Biệt thự, nhà phố TP.HCM bắt đầu nóng lên

Chung cư, đất nền giảm mạnh

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2017 vừa được CBRE công bố, TP.HCM ghi nhận sự suy giảm của số dự án chào bán mới, với chỉ 7.651 căn được mở bán từ 21 dự án, phần lớn là trong tháng 7 và tháng 8, giảm 20% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Các chủ đầu tư cố gắng tránh tháng Ngâu (trùng vào tháng 9 Dương lịch).

Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 60% tổng số căn chào bán mới trong quý III/2017. Phân khúc cao cấp giảm đáng kể, thấp hơn quý II tới 32%. Xét theo vị trí, phía Nam thành phố đang chiếm ưu thế hơn so với phía Đông, chiếm 50% của tổng nguồn cung mới. Phần lớn nguồn cung tại phía Nam là từ các dự án ở quận 7 (River Panorama, Lavida+, Garden Bay, Lux Garden) và quận 8 (Topaz Elite, Tara Residence).

Số lượng căn bán được trong quý III/2017 sụt giảm do các dự án mới mở bán không nhiều. Cụ thể, có 7.207 căn được bán ra trong quý, giảm 25% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Xu hướng không mấy khả quan này phần lớn do việc thiếu các lựa chọn từ nguồn cung. Tuy nhiên, nguồn cung mở bán mới vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt tại các phân khúc, trong khoảng 77 - 84%. Các sản phẩm trung cấp chiếm 53% tổng số căn bán được trong quý khảo sát.

Khu vực phía Đông chiếm 37% với 2.890 căn, trong khi phía Bắc chỉ có 919 căn mở bán mới trong quý này, tất cả đều ở quận 12.

Không chỉ giảm về lượng mở bán và thanh khoản, giá bán cũng giảm trong quý III. Theo khảo sát của CBRE tại các dự án mở bán cho thấy, giá trung bình tại thị trường sơ cấp ghi nhận ở mức 1.500 USD/m2, giảm 3% so với quý trước và giảm 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm đáng kể nàyi là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng.

Trong khi đó, giá bán phân khúc cao cấp vẫn tăng 5% so với quý trước và tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ vào sự ra mắt của các sản phẩm chất lượng tốt, đến từ các chủ đầu tư nước ngoài như D’edge và Tilia Residence.

Các dự án này đều ghi nhận tỷ lệ bán 100% mỗi dự án. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp tại các dự án có vị trí tốt như Empire City, Gateway, The Nassim và Masteri Thảo Điền đều có xu hướng tăng.

Biệt thự, nhà phố sẽ lên ngôi

Trái ngược với sự sụt giảm của chung cư, đất nền, phân khúc biệt thự, nhà phố lại sôi động với hàng loạt dự án được chào bán ra thị trường TP.HCM. Mức giá bán trải dài từ 2,4 - 20 tỷ đồng/căn.

Đơn cử Khu đô thị Lakeview City (quận 2, TP.HCM) của Tập đoàn Novaland với tất cả hơn 960 sản phẩm nhà gắn liền thổ, bao gồm biệt thự song lập, nhà phố liên kế sân vườn, nhà phố thương mại trên diện tích rộng hơn 30 ha. Trong đó, nhà phố tại dự án này có giá từ 6 - 10 tỷ đồng/căn, biệt thự từ 10 tỷ đồng/căn.

Khang Điền cũng đưa ra dự án nhà phố Rosita Garden, gần vòng xoay Phú Hữu, quận 9. Dự án thiết kế theo mô hình vườn - nhà - vườn với 118 căn nhà phố, có mức giá từ 17 triệu đồng/m2.

Hồi tháng 6/2017, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long phối hợp cùng hai tập đoàn Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad ra mắt Khu đô thị Mizuki Park tại Nam Sài Gòn. Dự án có quy mô 26 ha, tọa lạc trên Đại lộ Nguyễn Văn Linh, cung cấp cho thị trường 4.676 căn hộ và khoảng 170 nhà phố, biệt thự với giá từ 6 - 8 tỷ đồng/căn.

Công ty Cát Trường Group cũng 9 lần mở bán dự án đất nền tại dự án Cát Tường Phú Sinh và dự kiến từ giờ cuối năm, sẽ mở bán tiếp 3 đợt với hàng ngàn đất nền và nhà phố. Bên cạnh đó, Tập đoàn Đại Phúc cũng đã mở bán hơn 500 sản phẩm nhà phố, biệt thự phố từ đầu năm tới nay tại Dự án Vạn Phúc City.

Trong khi đó, Trần Anh Group cũng mở bán hơn 600 sản phẩm nhà phố tại Dự án Phúc An City từ tháng 4 tới nay và dự kiến tháng 10 sẽ mở bán thêm gần 300 căn nhà phố nữa tại dự án này.

Tương tự, Tập đoàn Kiến Á cho biết, tháng 10 sẽ tiếp tục giới thiệu Dự án Lavila Đông Sài Gòn gồm 60 căn biệt thự, nhà phố nằm trên trục đường chính của Khu đô thị Cát Lái với quy mô 50.000 dân.

Tại Dự án Park Riverside (quận 9), sau giai đoạn 1, Tập đoàn MIK cũng triển khai mở bán giai đoạn 2 với hơn 300 căn nhà phố, biệt thự. Chủ đầu tư Phú Long cũng vừa động thổ Khu đô thị Dragon Village rộng 21 ha, với tổng cộng 636 căn biệt thự, phố vườn có mặt tiền rộng từ 6 - 8 m và chiều sâu từ 15 - 20 m. Sau lễ động thổ, công ty này dự định triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, cảnh quan và công bố ra thị trường.

Nguồn tin từ Công ty Địa ốc Khang An cũng cho biết, Công ty mở bán đợt cuối Dự án Khang An Residence (quận Bình Tân) với 11 biệt thự và 112 nhà phố, giá bán từ 3,1 tỷ đồng/căn. Chủ đầu tư Cityland thì tung thêm 100 sản phẩm mới từ Dự án Cityland Park Hills (quận Gò Vấp) và Hưng Phú Invest cũng tung thêm 100 sản phẩm từ Dự án Thăng Long Home (quận Thủ Đức)…

Trước năm 2015, phân khúc biệt thự, nhà phố không nhận được nhiều sự chú ý của doanh nghiệp cũng như người tiêu dùng. Trong thời gian này, thị trường chỉ ghi nhận tổng cộng 58 dự án nhà phố, biệt thự, trong khi đó, chỉ riêng năm 2015, đã có 50 dự án mới được chào bán ra thị trường.

Trong khi đó, theo khảo sát của Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam, trong năm 2017, phân khúc biệt thự, nhà phố TP.HCM sẽ ghi nhận mức kỷ lục từ năm 2000 đến nay về nguồn cung với khoảng 4.000 căn chào bán.

Số lượng dự án biệt thự, nhà phố tại TP.HCM dự kiến sẽ còn tiếp tục gia tăng trong thời gian tới khi thu nhập của người dân ngày càng tăng cao.

Cụ thể, theo Savills Việt Nam, từ giờ tới năm 2020, số lượng hộ gia đình Việt Nam có mức sống khá giả với thu nhập hơn 20.000 USD/năm (khoảng 450 triệu đồng/năm) sẽ tăng gấp đôi. Số lượng các hộ gia đình thuộc tầng lớp khá giả này được dự báo tăng từ 250.000 hộ lên 530.000 hộ. Khoảng 280.000 hộ gia đình từ tầng lớp trung lưu gia nhập vào tầng lớp khá giả trong 5 năm tới, sẽ tạo thành sức mua đáng kể với thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc nhà phố, biệt thự.

Không chỉ gia tăng về số lượng mở bán và giao dịch, giá của phân khúc này cũng tăng đáng kể trong thời gian qua. Đại diện chủ đầu tư Dự án Vạn Phúc City cho biết, sau khi mở bán dự án năm 2016, bước vào năm 2017, các sản phẩm nhà phố, biệt thự có giá từ 3 - 8 tỷ đồng/căn đạt được lượng tiêu thụ tốt, chiếm hơn 55% giao dịch thành công. Hiện phân khúc này cũng đạt mức tăng giá trên 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, thị trường biệt thự, nhà phố sẽ có biến động những tháng tiếp theo, dự đoán khách giao dịch ở thị trường này chủ yếu rơi vào người mua nhà cuối cùng, nhà đầu cơ chỉ chiếm dưới 10%. Còn về lợi nhuận đầu tư, nhà phố đang vượt trội hơn so với các phân khúc bất động sản khác nhờ vào việc giá trị tài sản được định giá cao hơn và thị trường cho thuê ổn định hơn.

Ông Châu cho biết, giá biệt thự ở TP.HCM hiện vào khoảng 3.000 USD/m2, còn giá nhà phố chỉ tầm 1.800 - 2.000 USD/m3. Trước đây, nhà phố tại TP.HCM trung bình có giá cao hơn căn hộ cao cấp gần 3 lần, nhưng hiện nay mức, chênh lệch đã giảm còn 1,7 lần. Tương tự, tỷ lệ giá sơ cấp của biệt thự so với căn hộ cao cấp hiện là 3,3 lần so với con số 6,6 lần của 5 năm trước.