“Bí quyết” thành công với bất động sản tỉnh

Ưu thế của thị trường mới

Chỉ cách đây vài năm, các thông tin về mở bán dự án bất động sản hầu như chẳng mấy khi xuất hiện ở các tỉnh ven đô, phần lớn vẫn là sự sôi động tại hai trung tâm lớn là Hà Nội, TP.HCM. Ngoài ra, có thêm một số thị trường truyền thống có lợi thế về hoạt động du lịch khác như Khánh Hòa, Đà Nẵng… Tuy nhiên, thời gian gần đây, các thị trường mới đã được nhắc đến nhiều hơn nhờ xu hướng ly tâm.

Khi thị trường đất nền tại các đô thị lớn bão hòa và không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án, dòng tiền của các nhà đầu tư chuyển hướng về thị trường tỉnh lẻ. Thời kỳ đầu, chỉ vài người về gom đất, sau đó sức nóng nhanh chóng lan tỏa, kéo theo nhiều nhà đầu tư khác nhập cuộc, ồ ạt săn đất dự án tại các địa phương như Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bắc Giang, thậm chí xa hơn là Lào Cai, Điện Biên…

Với chi phí đầu tư còn tương đối rẻ, việc nhắm tới các địa phương này không ngoài mục đích đón đầu xu hướng phát triển hạ tầng và quy hoạch trong tương lai, bởi đây đều là những địa phương hoặc có thế mạnh về du lịch, hoặc đang có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa mạnh. Cùng với đó, trong vài năm trở lại đây, hạ tầng giao thông kết nối với Hà Nội ngày một phát triển, việc đi lại giữa các địa phương cũng trở nên dễ dàng hơn.

Xu hướng tìm đến những thị trường mới cũng khiến những địa phương vốn ít xuất hiện trong “bản đồ nhiệt” ngành địa ốc trước đây, nay được biết đến nhiều hơn. Bắc Ninh, Lào Cai, Bắc Giang, Hưng Yên, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Thanh Hóa, Hà Nam, Nghệ An… đều liên tục được nhắc tới trong báo cáo của Hội Môi giới bất động sản gần đây.

Nếu như trước đây, các dự án tỉnh lẻ chủ yếu là các dự án nhỏ lẻ hoặc đất đấu giá dịch vụ, phân lô bán nền, thì hiện nay đã xuất hiện rất nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, Him Lam, Kosy Group, CEO Group… với các dự án từ vài chục đến vài trăm héc-ta. Không chỉ phát triển đất nền, các sản phẩm ở địa phương cũng đa dạng hơn với liền kề, shophouse, thậm chí cả chung cư cao tầng…

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), chiến lược dạt về thị trường tỉnh một mặt giúp doanh nghiệp đa dạng được rổ hàng hóa, có thêm sản phẩm mới, tiếp cận được với nhóm khách hàng mới và đứng trước cơ hội mở rộng thị phần, tăng nhận diện thương hiệu.

Mặt khác, việc hạn chế cấp phép dự án mới, cộng với thực trạng quỹ đất sạch nội đô ở các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho cơ hội đầu tư ở thị trường truyền thống ít dần, nhà đầu tư sẽ không có cách nào khác là phải chấp nhận dịch chuyển sang địa bàn mới xa hơn.

Thị trường bất động sản tỉnh đang có sức hút với nhiều nhà đầu tư

"Tại các tỉnh, thủ tục đầu tư dễ dàng hơn, địa phương cởi mở hơn trong việc kêu gọi đầu tư, hạ tầng giao thông và tiện ích cũng ngày một cải thiện", ông Hiệp nói và cho biết, bản thân GP Invest cũng sẽ tập trung đầu tư một dự án ở TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ có quy mô 58,5 ha với những hạng mục biệt thự liền kề, nhà ở cao tầng...

Tương tự, theo đánh giá của ông Nguyễn Hữu Đức, Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Bất động sản Protech, xu hướng "tấn công" ra thị trường tỉnh là xu hướng tất yếu, bởi dư địa phát triển của các thị trường này còn rất lớn, khả năng sinh lời cũng cao hơn nhờ giá mềm và hạ tầng ngày càng phát triển.

Ngoài ra, việc các doanh nghiệp chuyển dịch cơ cấu sản phẩm sang những vùng đất mới là điều dễ hiểu, bởi theo xu hướng phát triển, các doanh nghiệp không thể dậm chân một chỗ, mà phải luôn tìm tòi, khai phá những vùng đất mới tiềm năng cho chiến lược dài hơi của mình.

Lưu ý gì khi đầu tư bất động sản tỉnh?

Theo đánh giá của lãnh đạo Kosy Group, những năm gần đây, bất động sản Hà Nội có sự dịch chuyển, tập trung vào khu vực phía Tây, nơi đang có quy hoạch cơ sở hạ tầng rất nhanh và hoàn thiện. Thời gian tới, sự lan tỏa của thị trường bất động sản sẽ rộng hơn, hướng đến các khu vực xa trung tâm Thành phố. Lý do là sự mở rộng của hạ tầng như cầu Nhật Tân, cầu Thanh Trì, tương lai là tuyến đường sắt đô thị…, có thể cho phép bất động sản phát triển xa hơn.

Dù tiềm năng, nhưng theo lãnh đạo Kosy, khi đầu tư vào thị trường bất động sản tỉnh, nhà đầu tư cần lưu ý rằng, các dự án vùng ven thường có quy mô lớn, thời gian phát triển dài, chia theo từng giai đoạn, do đó, tiềm lực của chủ đầu tư là vô cùng quan trọng. Có thể dự án chia thành nhiều giai đoạn, nhưng nếu sức khỏe tài chính không tốt, thì chủ đầu tư sẽ không đi hết được “đoạn đường dài”, nên đây là vấn đề đặc biệt phải lưu ý. Trong đó, các nhà đầu tư phải có định giá riêng của mình về chủ đầu tư, về tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển, vận hành dự án, từ đó đưa ra lựa chọn đầu tư phù hợp.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nhìn nhận một cách khách quan, thị trường tỉnh luôn có nhiều cơ hội với giá đất rẻ, quỹ đất dồi dào, việc phát triển dự án nhận được nhiều hậu thuẫn từ chính quyền địa phương. Tuy nhiên, đầu tư tại thị trường tỉnh thành công phụ thuộc nhiều vào yếu tố vị trí và thời cơ. Có nhiều doanh nghiệp dù nắm trong tay quỹ đất đẹp, nhưng triển khai không đúng thời điểm vẫn phải chấp nhận thất bại và phải sang nhượng lại cho doanh nghiệp khác.

Ngoài ra, các vấn đề mang tính kỹ thuật như khả năng kết nối, hạ tầng trong và ngoài dự án, hay thiết kế, đối tác quản lý, vận hành cũng là những vấn đề cần tham khảo.

“Đối với các dự án bất động sản vùng ven, hạ tầng có vai trò quan trọng kết nối và rút ngắn thời gian di chuyển của cư dân với khu vực trung tâm. Ngoài ra, hạ tầng được đầu tư phát triển sẽ giúp tăng giá trị tại khu vực đó”, ông Đính nhấn mạnh và cho biết thêm, doanh nghiệp phát triển dự án hay nhà đầu tư thứ cấp đều có mục đích chung là sinh lời. Với mục tiêu đó, các nhà đầu tư thứ cấp luôn cho rằng lợi nhuận càng nhiều càng tốt. Khi có các tin đồn sẽ tạo ra các cơ hội đầu tư, kéo theo nhiều nhà đầu cơ vào cuộc đua. Nếu cuối cùng khi thông tin không đúng, người vào sau sẽ gặp nhiều rủi ro.

Do đó, đứng ở góc độ khách hàng, với thị trường bất động sản tỉnh, người mua cần quan tâm đến vấn đề thanh khoản của thị trường do quy mô thị trường nhỏ, thị hiếu thường tập trung vào dự án có vị trí trung tâm, gần khu dân cư hiện hữu. Do đó, khi đầu tư, nhà đầu tư cần hết sức chú ý các yếu tố này.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khi phân khúc chung cư bị “tắc”, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn đất nền, bởi suất đầu tư thấp và khả năng sinh lời cao. Các dự án ở những khu vực có thể đem lại lợi nhuận (cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp) đã tạo nên sự thay đổi trong việc đầu tư.

Bên cạnh những mặt tích cực, thời gian vừa qua chứng kiến ở phân khúc đất nền bủa vây những tin đồn, gây rủi ro cho cả thị trường. Việc để xuất hiện những thông tin không chính xác, rõ ràng liên quan đến quy hoạch, lên quận, sáp nhập nào đó có phần lỗi từ cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương, thế nhưng, cũng một phần ở tâm lý nhà đầu tư quá hưng phấn. Vì thế, nhà đầu tư cần tránh tâm lý đám đông để hạn chế những rủi ro về mình.