Rủi ro vỡ nợ
Theo các nhà điều hành và phân tích bất động sản trong nước, với khoảng 4,6 tỷ USD trái phiếu của các công ty bất động sản được theo dõi bởi Hiệp hội Kinh doanh trái phiếu Việt Nam sẽ đáo hạn vào năm tới, các công ty bất động sản sẽ phải vật lộn để đáp ứng các nghĩa vụ trả nợ nếu không có sự hỗ trợ.
Một khối lượng lớn trái phiếu sẽ đáo hạn trong thời gian tới có nguy cơ gây ra làn sóng vỡ nợ, ảnh hưởng sâu rộng hơn đối với lĩnh vực ngân hàng và nền kinh tế. Mặc dù quy mô tuyệt đối của nợ bất động sản của Việt Nam là rất nhỏ so với Trung Quốc, nhưng ngành này vẫn chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách Nhà nước. Những lo ngại về ảnh hưởng tiêu cực của lĩnh vực này đối với tăng trưởng kinh tế đang thúc đẩy những lời kêu gọi Chính phủ phải hành động trước khi quá muộn.
Ông Trần Xuân Ngọc, Giám đốc điều hành Nam Long Group cho biết: “Lĩnh vực bất động sản đang trải qua một cuộc khủng hoảng trầm trọng. Chúng tôi không biết khi nào cuộc khủng hoảng có thể qua đi".
Điều này sẽ đe dọa tới tăng trưởng kinh tế của Việt Nam được Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo sẽ đạt 7% trong năm 2022 nhờ vào sự gia tăng mạnh mẽ của lĩnh vực xây dựng và dịch vụ. Nó cũng ảnh hưởng tới lĩnh vực ngân hàng, vốn có mối quan hệ chặt chẽ với lĩnh vực bất động sản. Hai lĩnh vực này chiếm một nửa trọng số của chỉ số VN-Index.
Dấu hiệu căng thẳng đã lan rộng. Fitch Ratings gần đây đã ước tính doanh số bán nhà giảm 5% trong năm 2023, cùng với chi phí gia tăng sẽ dẫn đến sự gia tăng đòn bẩy tài chính tại các công ty bất động sản. Việc thiếu vốn đã buộc các doanh nghiệp phải chuyển sang các khoản vay ngầm với lãi suất rất cao và bán tài sản với mức chiết khấu sâu tới 40%. Ông Ngọc cho biết, trước đây mất khoảng 2 tháng, để bán 1.000 căn nhà mới xây ở Việt Nam, còn bây giờ phải mất 6 - 8 tháng.
Các vấn đề của ngành có thể trở nên tồi tệ hơn khi có một khối lượng lớn trái phiếu đến hạn. Công ty Chứng khoán SSI dự báo, năm tới là năm mà khối lượng trái phiếu bất động sản đến kỳ đáo hạn lớn nhất từ trước tới nay. Phần lớn khoản nợ của các công ty bất động sản là bằng đồng nội tệ, hầu hết được nắm giữ bởi các ngân hàng trong nước và các nhà đầu tư cá nhân.
Cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản bắt đầu vào đầu năm nay sau khi các cơ quan quản lý thị trường tiến hành chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có việc bắt giữ một số lãnh đạo cấp cao của một vài doanh nghiệp vi phạm, đột ngột đóng băng các đợt phát hành mới và ‘đại tu’ thị trường trái phiếu.
Cần phải cải cách
Các nhà phân tích đang mong chờ các quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ được nới lỏng, như một van giải phóng áp lực tiềm năng. Nghị định 65/2022 siết chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ bằng cách nâng cao các yêu cầu về công bố thông tin, cũng như thu hẹp đối tượng nhà đầu tư được đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp đã làm giảm lượng trái phiếu phát hành mới, cũng như làm giá cổ phiếu bất động sản giảm sâu.
Theo nhà phân tích Tyler Mạnh Dũng Nguyễn của Maybank, bất kỳ sự cải thiện nào của thị trường bất động sản đều sẽ đòi hỏi những sửa đổi lớn đối với Nghị định 65. Ông Dũng dự đoán, Chính phủ có thể sẽ tiến hành sửa đổi nghị định này khi chứng kiến thu nhập của các doanh nghiệp bất động sản trong năm tới.
Chính phủ dường như đã nới lỏng lập trường của họ. Tuần trước, các báo đưa tin, Bộ Tài chính đang đề xuất sửa đổi Nghị định 65, cho phép các công ty kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp lên 2 năm để giảm bớt tình trạng căng thẳng về dòng tiền.
Việt Nam vẫn tập trung vào các mục tiêu tăng trưởng kinh tế của quốc gia khi tìm cách biến Việt Nam trở thành một trung tâm sản xuất lớn, thu hút được các nhà cung cấp của Apple Inc. và Samsung Electronics Co. Điều đó có nghĩa là Việt Nam sẵn sàng hành động nhanh chóng và chủ động để giải quyết rủi ro. Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết vào tháng trước, Chính phủ đang thực hiện các biện pháp để tạo điều kiện tiếp cận vốn cho các nhà phát triển bất động sản.
Theo ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, điều đó có thể là chưa đủ. Ông cho rằng, Chính phủ sẽ cần phải làm nhiều hơn nữa để thu hút các nhà đầu tư quay trở lại thị trường trái phiếu, chẳng hạn như rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng từ mức 6 - 12 tháng như hiện nay xuống còn 1 tháng hoặc ít hơn.
“Các biện pháp đưa ra đã tháo gỡ khó khăn từ phía cung, giúp các tổ chức phát hành dễ thở hơn. Tuy nhiên, cần có nhiều giải pháp kích cầu hơn để tăng dòng tiền mới vào thị trường”, ông Lực nói.
Theo bà Trần Khánh Hiền, Trưởng bộ phận Nghiên cứu của Công ty Chứng khoán VNDirect, việc đẩy nhanh quá trình để các nhà phát triển bất động sản có quyền phát triển đất đai hợp pháp, giảm chi phí vay thông qua cắt giảm lãi suất và đảm bảo công bố thông tin về trái phiếu một cách chính xác cũng sẽ giúp ích.
Bài kiểm tra căng thẳng
Dòng tiền là một mối quan tâm lớn khi rủi ro tái cấp vốn lớn. Các công ty, vốn dựa vào nguồn vốn ngắn hạn, vẫn đang nghiên cứu các quy định mới xung quanh việc chào bán và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp khi họ phải đối mặt với bức tường nợ 4,6 tỷ USD đáo hạn vào năm tới. Bà Hiền dự đoán, việc tái cấp vốn sẽ trở thành một “bài kiểm tra căng thẳng đối với khả năng trả nợ của các công ty bất động sản”.
Các nhà đầu tư vào cổ phiếu của các công ty bất động sản đã vội vã rút lui, trong đó cổ phiếu của Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL), CTCP Đầu tư Hải Phát (HPX) và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đã giảm hơn 80% trong năm nay. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản có nguy cơ suy thoái và có thể là lực cản đối với nền kinh tế.
Việc bán tháo cổ phiếu trên diện rộng cũng đang làm tổn hại đến cơ hội huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các công ty bất động sản. Thị trường chứng khoán Việt Nam đã giảm 31% từ đầu năm đến nay, trở thành thị trường tồi tệ thứ hai trong số các thị trường được theo dõi bởi Bloomberg.
“Thị trường bất động sản sẽ đối mặt với những cơn gió ngược trong ngắn hạn, không chỉ từ các động thái chính sách mà còn từ môi trường lãi suất tăng”, ông Nguyễn Đức Hải, Giám đốc bộ phận kinh doanh trái phiếu tại Công ty Quản lý quỹ đầu tư Manulife (Việt Nam) cho biết.
