Ngàn lẻ chuyện đấu giá xong bỏ cọc
Phú Yên là một trong những địa phương liên tục xảy ra các cơn sốt đất bất thường từ cuối năm 2017 trở lại đây và phần lớn bắt nguồn từ các đợt đấu giá đất. Chẳng hạn, vào cuối tháng 9/2019, khu đất 10 lô ở thôn Hòa Thạnh, xã Xuân Cảnh được chính quyền thị xã Sông Cầu đưa ra đấu giá, mỗi lô có diện tích khoảng 250-280 m2, giá khởi điểm hơn 10,6 tỷ đồng và giá đấu thành công là hơn 51 tỷ đồng.
Người trúng đấu giá đến từ Hà Nội. Tuy nhiên, sau khi trúng đấu giá, người mua bỏ cọc và chấp nhận mất 1,9 tỷ đồng đã đặt cọc trước đó. Thông tin từ nhiều môi giới địa phương cho biết, người này trước đó đã thu mua khá nhiều lô đất với giá rẻ ở quanh khu đất được đấu giá và ngay sau khi đấu giá xong thì các lô đất này cũng nhanh chóng được sang tên cho nhà đầu tư mới với mức giá chênh cao hơn đáng kể so với giá ban đầu.
Tương tự, tại TP. Tuy Hòa, nơi mà hàng loạt dự án được tỉnh Phú Yên đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019, các khu đất đều có mức giá khởi điểm thấp, nhưng khi đấu giá được đẩy lên cao hơn nhiều lần. Sau đấu giá, người trúng không nộp tiền nữa, khiến chính quyền các xã “vỡ mộng” được hưởng 70% tổng giá bán đấu giá để đầu tư hạ tầng và chờ lần sau.
Tại Hà Nội, giai đoạn cuối năm 2021, tuy không rầm rộ như thương vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm (TP.HCM), nhưng các phiên đấu giá đất ở huyện Mê Linh, Quốc Oai, Thanh Trì… đều thu hút lượng lớn nhà đầu tư tham gia và giá trúng đấu giá cũng được đẩy tăng nhiều lần so với giá ban đầu, từ đó tạo nên những cơn “sốt đất”. Tuy nhiên, sau đấu giá, không ít nhà đầu tư bỏ cọc.
Trao đổi với phóng viên, một cán bộ nhiều năm làm công tác đấu giá đất tại quận Hà Đông kể, giá sàn đều được hội đồng định giá xác định nghiêm túc, nhưng mức giá đấu là do các bên tham gia bỏ giá nên “có giá trúng cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, có những mức giá bỏ quá cao so với tưởng tượng”, vị này nói và tiết lộ, người trúng đấu giá thường là giới đầu cơ.
Anh Lê Quang Mạnh, một người có thâm niên buôn bán đất ở Mê Linh cho hay, các khu đất chuẩn bị mang ra đấu giá luôn được dân đầu cơ “giám sát” chặt chẽ. Họ sẽ mua đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá (với giá thấp), sau đó làm thủ tục đăng ký đấu giá, khi đấu thì bỏ giá rất cao nhằm đẩy giá đất trong khu vực tăng cao, rồi âm thầm bán ra thu lời từ những khu đất đã mua, sau đó sẵn sàng bỏ cọc. Điều này lý giải cho hiện tượng, thị trường càng trầm lắng thì dân buôn đất tham gia các phiên đấu giá đất càng tích cực. Thông tin các lô đất được mua giá cao đã “kích động” tâm lý kỳ vọng về một mặt bằng giá mới ở khu vực đó.
Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Trường Fulbright cho biết, thông qua hoạt động đấu giá đất, chính quyền địa phương sẽ thu về nguồn ngân sách lớn, còn theo cơ chế trước đây là giao đất hay chỉ định thì ngân sách thu về không nhiều. Tuy nhiên, khi đất đấu giá tăng lên một mặt bằng mới sẽ làm “nóng” giá đất và điều này vô hình trung làm lợi cho giới đầu cơ, trong khi những người có nhu cầu mua đất ở thực sự gặp khó khăn vì phải chịu gánh nặng từ việc chi phí đất tăng.
Trên thực tế, theo tìm hiểu của phóng viên, tại nhiều địa phương, dù nhận thấy có dấu hiệu người đầu cơ thao túng phiên đấu giá, nhưng việc xác định và loại trừ rất khó bởi các cá nhân hoặc tổ chức tham gia đấu giá chỉ cần nộp đủ số tiền đặt cọc theo quy định mà không cần chứng minh nguồn tiền hay năng lực tài chính. Điều kiện về tài chính đơn giản này không sàng lọc được đối tượng tham gia đấu giá.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, Khoản 1, Điều 39 - Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt cọc trước. Khoản tiền này do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Luật quy định nhà đầu tư phải nộp tiền đặt trước với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá, nhưng lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư trả giá tài sản đấu giá cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Việc tổ chức, cá nhân đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá đất sẽ chỉ bị mất tiền đặt cọc, mà không phải chịu phạt hay tốn thêm chi phí nào khác là chưa đủ sức răn đe, nhất là khi lợi nhuận thu được từ đầu cơ quỹ đất xung quanh khu vực lô đất đấu giá lớn hơn nhiều so với giá ban đầu.
Cần xây dựng lại cơ chế đấu giá đất
Đánh giá của Bộ Xây dựng tại thông cáo 06/TC-BXD liên quan tới việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2021, tình trạng bỏ giá rất cao những lô đất ở các cuộc đấu giá rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến, một số vụ việc có tổ chức.
Giá trúng đấu giá tăng cao đã tác động đến thị trường bất động sản khu vực. Với trường hợp đấu giá “đất vàng” Thủ Thiêm, kết quả trúng đấu giá 4 lô đất đã khiến mặt bằng giá đất, nhà ở, thị trường bất động sản khu vực này tăng mạnh. Ngay cả khi doanh nghiệp bỏ cọc, không xuống tiền mua thì hệ lụy vẫn còn lại vì kỳ vọng giá đất tăng vẫn còn đó khiến mặt bằng giá giao dịch khó giảm về mặt bằng trước đó. Do đó, cần bổ sung, siết chặt các quy định của hoạt động đấu giá.
Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, nhìn một cách toàn diện, đấu giá đất công khai đem lại lợi ích lớn hơn so với các hình thức giao đất không thông qua đấu giá. Tuy nhiên, cần rà soát lại hoạt động đấu giá đất, đảm bảo công khai, minh bạch, ai có đủ điều kiện muốn tham gia phải được tham gia, nhưng cũng phải đảm bảo cạnh tranh lành mạnh, không để các đối tượng không đủ năng lực tham gia thao túng giá. Cụ thể, cần xây dựng cơ chế định giá khởi điểm sát với thực tế, đồng thời tăng tỷ lệ cọc lên mức tối đa 30-40%, thay vì chỉ 20% như hiện tại nhằm hạn chế việc bỏ cọc.
Cuối cùng, cần rà soát lại quy trình, thời gian đấu giá, bởi hiện nay, từ lúc đấu giá đến khi thanh toán kéo dài 3 tháng là tương đối dài. Trước đây, tiềm lực doanh nghiệp còn yếu thì khoảng thời gian này là phù hợp, còn bây giờ có nhiều doanh nghiệp nguồn lực tài chính mạnh tham gia nên có thể rút ngắn thời gian thanh toán, trong vòng 1 tháng doanh nghiệp phải có phương án tài chính thực hiện các nghĩa vụ thanh toán tiền đấu giá. Trong trường hợp doanh nghiệp bỏ cọc thì cũng có thêm thời gian để tổ chức đấu giá lại.
