Thưa ông, Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo đề xuất các phương án thay đổi quy định về thu phí, quản lý và sử dụng phí bảo trì nhà chung cư, quan điểm của ông về dự thảo này ra sao?
Ông Nguyễn Duy Thành
Theo quan sát của tôi, lần này, Bộ Xây dựng không lấy ý kiến rộng rãi như các quy định, dự thảo trước đây. Nói cách khác, lần này làm trầm lắng hơn, hẹp hơn. Theo tôi được biết, ở TP.HCM, chỉ có 4 đơn vị là công ty tôi, Công ty Song Ngọc, Công ty Hà Đô và Công ty CBRE được hỏi ý kiến góp ý. Tuy nhiên, do thời gian gấp, Công ty tôi cũng không tham gia được. Tôi có hỏi các đơn vị còn lại thì được biết cũng đều không thể tham gia góp ý.
Do đặc thù, đơn vị như chúng tôi có nghiệp vụ về quản lý vận hành nên chỉ dừng ở việc quan sát, điều tiết trong những tình huống tích cực và hạn chế để có sự thích nghi khi văn bản luật được ban hành. Ngoài ra, tôi lựa chọn chia sẻ các góc nhìn đa chiều cùng các cơ quan truyền thông báo chí.
Vậy còn ý tưởng bỏ hẳn quỹ bảo trì thì sao?
Tôi có thực hiện một số khảo sát trên diễn đàn, như diễn đàn câu lạc bộ ban quản trị tòa nhà. Trong đó, có nêu các vấn đề, đề xuất như quỹ bảo trì nên bỏ hay để, nên để cho đơn vị nào quản lý, hay việc đóng thành giai đoạn… Tôi nhận được nhiều phản hồi.
Trong đó, việc bỏ quỹ bảo trì bị 100% người tham gia khảo sát phản đối.
Tôi cũng cho rằng cần phải giữ quỹ bảo trì, đây giải pháp tích cực giúp chung cư được duy trì, bảo dưỡng và vận hành trơn tru.
Thực tế, các chung cư xây trước năm 2005 không có quỹ bảo trì, nên giờ muốn thay đổi, sửa chữa thiết bị gặp nhiều khó khăn, không có kinh phí thực hiện.
Việc bỏ quỹ bảo trì sẽ tạo ra sự xáo trộn trong xã hội, hiện đang có hai vế là đơn vị quản lý vận hành và người mua đều đặt câu hỏi, chung cư xây trước năm 2006 hay sau 2006 (mốc có hay không có quỹ bảo trì). Giờ nếu lại bỏ quỹ, người dân sẽ đặt thêm câu hỏi, trước hay sau 2019? Điều này tạo sự "mấp mô" trong chính sách điều hành, không thuận lợi và không giúp hoạt động quản lý chung cư hiệu quả.
Vậy còn đề xuất đóng quỹ bảo trì thành nhiều lần, lần 1 đóng 1% ở thời điểm bàn giao nhà, 1% còn lại đóng trong 60 tháng tiếp theo?
Việc đóng quỹ theo hai thời điểm cũng có những bất cập. Sau 60 tháng, cơ bản các chủ hộ đều đã nhận sổ hồng, khi đó thu phí sẽ rất khó khăn. Đây không khác gì việc thả gà ra đuổi.
Để thu được quỹ bảo trì chỉ có hai cơ hội vàng dành cho chủ đầu tư và ban quản trị, đó là thời điểm bàn giao căn hộ và bàn giao sổ hồng.
Tuy nhiên, cơ hội này cũng gặp những hạn chế do nhiều chủ đầu tư thường bàn giao căn hộ chậm, và khách hàng phản ứng mạnh mẽ và yêu cầu số tiền phạt hợp đồng do bàn giao chậm phải được cấn trừ vào 2% quỹ bảo trì. Nếu chủ đầu tư không đồng ý thì sẽ kéo dài thời gian bàn giao nhà. Do vậy, nhiều chủ đầu tư chọn giải pháp cứ bàn giao căn hộ, còn quỹ bảo trì hạ hồi phân giải, bằng cách trả lời nước đôi là họ sẽ đóng thay cho người dân hoặc người dân tự đóng.
Trên thực tế, đến khi bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị thì chủ yếu bàn giao về mặt sổ sách và chủ đầu tư sẽ đưa ra danh sách các hộ dân chưa đóng quỹ bảo trì, không có giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã đóng thay hay chưa. Tức họ chuyển cái khó cho ban quản trị.
Vậy còn việc bàn giao quỹ bảo trì cho chủ đầu tư hoặc công ty quản lý, vận hành tòa nhà thì sao?
Việc này cũng không hợp lý. Hiện cả nước có trên 100 công ty quản lý vận hành, nhưng có sự chênh lệch rõ về chất lượng các công ty. Vậy, nếu giao thì giao cho công ty nào. Và như vậy, người dân sẽ bị phụ thuộc vào sự vận hành, mô hình hoạt động của công ty quản lý vận hành, như vậy sẽ càng nguy hiểm hơn.
Tiền quỹ bảo trì giao cho công ty công ích giữ thì cũng không hợp lý. Đây là đề xuất cực kỳ bất ngờ, vì công ty công ích không thể nào làm thay việc quản lý tiền cho cư dân được.
Quỹ bảo trì luôn là vấn đề nóng tại nhiều chung cư. Ảnh: Thành Nguyễn
Ví dụ như khu vực quận 2, TP.HCM có nhiều chung cư, và quỹ bảo trì lên tới hàng nghìn tỷ đồng, nếu như vậy thì công ty quản lý đô thị vô tình sẽ trở thành một ngân hàng quỹ bảo trì của người dân. Công ty này lại hoạt động trong giờ hành chính, vậy nếu phát sinh sự cố vào ngày cuối tuần thì khó xử lý, khó rút tiền.
Theo tôi, những đề xuất này chỉ làm rối thêm quy định hiện nay, đi ngược lại các quy định trước đó và không tạo ra sự ổn định.
Vậy, theo ông, đâu là giải pháp ổn thỏa cho việc thu và quản lý quỹ?
Theo tôi, sau khi người dân thanh toán 95% giá trị căn hộ, sẽ đóng thêm 2% quỹ bảo trì, và 2% này phải chuyển được vào tài khoản ngân hàng và ngân hàng được giữ, chủ đầu tư không được rút. Số tiền này nên được gửi theo kỳ hạn 1 năm, vì thường sau 1 năm chủ đầu tư sẽ phải bàn giao quỹ cho Ban quản trị (Ban quản trị thường thành lập sau 1 năm).
Ngoài ra, cũng cần có chế tài xử phạt người chậm đóng quỹ. Hãy lấy ví dụ, với căn hộ có giá 2 - 3 tỷ đồng, có người đóng đầu năm, có người đóng cuối năm. Với mức thu 2%, tức từ 40 - 60 triệu đồng cho một căn hộ, thì việc chủ hộ chậm đóng và dùng tiền đó làm việc khác, đơn giản như gửi ngân hàng cũng có lãi suất nhất định. Như vậy, việc đóng chậm có thể là có chủ đích.
Còn với chủ đầu tư, đâu là giải pháp để chủ đầu tư không chiếm dụng quỹ bảo trì?
Số tiền quỹ bảo trì nên được lập và gửi trong một tài khoản độc lập, chỉ bàn giao cho Ban quản trị khi Ban quản trị được thành lập, không cho chủ đầu tư động chạm vào nguồn tiền này.
Báo Đầu tư tổ chức tọa đàm về quản lý, vận hành bất động sản đa sở hữu
Nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp quản lý bất động sản đa sở hữu (dự án chung cư, khu đô thị phức hợp…) có hiệu quả, chuyên nghiệp, Báo Đầu tư phối hợp Công ty Venus tổ chức Tọa đàm với chủ đề “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận”. Tọa đàm diễn ra vào sáng 25/6, tại Khách sạn Eastin Grand (số 253 - Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận, TP.HCM).
