Bình ổn giá nhà, bài học từ Singapore và Hồng Kông

Nhìn bên ngoài, thị trường bất động sản Singapore và Hồng Kông có nhiều điểm tương đồng. Đây là 2 trung tâm tài chính lớn của châu Á đang phải đối mặt với tình trạng giá nhà tăng vọt trong những năm gần đây và đều phải nỗ lực để đưa giá bất động sản về mức dễ chấp nhận hơn. Tuy nhiên, hiện tại, giá nhà tại 2 thị trường này bắt đầu rẽ về hai hướng khác nhau.

Theo đó, Singapore đã thành công trong việc sử dụng các chính sách kiềm chế đà tăng nhanh của giá nhà, đáp ứng nhu cầu của người mua nhà, trong khi chính quyền Hồng Kông (Trung Quốc) vẫn đang vật lộn để kiểm soát thị trường này. Cụ thể, giá nhà trong tháng 9/2016 tại Singapore đã có mức giảm mạnh nhất trong 7 năm qua, trong khi giá nhà tại Hồng Kông lại có dấu hiệu tăng mạnh trở lại sau thời gian ngắn giảm nhẹ.

Tình trạng thị trường bất động sản quá nóng đang tạo thêm cơn đau đầu cho người đứng đầu chính quyền Hồng Kông Leung Chun-ying, người đã giành chiến thắng trong cuộc bầu cử vừa qua một phần nhờ đã thành công khi góp phần hạ nhiệt thị trường bất động sản vào tháng 5/2016, thời điểm trước khi cuộc bầu cử diễn ra. Thực tế, ông Leung đã đưa ra nhiều chính sách kiềm soát giá cả trên thị trường bất động sản kể từ năm 2012, một trong các yếu tố khiến chính quyền Trung Quốc đại lục ủng hộ ông trên cương vị hiện tại.

Một cuộc điều tra trên diện rộng trong năm ngoái cho thấy, giá nhà tại Hồng Kông ở mức khó có thể chấp nhận nhất trong 11 năm qua trong số các thị trường đô thị lớn. Trong khi đó, Singapore mặc dù không hẳn là thành phố với giá nhà rẻ, đứng thứ 27 trong danh sách xếp hạng, nhưng nhờ điểm tổng chung cao hơn do giá nhà ổn định trong những năm gần đây. Chưa kể, ước tính, một hộ gia đình tại Hồng Kông phải mất 19 năm thu nhập trung bình để mua 1 căn nhà, trong khi tại Singapore chỉ là 5 năm.

Một trong những lý do giúp Singapore có thể kiểm soát giá nhà tốt hơn Hồng Kông là bởi chính sách bán nhà ở xã hội tại thị trường này. Dưới sự kiểm soát của Uỷ ban Nhà ở và Phát triển Singapore, các giao dịch bán nhà ở xã hội cho cư dân chiếm 80% toàn bộ giao dịch bất động sản cư trú trên thị trường. Trong khi đó, các giao dịch nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng 21% giao dịch nhà ở tại thị trường Hồng Kông và người dân nơi đây phải nằm trong danh sách đợi hơn 3 năm mới có thể tiếp cận với các dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Hồng Kông gặp khó khăn hơn khi áp dụng các chính sách kiềm chế giá nhà so với Singapore, bởi dân số tại thành phố này đông hơn, khiến thiếu hụt nguồn cung so với nhu cầu.

Theo số liệu của chính quyền Hồng Kông, ít nhất 25% các khu đất tại Hồng Kông đã được đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển. Sự thiếu hụt nguồn cung lớn so với nhu cầu khiến giá nhà tại thành phố này khó lòng giảm xuống.

Mặc dù đã giảm 6,3% trong tháng 9 so với mức đỉnh cao nhất vào năm ngoái, giá nhà tại Hồng Kông vẫn tăng 35% kể từ khi các biện pháp thắt chặt được áp dụng vào năm 2012. Mặc dù vậy, doanh số bán nhà, sau khi giảm xuống mức thấp nhất 25 năm vào tháng 2/2016, đã tăng trở lại trong tháng 9, lên mức cao nhất kể từ đầu năm 2015.

Một lý do khác khiến thị trường bất động sản Hồng Kông tăng nóng trong năm nay là bởi nhu cầu gia tăng từ các khách hàng tới từ Trung Quốc đại lục. Trong bối cảnh giá nhà tại các thành phố lơn như Thượng Hải và Thẩm Quyến tăng mạnh, Hồng Kông trở thành điểm tới được nhiều cư dân Trung Quốc đại lục lựa chọn. Các giao dịch bán nhà cho khách hàng tới từ đại lục chiếm 9% toàn bộ các giao dịch bất động sản tại Hồng Kông trong quý II/2016, so với mức 5,8% cùng thời kỳ năm ngoái.

Ngược lại, lượng khách hàng Trung Quốc mua nhà tại Singapore chỉ chiếm 6,9% trong quý II/2016, giảm so với mức 7,1% năm 2015.