Bệ phóng tăng trưởng bất động sản công nghiệp

Dòng vốn FDI chảy mạnh

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 15,2 tỷ USD, tăng 13,1% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, vốn FDI thực hiện tại nước ta ước đạt 10,84 tỷ USD, tăng 8,2% so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất so với cùng kỳ 5 năm trở lại đây.

Vốn FDI vào 18 ngành, lĩnh vực; trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt gần 10,69 tỷ USD, chiếm 70,4% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 26,3% so với cùng kỳ. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai, với tổng vốn đầu tư hơn 2,47 tỷ USD, chiếm gần 16,3% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 61,5% so với cùng kỳ. Tiếp theo là các ngành bán lẻ, khoa học công nghệ…

Dòng vốn FDI đổ mạnh vào Việt Nam từ đầu năm đến nay là động lực cho ngành bất động sản khu công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp trên cả nước hiện đạt khoảng 80%, riêng tại các tỉnh, thành phố phía Nam đạt trên 85%.

Các tập đoàn lớn như Samsung, Foxconn, LG, Nvidia… đều tiếp tục mở rộng đầu tư vào Việt Nam, tập trung vào các lĩnh vực bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI), điện tử. Mới đây, vào đầu tháng 6/2024, Foxconn đã đầu tư 383 triệu USD xây nhà máy tại Bắc Ninh. Nhà máy được đầu tư với mục tiêu sản xuất linh kiện điện tử, chi tiết như sản xuất, lắp ráp, gia công bảng mạch in PCB (bo mạch in) với tổng công suất gần 2,8 triệu sản phẩm/năm. Tổng diện tích đất để xây dựng nhà máy là 142.693,3 m².

Nhu cầu thuê khu công nghiệp tăng cao đẩy giá thuê tăng lên. Theo CBRE, giá cho thuê bất động sản khu vực phía Bắc có thể duy trì tăng trưởng 5 - 7%, ở khu vực miền Nam ước tăng 3 - 7%. Dù vậy, giá cho thuê khu công nghiệp tại Việt Nam được đánh giá vẫn thấp hơn khoảng 15 - 20% so với mặt bằng chung ở các nước trong khu vực như Indonesia, Malaysia. Đây là một trong những yếu tố tạo nên sức hút với dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Báo cáo phân tích mới đây của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho biết, trong quý I/2024, mức giá cho thuê khu công nghiệp tại khu vực phía Bắc và phía Nam lần lượt đạt 133 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 7,8% so với cùng kỳ năm) và 189 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 2,4% so với cùng kỳ năm). Giá cho thuê đất tại khu công nghiệp miền Nam cao hơn so với khu vực phía Bắc do các khu công nghiệp ở miền Nam được phát triển lâu đời hơn và nguồn cung tại các tỉnh có vị trí xa với TP.HCM ngày càng khan hiếm. Các khu công nghiệp tại phía Bắc chủ yếu được xây dựng trên đất nông nghiệp nên có chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thấp hơn. Ngoài ra, suất đầu tư xây dựng hạ tầng ngày càng gia tăng ở phía Nam do sự thiếu hụt của một số nguyên vật liệu xây dựng.

Triển vọng tăng trưởng khả quan

Năm nay, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã KBC) đặt kế hoạch doanh thu đạt 9.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 4.000 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 48,5% và 78% so với mức thực hiện trong năm 2023.

Tại đại hội cổ đông thường niên, diễn ra ngày 19/6 vừa qua, ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị KBC cho biết, tại các khu công nghiệp, KBC cung cấp nhiều dịch vụ để gia tăng hiệu quả kinh doanh. Công ty có kế hoạch phát triển thêm mảng điện mặt trời áp mái tại các nhà xưởng nhằm đáp ứng tiêu chuẩn về năng lượng xanh.

Theo lãnh đạo KBC, hiện dự án Khu công nghiệp Tràng Duệ 3, quy mô 687 ha đang chờ Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư. Công ty đã gặp rất nhiều nhà đầu tư có nhu cầu thuê đất tại khu công nghiệp này, như các doanh nghiệp sản xuất pin từ Hàn Quốc, doanh nghiệp sản xuất bếp từ và bếp nướng từ Trung Quốc. Trong khi đó, Khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh do KBC làm chủ đầu tư đã nhận được sự quan tâm của doanh nghiệp sản xuất nhựa, linh kiện nhôm từ Trung Quốc; doanh nghiệp cho thuê nhà xưởng, logistics từ Singapore. Tại khu vực phía Nam, các nhà đầu tư Đài Loan (Trung Quốc) đang rất quan tâm các dự án khu công nghiệp của KBC tại Long An, Hậu Giang.

Năm 2024, KBC dự kiến diện tích cho thuê khu công nghiệp đạt 150 ha, đến từ Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, Khu công nghiệp Quang Châu, Khu công nghiệp Tân Phú Trung, các cụm công nghiệp ở Hưng Yên, Long An, đặc biệt là Khu công nghiệp Tràng Duệ 3… Ngoài ra, một số khu công nghiệp mới tại Lộc Giang, Cụm công nghiệp Long An có thể được đưa vào kinh doanh cuối năm 2024.

Năm nay, Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC) đặt mục tiêu kinh doanh tăng trưởng, với doanh thu hơn 881 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hơn 228 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 5,5% và 4,5% so với thực hiện năm ngoái. Hai mảng chính dự kiến đem về doanh thu cho Công ty là cho thuê đất công nghiệp (khoảng 625,6 tỷ đồng) và kinh doanh bất động sản dân dụng (khoảng hơn 119 tỷ đồng).

Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP), nhà phát triển khu công nghiệp lớn tại Nam Bộ, đặt kế hoạch kinh doanh năm nay ở mức khá thận trọng, với doanh thu đạt 4.669 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 571 tỷ đồng, giảm 30% và 21% so với mức thực hiện trong năm 2023. Tuy nhiên, VCBS dự phóng SIP có thể tăng trưởng 4,7% về doanh thu trong năm nay, với kết quả dự kiến đạt 6.992 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế dự phóng tăng 8,8%, đạt 1.092 tỷ đồng.

SIP hiện đang sở hữu nhiều khu công nghiệp có diện tích lớn, vị trí đắc địa tại TP.HCM và Đồng Nai (cạnh sân bay Long Thành). Tổng diện tích khu công nghiệp SIP sở hữu lên đến 3.264 ha, với diện tích thương phẩm còn lại khoảng hơn 1.000 ha. Công ty cung cấp đầy đủ các dịch vụ tiện ích trong khu công nghiệp như cung cấp nước thô, nước sạch, phân phối điện và có cảng đường sông phục vụ cho vận chuyển hàng hóa.

Doanh nghiệp cho biết, nhận thấy nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn tăng cao và đây là lĩnh vực mang lại dòng tiền đều, tăng trưởng tốt hàng năm mà vẫn sở hữu đất tới hạn nên Công ty triển khai xây dựng nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà xưởng xây theo yêu cầu (CBF). Việc sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn ở những vị trí đắc địa sẽ tạo nên lợi thế cạnh tranh cho SIP trong thu hút đầu tư.

Trong khi đó, Tổng công ty IDICO (mã IDC) hiện đang sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê 554 ha, tập trung tại các khu vực thu hút FDI trọng điểm như Long An, Vũng Tàu, Bắc Ninh và Thái Bình. Công ty đang phát triển hơn 150 ha đất dự án thương mại. Đây sẽ là động lực tăng trưởng dài hạn cho IDC. Trong năm 2024, IDC được kỳ vọng sẽ hạch toán doanh thu hơn 400 tỷ đồng từ chuyển nhượng 2,2 ha đất tại dự án Khu dân cư trung tâm mở rộng phường 06 (Long An) cho AEON. Trong quý I/2024, IDC đã bàn giao 1,45 ha đất cho AEON và ghi nhận doanh thu 267 tỷ đồng.

Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến đầy tiềm năng trong xu hướng dịch chuyển chuỗi giá trị sản xuất khi nhiều tập đoàn lớn như Apple, Luxshare, Pegatron, Wistron, Samsung… liên tục đầu tư và mở rộng sản xuất. Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trên thị trường toàn cầu chậm lại do tăng trưởng suy giảm và môi trường lãi suất cao, dòng vốn đầu tư vào Việt Nam vẫn không ngừng tăng trưởng.

Bên cạnh sức hút về giá cho thuê hấp dẫn, các khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ được hưởng lợi nhờ vào việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng tính kết nối giữa các vùng, trình độ lực lượng lao động được nâng cao, giúp Việt Nam có thể tham gia vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn. Các doanh nghiệp cho thuê khu công nghiệp đang mở rộng quỹ đất cho thuê để đón đầu cơ hội tăng trưởng của thị trường. Trong năm nay, Sonadezi Châu Đức dự kiến chi hơn 239 tỷ đồng đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp. Còn KBC cho biết đang thực hiện thủ tục pháp lý cần thiết để được phê duyệt mới các dự án tại các địa phương như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hậu Giang, Cần Thơ, Vũng Tàu… IDC dự kiến sẽ dành ra 110 ha để phát triển nhà xưởng/nhà kho xây sẵn từ giờ cho đến năm 2026 tại hầu hết các khu công nghiệp cho thuê.

Theo CBRE, nguồn cung đất khu công nghiệp mới trong năm 2024 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở mức 1.320 ha và 860 ha.

Hội tụ nhiều lợi thế về thu hút đầu tư, những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn sẽ nắm bắt cơ hội tốt trong thời gian tới. Bất động sản khu công nghiệp là một trong những nhóm được kỳ vọng tăng trưởng tốt trong năm nay.