư vào các lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Trên thực tế, đã có nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tư trong lĩnh vực bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, xây dựng các dự án nhà ở và đã rất thành công, cụ thể như khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở Tp Hồ Chí Minh, khu đô thị Ciputra, Keangnam ở Tp Hà Nội...
Hiện nay, pháp luật Việt Nam mới chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, chưa cho phép các nhà đầu tư nước được tham gia mua bán bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, để khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam hợp tác, làm ăn, Chính phủ Việt Nam đã trình Quốc hội đề nghị thông qua chính sách thí điểm cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (trong đó có cả cá nhân nước ngoài và các doanh nghiệp đầu tư FDI). Nếu được Quốc hội thông qua trong thời gian tới thì chính sách này sẽ tạo điều kiện để người nước ngoài đang làm ăn sinh sống tại Việt
Pham Gia-Nha Trang - Khánh Hòa: “Hiện nay ở một số địa phương nhất là những xã vùng ven đô thị, phong trào mua ruộng lúa sau đó xin chuyển đổi thành đất thổ cư. Tôi xin hỏi những người có thu nhập thấp họ có thể tự nguyện góp tiền, góp đất “ tổ chức hợp tác xã” để xin chuyển đổi ngay chính mảnh đất của họ thành đất ở được không ? tất nhiên là phải tuân thủ quy hoạch của Nhà nước. Xin cảm ơn”.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Trước hết, tôi khẳng định về nguyên tắc vấn đề bạn nêu ra là có thể thực hiện được, tuy nhiên việc triển khai thực hiện dự án đầu tư, kể cả trường hợp liên kết, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như ý kiến của bạn nêu cần lưu ý một số vấn đề cụ thể như: phải tuân thủ đúng trình tự, nội dung quy định về lập, thẩm định, phê duyệt dự án; xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia dự án; ngoài ra cần tính toán kỹ hiệu quả đầu tư, hiệu quả tài chính của dự án; đảm bảo khả năng huy động vốn trong quá trình thực hiện dự án; cần có phương án quản lý, khai thác, vận hành dự án sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng...
Để có thể triển khai thực hiện phương án đầu tư như bạn nêu, đề nghị bạn tham khảo thêm Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ và các văn bản pháp luật khác có liên quan về đầu tư, xây dựng, đất đai ...
Nguyễn Thu Thảo-Từ Liêm - Hà Nội: "Để khai thác và sử dụng hiệu quả bất động sản cao ốc văn phòng hoặc chung cư thì cần phải có hệ thống phân loại, các tiêu chí phân cấp… Vậy xin hỏi, chúng ta đã có hệ thống phân loại chưa? Bộ Xây dựng có kế hoạch xây dựng hệ thống phân loại không?"
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Để phục vụ cho công tác quản lý, sử dụng nhà ở, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 05/BXD/ĐT ngày 09/2/1993 hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở. Trong đó việc phân cấp nhà ở, bao gồm nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng được chia thành 4 cấp (từ cấp 1 đến cấp 4) căn cứ theo chất lượng sử dụng, chất lượng xây dựng (độ bền vững, độ chịu lửa..)…
Hiện nay xu hướng phát triển nhà chung cư ở các địa phương, đặc biệt là ở các đô thị lớn ngày càng tăng. Để phục vụ công tác quản lý cũng như góp phần làm công khai, minh bạch trên thị trường bất động sản; góp phần tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà chung cư có cơ sở thực hiện việc kiểm tra, đánh giá xác định chất lượng sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng đang triển khai việc nghiên cứu tiêu chí phân hạng nhà chung cư. Theo dự kiến, nhà chung cư sẽ được phân thành 4 hạng, trong đó hạng 1 là hạng đạt tiêu chuẩn cao nhất. Việc phân hạng nhà chung cư được dựa trên các nhóm tiêu chí cụ thể, gồm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền; chất lượng dịch vụ, quản lý sử dụng. Theo kế hoạch, văn bản hướng dẫn tiêu chí phân hạng nhà chung cư sẽ được ban hành trong tháng 5 năm 2008./.
Văn Chung: Kính thưa Bộ trưởng, cháu hiện đang là sinh viên. Thị trường nhà đất vẫn đang trong giai đoạn đóng băng gây ra tình trạng ứ đọng vốn. Trong khi đó việc đầu tư xây dựng cơ bản lại đang rất cần vốn. Thiết nghĩ đầu tư vào lĩnh vực này sẽ làm cho bộ mặt đất nước ngày càng đẹp hơn, với những kết cấu xây dựng này có đặc tính là không thể di chuyển được. Vậy Chính phủ và Bộ Xây dựng có những giải pháp nào cho vấn đề trên? Xin cảm ơn Bộ trưởng, chúc Bộ trưởng thật nhiều sức khỏe.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Thị trường bất động sản phát triển ngoài việc góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân và chỉnh trang đô thị văn minh hiện đại còn đem lại nhiều lợi ích khác như:
Huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển.
Thông qua đầu tư BĐS, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xâ y lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh, đủ sức tham gia các công trình xây dựng lớn của đất nước.
Thông qua sự vận hành của thị trường bất động sản, hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đó từng bước được hoàn thiện, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
Với chiến lược phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá và làn sóng đầu tư tăng mạnh khi Việt Nam ra nhập WTO cùng với tốc độ đô thị hoá tăng nhanh, nhu cầu nhà ở đô thị, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại và nhà xưởng cho sản xuất rất lớn. Cho nên về chủ trương vẫn cần phải tiếp tục đầu tư phát triển (nhưng phải có kế hoạch) hàng hoá bất động sản đặc biệt là bất động sản thiết yếu cho sản xuất kinh doanh và yêu cầu đô thị hoá như các công trình hạ tầng kỹ thuật, văn phòng, nhà xưởng, nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội đô thị bảo đảm yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội.
Vì vậy, trong khi sử dụng các công cụ tiền tệ để kiềm chế lạm phát vẫn cần những giải pháp cho các dự án vay để đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, đảm bảo đủ hàng hoá cho thị trường như chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại công văn 319/TTg-KTTH về tăng cường các biện pháp kiềm chế lạm phát năm 2008. Chỉ hạn chế những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời, còn những người có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở.
Trịnh Nguyễn Phương-40 Triệu Quang Phục - Lào Cai: Công ty tôi (Biti’s tại Lào Cai) đã đầu tư xây dựng xong một toà nhà cao tầng. Vậy xin hỏi Bộ trưởng liệu công ty tôi có thể bán toà nhà trên (cả quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 50 năm) cho một đối tác nước ngoài (Trung Quốc) được không? Nếu được thì cơ sở pháp lý nào và thủ tục như thế nào? Nếu không được quyền bán thì công ty tôi có thể cùng đối tác kinh doanh dưới hình thức nào?
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, chưa cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia mua bán bất động sản tại Việt Nam. Vì vậy, các đối tác nước ngoài (kể cả đối tác Trung Quốc) chưa được quyền mua toà nhà nêu trên của Công ty Biti’s Lào Cai.
Để hợp tác làm ăn với đối tác nước ngoài, Công ty Biti’s Lào Cai có thể ký kết hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện kinh doanh tại toà nhà nêu trên. Việc ký kết các hình thức kinh doanh giữa hai bên (nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài) được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Quyền sử dụng đất gắn với toà nhà nêu trên sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đề nghị ông liên hệ trực tiếp với Sở Kế hoạch-Đầu tư Lào Cai để được biết cụ thể hơn.
Vũ Anh Quân: Trước đây, đó có nhiều người dù làm ở những bộ phận giản đơn trong cơ quan nhà nước cũng được cấp nhà ở. Sao không quay lại cách cấp nhà như trước để cho người lao động có cơ hội nhà ở ?
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Từ năm 1992 trở về trước, để tạo điều kiện về chỗ ở cho người làm công ăn lương, Nhà nước ta đã thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức. Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách này này, mới chỉ có khoảng 30% số lượng cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu được bố trí nhà ở. Kể từ sau năm 1992, khi nước ta thực hiện chủ trương đổi mới nền kinh tế thì chính sách phân phối nhà ở đã không còn phù hợp. Cơ chế bao cấp về nhà ở đã bộc lộ một số bất cập như: việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở này cần một lượng ngân sách lớn, tạo ra tâm lý ỷ lại, trông chờ vào Nhà nước, không bảo đảm công bằng giữa các đối tượng có cùng điều kiện hoặc giữa thành thị và nông thôn...Mặt khác, tiền thu được từ việc cho thuê nhà thấp nên không đủ chi phí để sửa chữa, cải tạo dẫn đến quỹ nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp. Vì vậy, Nhà nước đã chấm dứt chính sách bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chính sách đưa tiền nhà vào tiền lương nhằm tạo điều kiện để người làm công ăn lương chủ động tự tạo lập và cải thiện nhà ở của mình.
Tuy nhiên, do mức lương thấp nên có một bộ phận không nhỏ người làm công ăn lương còn gặp khó khăn về chỗ ở. Để giải quyết vấn đề này, Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định Nhà nước chủ động và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho những người là cán bộ, công chức, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất gặp khó khăn về nhà ở được thuê hoặc thuê mua. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang chỉ đạo và hướng dẫn các địa phương triển khai xây dựng quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn, đồng thời Bộ cũng đã chủ động nghiên cứu và lập Đề án đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội từ nguồn vốn ngân sách để trình Chính phủ phê duyệt. Sau khi Chính phủ thông qua thì Nhà nước sẽ tiến hành đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho người làm công ăn lương được thuê hoặc thuê mua.
Nguyễn Vân-Đồng Tháp: UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành quyết định số 47 về đơn giá chuẩn xây dựng từ năm 2005 dùng cho các mục đích: bồi thường khi giải toả, tính thuế, tính giá cổ phần hoá... Đến nay dù giá vật tư leo thang nhưng vẫn áp dụng quyết định này để bồi thường cho dân có hợp lý không? Nếu thấy không hợp lý xin Bộ trưởng và Chính phủ có ý kiến với UBND tỉnh Đồng Tháp để hạn chế mất mát cho người dân.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Việc UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành đơn giá chuẩn xây dựng mới làm cơ sở để thực hiện bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, để tính thuế, tính giá cổ phần hoá... là cần thiết, nhằm bảo vệ quyền lợi cho các chủ sở hữu nhà ở và chủ sở hữu công trình xây dựng.
Về nguyên tắc, mỗi khi có biến động của giá nguyên vật liệu và nhân công thì đơn giá chuẩn xây dựng cho từng loại nhà cũng phải được thay đổi. Đề nghị bạn liên hệ với các cơ quan chức năng của tỉnh Đồng Tháp để biết thêm chi tiết về vấn để này.
Nguyễn Hải
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững hạn chế được đầu cơ, kéo giá nhà đất về với giá trị thực của nó thì cần phải làm tốt 3 việc sau:
1. Đảm bảo tính công khai, minh bạch của thị trường trong đó có việc công khai quy hoạch phát triển đô thị và các dự án đầu tư để tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. Cải cách thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án tăng cung hàng hoá cho thị trường nhất là nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của xã hội.
2. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải giao dịch, mua bán nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích người dân giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có thể tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán.
3. Có chính sách thuế nhà đất, các sắc thuế liên quan đến bất động sản phù hợp, đảm bảo hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.
Bộ Xây dựng đang kiên quyết chỉ đạo và phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan, các địa phương để thực hiện tốt 3 giải pháp trên để thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh và bền vững.
Trần Quang Thành-37/1043 Giải Phóng – Q. Hoàng Mai - Hà Nội: Kính chào Bộ trưởng. Theo quy định, cá nhân và tổ chức kinh doanh bất động sản được “nợ” chứng chỉ hành nghề đến hết năm 2008. Tuy nhiên, công tác cấp chứng chỉ hành nghề triển khai rất chậm. Nhiều nơi vẫn không biết Sở nào được UBND tỉnh (Thành phố) giao nhiệm vụ cấp chứng chỉ. Rất mong Bộ trưởng quan tâm đến vấn đề này góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản? Kính chúc Bộ trưởng và gia đình mạnh khỏe, hạnh phúc.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Căn cứ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ-CP về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản do Uỷ ban nhân nhân dân cấp tỉnh quy định.
Theo quy định của Nghị định 13/2008/NĐ-CP Quy định tổ chức các cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì Sở Xây dựng là cơ quan giúp uỷ ban nhân dân thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản (Khoản 8 Điều 8).
Vì vậy, việc cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản do Sở xây dựng các địa phương thực hiện. Bộ xây dựng sẽ hướng dẫn trong thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 153/NĐ-CP ban hành trong thời gian tới.
Nguyễn Thanh Thương-54 Hoàng Ngọc Phách: "Xin Bộ trưởng cho biết Chính phủ có nhiều chủ trương xây dựng nhà chung cư bán cho người có thu nhập thấp nhưng thực tế thì những căn hộ đó cũng chỉ rơi vào tay những người có tiền đầu cơ; người giàu thì cứ giàu, người nghèo mãi không có nhà ở. Dự án cho người có thu nhập thấp như thế có khả thi không?"
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành một số chính sách khuyến khích phát triển nhà ở như Nghị định số 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05 tháng 10 năm 2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, nhằm góp phần giải quyết cho một số đối tượng có thu nhập thấp. Một số địa phương cũng đã ban hành theo thẩm quyền một số văn bản pháp quy nhằm khuyến khích phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Qua một số năm triển khai thực hiện trên địa bàn cả nước các cơ chế ưu đãi này cũng đã bộc lộ những bất cập như: ưu đãi gián tiếp thông qua chủ đầu tư, thủ tục xét duyệt phức tạp, một số đối tượng đã lợi dụng để trục lợi…Do đó, Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định cụ thể hình thức phát triển nhà ở xã hội để dành cho các đối tượng thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua theo hướng hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng thụ hưởng nhằm khắc phục tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi như bạn đã đề cập.
Luật Nhà ở quy định nhà ở xã hội chỉ dành cho các đối tượng có thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, hạ sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung) thuê, thuê - mua. Những đối tượng này phải chưa có nhà ở và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc có nhà ở riêng nhưng diện tích bình quân dưới 5 m2 sàn/người hoặc hiện đang ở tại nhà tạm, hư hỏng hoặc dột nát… Trong đó, ưu tiên những người có nhu cầu bức xúc về nhà ở; các đối tượng hưởng lương từ ngân sách; cán bộ trẻ tốt nghiệp đại học trở lên, công nhân có tay nghề từ bậc 5 trở lên chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hình thức. Chính phủ cũng quy định khung giá cho thuê, thuê mua. Các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội cũng được hưởng ưu đãi về đất đai, thuế nhưng phải bảo đảm cho thuê đúng đối tượng, đúng giá cho thuê do nhà nước quy định.
Bà Nguyễn Thị Phương: Thưa Bộ trưởng, tôi nghiên cứu Nghị quyết số 48/2007/NQ-CP ban hành ngày 30/8/2007, nhưng tôi không thấy đề cập đến ngày có hiệu lực của Nghị quyết, vậy xin Bộ trưởng cho biết ngày bắt đầu có hiệu lực của Nghị quyết này.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Theo quy định của Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, những văn bản quy phạm pháp luật do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ...ban hành sẽ có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo.
Nghị quyết số 48/2007/NQ-CP ngày 30/8/2007 của Chính phủ về việc điều chỉnh một số nội dung chính sách bán nhà ở cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP là loại văn bản quy phạm pháp luật do Chính phủ ban hành và được đăng công báo ngày 10/9/2007. Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì Nghị quyết này có hiệu lực kể từ ngày 26/9/2007.
Vũ Quang Ninh-tổ 1 khu 2 phường Bãi Cháy - Quảng Ninh: Tôi có hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước từ năm 1992 đến nay, sau nhiều lần đề nghị UBND thành phố Hạ Long giải quyết bán nhà theo Nghị định số 61/CP, vậy nay tôi phải làm gì để được mua nhà theo chỉ đạo của Chính phủ ?
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Do ông không nêu rõ nhà ở mà ông đang thuê là loại nhà gì và địa điểm là ở mặt đường hay trong ngõ nên trường hợp này có thể được giải quyết như sau:
1. Trường hợp nhà ông đang sử dụng là nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lợi cao tại vị trí mặt đường, mặt phố mà thuộc diện được bán thì chỉ thực hiện bán sau khi UBND tỉnh Quảng Ninh xây dựng phương thức và giá bán mới trình HĐND cùng cấp thông qua.
2. Trường hợp nhà ông đang sử dụng không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đã được cơ quan bố trí làm nhà ở thì giải quyết như sau:
+ Nếu bố trí làm nhà ở trước ngày 27/11/1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương) và khu đất đã bố trí làm nhà ở là một khuôn viên độc lập hoặc có thể tách biệt khỏi khuôn viên trụ sở, cơ quan; có lối đi riêng, không che chắn mặt tiền trụ sở, cơ quan; không ảnh hưởng đến không gian cảnh quan xung quanh; cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì nhà ở đó chỉ được bán sau khi cơ quan quản lý nhà bàn giao sang cho địa phương;
+ Nếu bố trí làm nhà ở trước ngày 27/11/1992 nhưng nhà ở đó không có đủ các điều kiện nêu trên hoặc được bố trí ở sau ngày 27/11/1992 thì nhà ở đó không thuộc diện được bán mà sẽ thuộc diện sắp xếp lại.
3. Trường hợp nhà ông đang sử dụng không thuộc diện được bán (không được chuyển thành sở hữu tư nhân) thì UBND tỉnh có trách nhiệm di chuyển và bố trí cho gia đình ông một diện tích nhà ở khác.
Đề nghị ông đối chiếu thực tế nhà ở của mình với quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 và Nghị quyết số 48/2007/NQ-CP ngày 30/8/2007 của Chính phủ, đồng thời liên hệ trực tiếp với Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh để biết và thực hiện.
Trần Thái Anh-136 Bà Triệu- Hà Nội: "Thưa Bộ trưởng! Đại đa số những người có nhu cầu thật sự về chỗ ở có mức thu nhập khoảng 5 - 10 triệu đồng/tháng và sẽ rất khó có sự đột biến về tài chính. Trong thời gian tới, Bộ có chính sách hoặc cơ chế gì cho đối tượng này không. Ví dụ như cho thuê dài hạn hoặc mua trả góp. Lĩnh vực bất động sản hiện nay đang rất được các nhà đầu tư quan tâm. Chúng ta nên có cơ chế thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này. Theo tôi được biết thì Trung Quốc rất có kinh nghiệm về việc này và doanh nghiệp của họ cũng có tiềm lực khá mạnh. Chúng ta đã có cơ chế, chính sách như thế nào để thu hút đầu tư nước ngoài vào các dự án nhà ở thu nhập thấp? có thể đấu thầu quốc tế về giải pháp nhà ở thu nhập thấp và đấu giá để chọn nhà đầu tư có giá thấp nhất?"
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Đúng là để mọi gia đình đều có nhà ở sở hữu riêng của mình là vấn đề hết sức khó khăn ngay cả ở các nước phát triển. Hình thức phát triển nhà ở để cho thuê, thuê mua hoặc mua trả góp là một trong những phương thức quan trọng để giải quyết chỗ ở cho người dân. Bởi vì, giá thành xây dựng nhà ở rất cao, trong khi đó thu nhập của người dân ngoài chi phí về nhà ở, còn phải đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt khác, vì vậy, nếu ai cũng lựa chọn hình thức mua nhà trả tiền một lần thì sẽ rất khó khăn. Tuy nhiên, ở nước ta hình thức phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua chưa thu hút được các doanh nghiệp tham gia do việc đầu tư xây dựng cần vốn đầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian thu hồi vốn chậm.
Bộ Xây dựng với chức năng quản lý của mình đã đề xuất với nhà nước và được Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (2005), trong đó khuyến khích hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, thông qua hình thức phát triển loại nhà ở xã hội chủ yếu do nhà nước đầu tư, để đáp ứng nhu cầu của những người thu nhập thấp và nhà ở thương mại chủ yếu do doanh nghiệp đầu tư để phục vụ nhu cầu của thị trường. Nhà nước cũng khuyến khích các doanh nghiệp nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng nhà ở kể cả nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở của nhân dân.
Phạm Thị Thanh Hà-Hải Phòng: Tôi có quyết định chuyển công tác về 1 Bộ ở Hà Nội từ ngày 01/3/2008. Tôi có nhu cầu mua 1 căn hộ ở Hà Nội để ổn định công tác, nhưng theo tôi được biết muốn được công chứng giấy tờ chuyển nhượng thì người được chuyển nhượng phải có 02 điều kiện: Phải có quyết định tiếp nhận công tác, phải có thời gian đóng phí bảo hiểm 03 năm ở Hà Nội. Như vậy, tôi không đủ điều kiện để công chứng cho việc mua bán chuyển nhượng trên. Liệu chính sách này có bất cập không?
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì mọi công dân trong nước đều có quyền thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở mà không bị hạn chế về hộ khẩu hoặc thời gian sinh sống tại địa phương nơi có nhà ở mua bán. Luật Đất đai năm 2003 cũng không có quy định phải có điều kiện về thời gian công tác mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc bạn mua nhà ở khi chuyển công tác về Hà Nội là yêu cầu chính đáng, đề nghị bạn liên hệ trực tiếp với cơ quan nhà đất của địa phương để biết cụ thể các thủ tục và trình tự mua bán nhà ở.
Tấn Châu-115/132/11 Lê Văn Sỹ QPN - TPHCM: “Ở các thành phố lớn của VN hiện nay như TP. HCM, hay Hà Nội, hiện có hàng ngàn công nhân viên chức từ các tỉnh lân cận về làm việc, đa số họ đang ở trong các căn nhà hay phòng thuê, … Nhưng tôi đọc trên các phương tiện thông tin đại chúng, thấy rằng đa số các chủ đầu tư đều tập trung xây dựng căn hộ cao cấp, mà rất ít thấy những dự án có giá trung bình và thấp phù hợp với số đông công nhân viên chức hiện nay. Xin hỏi Bộ trưởng, tại sao lại có mâu thuẫn như vậy? Có phải xây dựng căn hộ cao cấp chủ đầu tư thu lợi về lợi nhuận cao hơn xây nhà cho người có thu nhập trung bình và thấp hay không ? Đứng trên góc độ quản lý, Bộ trưởng có làm gì để khắc phục tình hình nghịch lý hiện nay không ? Xin cám ơn Bộ trưởng.”
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Chủ trương đầu tư xây dựng những khu nhà ở là các chung cư cao tầng khang trang hiện đại, hiện đang là giải pháp lớn để phát triển nhà ở đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn, nhằm giảm sự bức xúc về nhà ở cho nhân dân vừa góp phần tiết kiệm quỹ đất đô thị. Những năm gần đây (từ năm 2000 đến nay), tốc độ phát triển nhà chung cư cao tầng đã đạt được một số kết quả tích cực, nhiều khu chung cư có kiến trúc hiện đại với hạ tầng đồng bộ đã được hình thành trong đó có cả những chung cư cao cấp góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho một số lượng lớn người dân.
Tuy vậy, trong thời gian vừa qua nhiều doanh nghiệp, một số tờ báo quảng bá nhiều về các sản phẩm là các căn hộ chung cư cao cấp với giá bán cao. Trên thực tế số lượng căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng không lớn so với các căn hộ chung cư khác. Nhiều căn hộ chung cư có diện tích nhỏ từ 50m2 đến 80m2, được bán với giá cả hợp lý như tại các khu đô thị mới Linh Đàm, Pháp Vân, Việt Hưng của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị (HUD), các căn hộ tại dự án Nam Trung Yên... đã thu hút sự quan tâm của các đối tượng có thu nhập trung bình.
Việc phát triển các căn hộ cao cấp với tỷ trọng thích hợp là cần thiết để đáp ứng nhu cầu thị trường, đời sống của một bộ phận người dân ngày một nâng cao. Nhưng đại đa số người dân đô thị thu nhập ở mức trung bình và thấp, chính vì vậy nhu cầu về các căn hộ có diện tích trung bình với giá thành hợp lý còn rất lớn. Bộ Xây dựng thấy rằng trong cơ chế thị trường, việc điều tiết thị trường phải thông qua các công cụ về thuế, vì vậy để thị trường nhà ở phát triển một cách cân đối, Bộ Xây dựng đã kiến nghị với Chính phủ chỉ đạo các cơ quan liên quan nghiên cứu và ban hành thuế bất động sản để điều tiết thị trường này, khuyến khích đầu tư các loại căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của đại đa số người dân đô thị.
Nguyễn Minh-Quận 7, TP HCM: Dịch vụ cung cấp thông tin về nhà đất Kính thưa Bộ trưởng, là một người dân bình thường, không có mối quan hệ thân thiết với các viên chức Nhà nước, thì làm sao tôi có thể biết căn nhà, lô đất mình đang muốn mua có nằm trong diện quy hoạch giải toả (quy hoạch treo). Tôi có đến phòng quản lý đô thị Quận để hỏi, sau khi quà cáp cho các anh thì các anh cán bộ trả lời bằng miệng chớ không trả lời bằng văn bản. Tôi cũng có xin bảng quy hoạch của địa phương đó thì được cung cấp rất chung chung làm một người dân bình thường như tôi không thể hiểu nổi. Tôi xin hỏi Bộ trưởng, Nhà nước có cung cấp dịch vụ giải đáp thông tin về tình trạng nhà đất cho người dân được không ? tôi thiết nghĩ sự minh bạch về thông tin là một yếu tố rất quan trọng, tôi chấp nhận chịu một chi phí cho việc được cung cấp thông tin này.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Việc công khai hoá các quy hoạch xây dựng đô thị và cung cấp thông tin về quy hoạch đô thị là một trong những nhiệm vụ và trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước các cấp đối với công dân. Yêu cầu về công khai và cung cấp thông tin về quy hoạch đã được luật hoá trong luật Xây dựng hoặc quy định tại các văn bản pháp quy có liên quan. Theo đó có những thông tin được cung cấp miễn phí, có những thông tin được cung cấp thông qua dịch vụ công.
Thông tin mà bạn muốn biết, sẽ phải thông qua dịch vụ công tại các Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc Sở Xây dựng hoặc Sở Tài Nguyên Môi trường của các địa phương.
Đối với thông tin về nhà đất, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Trung tâm Thông tin và Dịch vụ xây dựng trực thuộc Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh hoặc Văn phòng Đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, để nắm bắt thông tin cụ thể theo cơ chế dịch vụ.
Trịnh Thị Hải -Thành phố Hồ Chí Minh: Theo tôi được biết, sắp tới Bộ Xây dựng sẽ quy định: Các công trình chung cư cao tầng bắt buộc phải có Giấy Chứng nhận kiểm định chất lượng công trình và doanh nghiệp chỉ được quyền bán căn hộ khi có được Giấy chứng nhận này. Nếu quy định như vậy thì sẽ vướng với các quy định của Luật Nhà ở hiện nay: Doanh nghiệp hoàn thành phần móng thì được phép ký hợp đồng mua bán với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai, còn Giấy Chứng nhận kiểm định chất lượng công trình sẽ được cấp khi xây dựng hoàn chỉnh công trình. Vậy, vấn đề bán căn hộ của chủ đầu tư được thực hiện như thế nào khi Bộ xây dựng ban hành quy định này?
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Tôi xin trả lời câu hỏi của bạn. Đây cũng là một mối quan ngại. Trong Luật Nhà ở quy định, nhà phải xây xong phần móng mới được bán, để tránh hiện tượng bán trên giấy nhằm bảo vệ người tiêu dùng. Bên cạnh đó, ở một phạm trù khác, nhà chung cư là nơi có rất nhiều căn hộ, nhiều người ở mà người xây nhà là một chủ thể khác có thể không ở đó. Vậy chất lượng thế nào, có tin tưởng được không? Vì vậy, Nghị định 209/2004/NĐ-CP quy định các công trình trong đó có nhà chung cư phải có thủ tục chứng nhận phù hợp của chất lượng của tổ chức độc lập, khách quan, chủ yếu về mặt kết cấu để tránh những điều đáng tiếc xảy ra cũng nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng. Sau khi xây dựng xong phần móng, chủ đầu tư có thể bán. Nhưng khi bàn giao nhà cho khách hàng, phải có giấy chứng nhận kiểm định chất lượng kèm theo.
Nguyễn Ngọc Tín-Thanh Xuân - Hà Nội: Tôi muốn hỏi Bộ trưởng cho biết là với những khu đô thị mới, khi tiến hành xây thô các nhà liền kề hay biệt thự thì giá cho 1m2 xây dựng có khống chế giá trần không được vượt quá không? Và giá gạch xây có những biến động quá tự do như vậy thì bộ xây dựng có giải pháp gì để khống chế giá do các doanh nghiệp đưa ra không? Vì thực tế vừa qua có thời điểm chỉ trong 2 tuần mà giá tăng gấp 4 đến 5 lần.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Tôi xin trả lời như sau: Trong kinh tế thị trường, người ta nói rằng: thuận mua vừa bán, nghĩa là thuận về giá cả, còn có thể thêm cả các dịch vụ hậu mãi. Đây là một quan hệ giao dịch dân sự giữa người mua và người bán.
Trước đây, trong đầu tư xây dựng, chính sách của Nhà nước quy định luôn giá thành xây dựng, nhưng hiện nay, sau khi nghị định 99/2007/NĐ-CP của Chính phủ ra đời, Nhà nước không làm cách ấy nữa, giá cả của hàng hóa xây dựng nói chung là do chủ đầu tư quyết định.
Cụ thể, giá của ngôi nhà cũng như giá của công trình xây dựng, Nhà nước không quyết định mức giá này phải là bao nhiêu. Nhưng mà Nhà nước sẽ hướng dẫn để cho người dân, trong đó có nhà đầu tư (người xây nhà) được biết, thông qua những báo cáo chỉ số giá mà Bộ Xây dựng hàng tháng đưa ra, biểu hiện sự tăng giảm của thị trường.
Tương tự, đối với một số loại giá khác, như giá của thành phẩm bất động sản, ví dụ: khách sạn, nhà cấp 2, cấp 1...chúng tôi cũng chỉ công bố có tính chất hướng dẫn cho người dân, ví dụ giá ở từng khu vực của Hà Nội, là 5 triệu hay 7 triệu/1m2, giá mặt đường hay giá trong ngõ....
Điều quan trọng là những mức giá cụ thể này là do thỏa thuận của người mua và người bán. Người mua phải có trách nhiệm xem xét, tìm hiểu để sao cho mình mua không bị hớ. Đối với người mua, "đồng tiền là khúc ruột", nên họ phải biết tính toán, tìm hiểu xung quanh. Có thể họ không biết cách tính giá xây dựng, giá đầu vào đầu ra ra sao, nhưng họ phải biết hỏi xung quanh xem có vừa với túi tiền của họ hay không. Kinh tế thị trường là như vậy.
Hơn nữa, một quy luật là giá cả thì xoay quanh giá trị. Giá trong thị trường là do cung cầu quyết định. Ví dụ, nhà ở Thanh Xuân chỉ có 7 triệu/1m2 thôi, không thể bán được 15 triệu/1m2. Do vậy, giá là do thị trường quyết định.
Bạn có đề cập đến giá vật liệu biến động quá tự do. Trong vài tháng vừa qua, đúng là giá vật liệu xây dựng tăng cao, gạch xây tăng mấy lần. Nguyên nhân tăng là do ảnh hưởng chung của thị trường, ảnh hưởng chung của nền kinh tế và do yếu tố tâm lý tạo nên. Vì yếu tố tâm lý mà có những đại lý tự động tăng giá, người tiêu dùng lo sợ đổ đi mua, và tạo thành cầu ảo, giá cứ thế mà tăng lên.
Chính phủ đã có quy định, chính quyền địa phương phải tăng cường quản lý giá cả thị trường bằng cách kiểm tra kiểm soát. Muốn kiểm tra kiểm soát được thì buộc phải công khai minh bạch. Khi công khai minh bạch thì sẽ biết ngay là giá cả có phù hợp với giá thành không. Về nguyên lý, bao giờ giá cả cũng phải phù hợp với giá thành.
Cho nên, để quản lý giá cả trong thị trường, Nhà nước sẽ cố gắng làm bình ổn bằng cách tăng lưu lượng cung hàng hóa và quản lý thị trường bằng cách kiểm soát sự công khai minh bạch, nhằm chống đầu cơ, chống gây ra sự khan hiếm giả tạo.
Cao Minh Hoàng -Quảng Bình: Hiện nay Bộ Xây dựng đã có hình thức chỉ đạo hay quản lý về việc thành lập các công ty bất động sản,quản lý về hoạt động của chúng như thế nào? Ví dụ: trong ngành Điện có quá nhiều công ty như vậy.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Việc kinh doanh BĐS dễ đem lại lợi nhuận cao, nên thời gian vừa qua nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường này, cả doanh nghiệp tư nhân lẫn doanh nghiệp thuộc các tập đoàn lớn như Điện lực, Dầu khí... Trong kinh tế thị trường, việc hình thành pháp nhân kinh doanh BĐS phải đảm bảo công khai minh bạch. Vừa rồi 8 tập doàn kinh tế đã thành lập gần 30 DN kinh doanh BĐS.
Luật DN 2005 đã quy định doanh nghiệp được kinh doanh tất cả những ngành nghề mà pháp luật không cấm, nhưng mỗi loại ngành nghề và tính chất kinh doanh sẽ có những yêu cầu riêng về vốn pháp định. Cụ thể, doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định 6 tỷ đồng.
Ngoài ra, còn có những quy định khác mà DN phải tuân thủ,theo Nghị định 02 như điều kiện về năng lực, kinh nghiệm, vốn thuộc sở hữu phải đảm bảo tối thiểu 20% vốn của dự án... Tuy nhiên, quản lý việc tạo lập ra hàng hóa BĐS còn tuỳ thuộc ở nhận thức, hiểu biết của chính quyền. Không thể nghĩ đơn giản, cứ DN xin 100 ha để xây dựng khu đô thị thì mình cứ cho họ, rồi không quan tâm quản lý giám sát cả quá trình, chứ không chỉ quan tâm đến san nền, giải phóng mặt bằng, làm mấy con đường rồi để DN chia lô bán nền.
Nếu DN chỉ xây nhà hoặc một vài con đường thì chưa phải là khu đô thị đồng bộ. Ngoài ra còn phải quan tâm chăm lo các dịch vụ trong khu đô thị, chăm lo môi trường sống để tạo lâp được khu đô thị thật sự ổn định, bền vững.
Để quản lý đầu tư kinh doanh BĐS có nề nếp, trật tự và hiệu quả, Chính phủ chuẩn bị ban hành Nghị định l trong đó quy định các tập đoàn kinh tế Nhà nước phải đảm bảo hoạt động 70% (vốn) đúng ngành nghề được phân công, chỉ được đầu tư tối đa 30% vốn sang lĩnh vực khác.
Phúc Minh-Hà Nội: Kính thưa Bộ trưởng. Để có thể ban hành các chính sách nhằm quản lý hiệu quả thị trường bất động sản thì một trong những yêu cầu quan trọng là phải nắm được diễn biến giá cả thực tế và tỷ lệ giữa giá cả so với giá thành của bất động sản, đặc biệt là tại các đô thị lớn, có tốc độ đô thị hoá nhanh, đó cũng là một cơ sở quan trọng để giúp người dân đưa ra các quyết định giao dịch bất động sản. Vậy Bộ xây dựng đã có hệ thống cơ sở dữ liệu về biến động giá cả và tỷ lệ giá cả so với giá thành của bất động sản hay chưa? nếu chưa thì Bộ có dự định sẽ xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu này hay không? và bao giờ thì sẽ có? người dân liệu có được tham khảo? Xin chân thành cám ơn và chức sức khoẻ Bộ trưởng.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân: Câu hỏi của bạn rất đúng. Để có chính sách quản lý hiệu quả thị trường BĐS thì phải nắm thông tin thị trường và nắm bắt được giá cả và tỷ lệ giữa giá cả và giá thành. Nếu Nhà nước làm được cũng giúp người dân đưa ra các quyết định đúng đắn về BĐS.
Từ trước đến nay, Nhà nước quản lý giá cả theo hệ thống giá cả đầu vào để tạo ra BĐS, hệ thống định mức đơn giá đầu tư xây dựng. Theo tinh thần NĐ 99/2007/NĐ-CP, Bộ có trách nhiệm hướng dẫn thị trường về chỉ số giá cả ngyên liệu đầu vào như xi măng, sắt thép...
Theo quy định, hàng quý, Bộ Xây dựng có trách nhiệm công bố tỷ lệ tăng giảm giá vật liệu để giúp thị trường nhận biết sự biến động của giá cả, nhưng không can thiệp vào giá thành của BĐS. Vì giá BĐS không chỉ phụ thuộc vào giá cả vật, nguyên vật liệu mà còn phụ thuộc vào nhiều tố khác như quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật... Vì vậy, phải có hệ thống dữ liệu để hướng dẫn và góp phần bình ổn thị trường. Để xây dựng hệ thống này phải có một quá trình theo dõi, phân tích. Vấn đề bạn nêu rất đúng.
Gần đây, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm quản lý về thị trường BĐS và Bộ đã giao cho Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS chịu trách nhiệm về vấn đề này. Cục là nơi tập hợp tất cả các mạng sàn giao dịch BĐS trên phạm vi toàn quốc. Hiện nay có trên 90 đơn vị thành viên tham gia mạng sàn này. Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu các cơ chế, chính sách để tham mưu cho Chính phủ và hướng dẫn người dân để góp phần ổn định và phát triển lành mạnh thị trường BĐS.
