Biến tầng kỹ thuật, áp mái thành căn hộ: Cần xử lý mạnh tay

“Bắt cóc bỏ đĩa”

Tình trạng vi phạm trật tự đã trở thành vấn nạn tại nhiều thành phố lớn, xảy ra cả với các công trình dân cư và các dự án lớn. Đặc biệt, tình trạng xây sai phép, không phép diễn ra tại nhiều dự án bất động sản gây thiệt hại cho người mua nhà, gây bức xúc cho người dân, làm ảnh hưởng tới tính nghiêm minh của pháp luật.

Chẳng hạn, chủ đầu tư dự án
Eurowindow Multi Complex (27 Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, Hà Nội) đã chuyển đổi công năng 2 tầng kỹ thuật (tầng 6 và tầng 27) thành 19 căn hộ cho thuê. Với vi phạm này, dự án đã bị cơ quan chức năng xử phạt hành chính, nhưng điều khiến nhiều người băn khoăn là chủ đầu tư dự án cho biết, doanh nghiệp đang làm thủ tục “hợp pháp” hóa các căn hộ nói trên.

Tương tự, dự án chung cư cao cấp Dolphin Plaza (quận Nam Từ Liêm) cũng được chủ đầu tư chuyển đổi công năng phòng sinh hoạt cộng đồng thành 9 căn hộ để bán và cho thuê tại tầng 4.

Hay tại chung cư Artemis, số 3 Lê Trọng Tấn (quận Thanh Xuân) chủ đầu tư đã cho thuê tầng kỹ thuật làm quán bia, khiến cư dân bức xúc căng băng rôn phản đối.

Một trường hợp khác là dự án tòa nhà Thăng Long Victory của Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp Phúc Hà cũng sai phạm khi “biến” tầng áp mái, tầng thượng thành căn hộ dạng penthouse đển bán. Nhưng sau đó không hiểu vì lý do gì, những sai phạm trên vẫn tồn tại.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, đây là một bài học, nhưng bây giờ xử lý thì không biết sai thời điểm nào? Chính sách không nghiêm khắc và hay thay đổi nên một số chủ đầu tư "nhờn".

“Sai là trước đây chúng ta 'phạt cho tồn tại', cho xây sai rồi thu một phần, như kiểu đóng thuế, nên chủ đầu tư cứ làm và nộp phạt, kiếm lời. Tuy nhiên, có nơi cho tồn tại, nơi không, do đó không công bằng trong việc xử lý sai phạm”, luật sư Phượng nói.

Đồng quan điểm, kiến trúc sư Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho biết, với vi phạm này, các chủ đầu tư đã kiếm lời hàng chục, thậm chí là hàng trăm tỷ đồng trong một dự án. Điều này không chỉ gây thất thoát ngân sách nhà nước, mà còn ảnh hưởng lớn đến an toàn kỹ thuật tại chính khu chung cư đó và làm vỡ quy hoạch tổng thể xây dựng của khu vực.

Theo ông An, để xảy ra tình trạng vi phạm này, trước hết cần phải xem xét lại vai trò của các bên, từ chủ đầu tư đến nhà thầu thi công và đơn vị giám sát dự án. Vì tình trạng buông lỏng quản lý dẫn đến sai phạm hàng loạt trong xây dựng, làm phá vỡ quy hoạch đô thị, để lại nhiều hệ quả cho xã hội.

Cần xử lý nghiêm và đồng bộ

Theo luật sư Phượng, với những trường hợp sai phạm, cần phải xem lại thời gian xây dựng. Nếu sai phạm xảy ra trước đây và Nhà nước có một phần trách nhiệm trong việc để xảy ra sai phạm, thì cần phải có phương án cụ thể cho nhà đầu tư. Còn sai phạm mới thì dứt khoát phải tháo dỡ theo quy định hiện hành của Chính phủ.

Tuy nhiên, việc triển khai quy định về xử phạt trong xây dựng trên thực tế lại phát sinh nhiều vấn đề bất cập. Cụ thể, Nghị định 139/2017 về xử phạt vi phạm hành chính trong đầu tư xây dựng… ngoài quy định xử phạt chủ đầu tư, còn có quy định về xử phạt nhà thầu không xây đúng thiết kế và cả đơn vị giám sát (Điều 32 và 33), nhưng trên thực tế, nhà thầu và đơn vị giám sát gần như không bị xử phạt.

Một điểm nữa là công tác xử lý vi phạm của chính quyền địa phương còn chưa thực hiện nghiêm túc, có trường hợp sai phạm, nhưng khi đơn vị chức năng kiểm tra, phát hiện lại không lập biên bản xử phạt ngay, mà một thời gian sau đó, khi báo chí vào cuộc họ mới quay lại lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính.

Chẳng hạn, tại dự án Senturia Nam Sài Gòn do Công ty Tiến Phước làm chủ đầu tư sai phạm trong xây dựng và cơ quan ban ngành TP.HCM đã kiểm tra, phát hiện, nhưng không lập biên bản. Chủ đầu tư sau đó xin điều chỉnh từ Bộ Xây dựng và đã được bộ này đồng ý.

Trao đổi về trường hợp trên, luật sư Phượng cho biết, theo quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính, khi phát hiện vi phạm hành chính thuộc lĩnh vực quản lý của mình, người có thẩm quyền đang thi hành công vụ phải kịp thời lập biên bản vi phạm hành chính. Tại vụ việc này, nếu chỉ mới lập biên bản kiểm tra công trình, nhưng không lập biên bản vi phạm hành chính là không đúng quy định. Không có biên bản vi phạm hành chính, dẫn đến hành vi phạm mặc dù bị phát hiện nhưng không bị xử lý theo quyết định xử phạt và trách nhiệm này thuộc về cơ quan đã tiến hành việc kiểm tra.

Theo ông Phượng, nếu vụ việc thực hiện đúng theo quy định, khi tiến hành việc kiểm tra công trình được lập thành biên bản kiểm tra, nếu phát hiện có hành vi phạm thì phải lập biên bản vi phạm hành chính và ra quyết định xử phạt theo quy định Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017.

Nếu vụ việc trên hoàn toàn không có quyết định xử phạt vi phạm hành chính nào, thì UBND TP.HCM cần thanh kiểm tra lại công tác thanh tra tại Sở Xây dựng.

“Theo tôi, những trường hợp chủ đầu tư sai phạm không ảnh hưởng đến chiều cao, quy hoạch, thì nên sung luôn diện tích vi phạm vào công quỹ nhà nước. Nhà nước vừa được phần diện tích mà chủ đầu tư cũng không mất kinh phí để đập phá”, luật sư Phượng cho hay.

Theo ông Phượng, để hạn chế vi phạm trật tự xây dựng, cần phải thực hiện nghiêm, đồng bộ các quy định đã có, chủ đầu tư xây sai thì phải tháo dỡ. Tiến hành kiểm tra thường xuyên, phát hiện sai phạm là phải xử lý ngay cả chủ đầu tư và đơn vị thi công, giám sát.

Với đơn vị thi công nếu sai phạm đến 2 - 3 công trình thì thu hồi giấy phép hoạt động. Ngoài ra, Luật Xây dựng nên bổ sung thêm quy định là chấm dứt, tạm dừng hoạt động của một nhà thầu nào đó nếu vi phạm. Có như thế thì nhà thầu mới không dám xây sai thiết kế.

Với chủ đầu tư, cần làm dữ liệu các vi phạm của chủ đầu tư về đất đai, xây dựng, bán hàng… trước khi xét duyệt chủ đầu tư một dự án mới.

“Phải xứ lý đồng bộ cả chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị thi công, đơn vị giám sát thì mới chấm dứt được tình trạng vi phạm trật tự xây dựng”, ông Phượng nói.

Về vấn đề này, đại diện Thanh tra Bộ Xây dựng cũng cho rằng, những sai phạm như chuyển đổi công năng các tầng kỹ thuật, phòng sinh hoạt hay tầng áp mái thành căn hộ để bán thì chỉ có phá dỡ mới giải quyết dứt điểm vụ việc, đủ sức răn đe cho các chủ đầu tư dự án.