Giá bao nhiêu là đủ?
Câu chuyện nóng trên thị trường bất động sản trong tuần qua tiếp tục xoay quanh những ý kiến phản biện đối với đề xuất bỏ khung giá đất tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến rộng rãi.
Theo kế hoạch, Luật Đất đai sửa đổi sẽ được trình lên Quốc hội xem xét lần cuối tại kỳ họp cuối năm 2023, thế nhưng ngay từ bây giờ, việc bỏ khung giá đất gần như là điều bắt buộc khi khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hiện thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường, gây ảnh hưởng tới lợi ích giữa các chủ thể sở hữu đất đai gồm người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Điều này như chia sẻ của một cựu cán bộ cấp cao trong ngành tài nguyên - môi trường rằng: “Luôn canh cánh nỗi lo bị truy tố mỗi ngày khi giá trị đất thất thoát trước đây vốn không nhiều nhưng nay vẫn có thể bị quy thành tội nặng…”.
Đơn cử, trong báo cáo giải trình tiến độ giải ngân đầu tư công 7 tháng đầu năm 2022 đạt thấp (34,47%) so với kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, một trong nhiều nguyên nhân được chỉ ra đó là do vướng mắc trong khâu bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Việc không thể triển khai thi công do chưa có mặt bằng không chỉ làm chậm tiến độ, mà còn làm đội vốn hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng mỗi dự án.
Theo Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM, chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng thường chiếm 50% tổng mức đầu tư, mất nhiều thời gian thực hiện các thủ tục trước khi thu hồi, bàn giao mặt bằng để triển khai thi công (thời gian 14-18 tháng, thậm chí có dự án kéo dài 2-3 năm). “Điều này dẫn đến phát sinh điều chỉnh tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tăng tổng mức đầu tư các dự án đã được thông qua chủ trương đầu tư”, đại diện cơ quan này cho hay.
PGS-TS. Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường) nhìn nhận, giá đất của Nhà nước hiện chưa đáp ứng yêu cầu của thị trường. Chính vì thế, nhiều ý kiến đề xuất cần bỏ khung giá đất để các địa phương tự chủ, độc lập trong quá trình xây dựng bảng giá đất và điều này được cụ thể hóa tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này.
Theo ông Thọ, mục tiêu của chính sách không phải là xây dựng giá đất sát với giá thị trường, mà là xác định nghĩa vụ tài chính của người dân hàng năm và hạn chế tối đa xung đột, tranh chấp giữa Nhà nước với người dân trong việc xác định mức giá để tính nghĩa vụ tài chính của họ.
Ông Thọ cho biết, nếu như nguồn lực đất đai năm 2013 đóng góp 7-8% tổng thu ngân sách thì đến năm 2021-2022 tăng lên 15-20%, thậm chí có địa phương đạt tới 35%. Giai đoạn vừa qua, nguồn lực đất đai đã cân đối được các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Tại các nước Nhật Bản, Hàn Quốc…, giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của người dân chỉ ở mức 60-70% so với giá thị trường.
“Mục tiêu chính là khi xây dựng một vùng giá trị và xác định giá của các thửa đất dựa trên cơ sở xác định giá đất hàng loạt và đảm bảo rằng, ở những vùng đất có giá trị cao thì sẽ được định giá cao và ngược lại theo nguyên tắc bình quân số lớn giá giao dịch phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng nêu rõ, nguyên tắc định giá đất là nguyên tắc thị trường, có nghĩa là tất cả giá tham chiếu của các thửa đất chuẩn phải dựa trên cơ sở giá thị trường, ở đây là so sánh với những thửa đất đã được giao dịch trên thị trường, lấy giá đó làm giá căn cứ để đối chiếu và định giá các thửa đất khác. Tất cả các thửa đất phải tuân thủ quy luật cung - cầu thị trường, quy luật cạnh tranh và các yêu cầu của bên mua, bên bán. Mục tiêu giao dịch có thể khác nhau, nên việc mua bán như thế nào, giá đất ra sao đều do người mua và người bán quyết định”, ông Thọ phân tích.
Quan trọng là cách ứng xử hài hòa, phù hợp
Việc điều chỉnh giá đất tác động tới nhiều đối tượng, nên điều quan trọng là có cách ứng xử hài hòa, phù hợp, chứ không thể có cơ chế giá đất nào thỏa mãn điều kiện của tất cả các bên.
Bất động sản là ngành chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố kinh tế vĩ mô và những thay đổi chính sách. Vì thế, không ít ý kiến cho rằng, khi bỏ khung giá đất chuyển sang xác định giá đất theo giá phổ biến trên thị trường sẽ tạo điều kiện để “cò” đất thổi giá, làm méo mó thị trường.
Tuy nhiên, theo TS. Phạm Anh Tuấn, Trưởng Khoa Quản lý đất đai, Đại học Tài nguyên và Môi trường, điều này không đáng lo ngại bởi bỏ khung giá đất nhưng vẫn có bảng giá đất ở các địa phương, vì vậy, việc đảm bảo giá đất sát với giá thị trường và phục vụ phát triển kinh tế - xã hội khu vực sẽ được các cơ quan quản lý nhà nước giải quyết.
Còn PGS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho hay, khi đưa bảng giá đất về sát với giá thị trường, hành vi đầu cơ đất đai sẽ bị hạn chế, điều lưu ý ở đây là cần áp dụng đồng thời cả 2 cơ chế: Đưa giá đất sát với thị trường và tăng thu thuế trên đất. Bởi khi áp dụng các chính sách thuế điều tiết đối tượng là người chiếm dụng đất đai nhiều, giá trị đất đai tăng lên, mức thuế tăng lên sẽ hạn chế được đầu cơ.
“Có thể giai đoạn đầu xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, tâm lý mọi người cho rằng giá đất sẽ tăng lên, nhưng khi bắt tay vào thực hiện cơ chế này, với các biện pháp đánh thuế những đối tượng đầu cơ, tích trữ, sử dụng nhiều đất, ngay lập tức những đối tượng này sẽ phải điều chỉnh hành vi của mình”, ông Cường nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho rằng, việc tăng giá đất lên theo giá thị trường sẽ kéo các khoản tiền thuế, phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng bất động sản tăng theo. Sự chênh lệch giữa lợi nhuận và chi phí bỏ ra ngày càng lớn khiến lợi nhuận từ việc đầu cơ, tích trữ đất đai phần nào giảm xuống.
“Khi đầu cơ giảm thì cơ bản là đã bình ổn được thị trường”, bà Trâm nói.
Một vấn đề được xem là khá “nhạy cảm” khi xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đó là quy định mới “đụng chạm” đến các nhóm lợi ích, thậm chí là người có ảnh hưởng, mà như đánh giá của Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, việc điều chỉnh giá đất tác động tới nhiều đối tượng, khi cơ chế giá đất mới được ban hành có thể giải quyết được vấn đề của đối tượng này nhưng lại ảnh hưởng tới đối tượng khác, do đó quan trọng là có cách ứng xử hài hòa, phù hợp, chứ không thể có cơ chế nào thỏa mãn điều kiện của tất cả các bên.
Dưới góc độ cơ quan soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng, định giá đất là vấn đề, cả về lý thuyết và thực tiễn, đang còn khoảng cách, nhận thức rất khác nhau giữa các chủ thể liên quan. Nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng thì sẽ hài hòa được lợi ích của Nhà nước, người dân có đất bị thu hồi đất và doanh nghiệp.
“Khi định giá đúng giá trị đất đai, chúng ta sẽ thực hiện được các chính sách về mặt xã hội thông qua vấn đề tài chính đất đai, tức là chúng ta hoàn toàn có thể chuyển từ mệnh lệnh hành chính sang từng bước kết hợp với cung - cầu thị trường, công cụ kinh tế kết hợp với công cụ hành chính, có như vậy mới giải quyết được tình trạng đầu cơ thổi giá, lãng phí đất đai, sử dụng đất đai không hiệu quả...”, Bộ trưởng Hà nói.
