Tòa án nhân dân TP. Cần Thơ vừa tuyên Bản án phúc thẩm về vụ việc này.
“Bẻ kèo” để tăng giá
Vào ngày 24 và 25/5/2021, Tòa án nhân dân TP. Cần Thơ đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án tranh chấp thỏa thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Từ Thị Anh Đào, cư trú quận Ninh Kiều, TP. Cần Thơ và bị đơn là Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ (Báo Đầu tư đã từng có bài phản ánh về vụ tranh chấp này).
Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, bà Từ Thị Anh Đào trình bày rằng, bà có nền đất thổ cư diện tích 60 m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số H00048 do UBND quận Cái Răng cấp ngày 14/1/2005, tọa lạc tại Khu vực 6, phường Hưng Phú, quận Cái Răng, TP. Cần Thơ (Khu tái định cư cầu Cần Thơ phần mở rộng).
Vào năm 2009, toàn bộ thửa đất này bị giải tỏa trắng làm đường giao thông Khu tái định cư phường Hưng Phú do Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà Cần Thơ (nay là CP Phát triển nhà Cần Thơ) làm chủ đầu tư. Nhưng bà Đào hoàn toàn không nhận được thông báo của Công ty này khi giải tỏa đất của bà.
Vào ngày ngày 15/2/2019, bà Đào đã gửi đơn khiếu nại tới Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ đề nghị giải quyết thỏa đáng quyền lợi hợp pháp của mình. Đến ngày 29/5/2019, Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ đã mời bà Đào tới trụ sở Công ty để giải quyết, lập Biên bản làm việc với nội dung: “Công ty sẽ bố trí cho bà Đào 01 lô nền số 351A3 (Khu tái định cư phường Hưng Phú), diện tích 92,25 m2, phần diện tích chênh lệch 92,25 m2 - 60 m2= 32,25 m2, hộ dân sẽ nộp cho Công ty với đơn giá là 1.800.000 đồng/m2. Số tiền hộ dân nộp: 32,25 m2 x 1.800.000 đồng/m2 = 58.050.000 đồng. Hộ dân không phải nộp thêm bất kỳ loại tiền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng nào khác”.
Thế nhưng, sau đó bà Đào nhận được Thông báo số 462/CV.CTY ngày 21/8/2019 do Công ty gửi thông báo giá mua phần diện tích chênh lệch là 18.000.000 đồng/m2. Do bà Đào không đồng ý nên ngày 26/3/2020 Công ty giảm xuống còn 15.000.000 đồng/m2, bà cũng không đồng ý.
Bà Đào đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận Cái Răng yêu cầu Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ bố trí cho bà nền tái định cư tại lô số 351A3 (khu tái định cư phường Hưng Phú) với diện tích 92,25 m2. Đối với phần chênh lệch dư 32,25 m2, bà Đào yêu cầu Công ty thu tiền với giá đã thỏa thuận là 1.800.000 đồng/m2. Đây cũng là mức giá mà Công ty đã áp dụng cho tất cả các hộ dân trong khu vực giải tỏa như bà Đào.
Phía bị đơn là Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ, trong các bản khai và quá trình giải quyết vụ án trình bày rằng, diện tích 60 m2 theo GCNQSDĐ số H00048 ngày 14/1/2005 của bà Từ Thị Anh Đào bị giải tỏa làm đường dẫn vào khu tái định cư Hưng Phú theo Quyết định số 2625/QĐ.UB ngày 5/8/2003 của UBND tỉnh Cần Thơ (cũ).
Theo Thông báo số 47/TB-VP ngày 6/4/2005 của Văn phòng UBND TP. Cần Thơ kết luận và chỉ đạo: “Đối với 33 lô nền của khu tái định cư cầu Cần Thơ (đợt 2) nằm trên đường số 4A (lộ giới 30m) đường vào khu dân cư Hưng Phú do Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà làm chủ đầu tư, giao Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà bố trí vào khu tái định cư bờ kè Xóm Chài, không phải thêm thêm tiền (hình thức đất đổi đất)”.
Phần đất của bà Đào là một trong số 33 lô nền này nên được bố trí nền tái định cư tại chỗ không thu thêm tiền. Nhưng do không còn nền diện tích 60 m2 đúng như diện tích bà Đào bị thu hồi mà chỉ còn nền lô A diện tích 92,25 m2 nên phần diện tích chênh lệch 32,25 m2 bà phải nộp thêm tiền theo giá quy định của Công ty.
Còn mức giá 1.800.000 đồng/m2 theo Biên bản ngày 29/5/2019 là không đúng giá hiện nay và không phải giá do người có thẩm quyền quyết định mà chỉ mới đề xuất để trình Ban lãnh đạo xem xét. Từ đó, bị đơn chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn là sẽ bố trí 1 nền tái định cư khác trong dự án khu dân cư Hưng Phú với diện tích chênh lệch ít hơn (nền 72 m2) để cấp cho bà Đào mà không phải bù thêm bất cứ khoản tiền nào. Nếu bà Đào muốn được cấp đúng lô nền số 351A3 (khu tái định cư phường Hưng Phú) diện tích 92,25 m2 thì phần chênh lệch bà Đào phải mua lại của Công ty với giá thị trường theo kết quả định giá đã được Tòa án công bố là 52.000.000 đồng/m2 x 32,25 m2= 1.677.000.000 đồng.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 50/2020/DSST ngày 21/12/2020 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Từ Thị Anh Đào. Buộc Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ phải giao nền tái định cư tại vị trí lô số 351A3 có diện tích 92,25 m2 theo GCNQSDĐ số CT 11027 (CG 823652) do Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Cần Thơ cấp ngày 31/5/2017 cho bà Từ Thị Anh Đào. Bà Từ Thị Anh đào có nghĩa vụ thanh toán thêm phần diện tích 32,25 m2 với số tiền là 1.677.000.000 đồng cho Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ. Sau khi bà Từ Thị Anh Đào thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán tiền thì Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ có nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục để bà Từ Thị Anh Đào được cấp GCNQSDĐ theo quy định.
Cho rằng bản án sơ thẩm xét xử chưa đúng pháp luật, gây thiệt thòi quyền lợi của mình, ngày 29/12/2020, bà Từ Thị Anh Đào đã kháng cáo yêu cầu Tòa án phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Đồng thời, tại Quyết định kháng nghị số 05/QĐKNPT- VKS-DS ngày 15/1/2021, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân TP. Cần Thơ đã kháng nghị theo hướng sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Buộc chủ dự án phải thực hiện biên bản thỏa thuận
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân TP. Cần Thơ giữ nguyên kháng nghị. Bị đơn đề nghị bác kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân TP. Cần Thơ.
Theo nhận định của Tòa án nhân dân TP. Cần Thơ: Từ đơn khởi kiện và các chứng cứ đã thẩm tra cho thấy, theo Thông báo số 47/TB-VP ngày 06/4/2005 của Văn phòng UBND TP. Cần Thơ (gọi tắt là Thông báo số 47) kết luận và chỉ đạo: “Đối với 33 lô nền của khu tái định cư cầu Cần Thơ (đợt 2) nằm trên đường số 4A (lộ giới 30m) đường vào khu dân cư Hưng Phú do Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà làm chủ đầu tư, giao Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà bố trí vào khu tái định cư Bờ kè xóm chài, không phải thu thêm tiền (hình thức đất đổi đất)”.
Phần đất của bà Đào là một trong số 33 lô nền này nên được bố trí nền tái định cư tại chỗ không thu thêm tiền. Như vậy, thủ tục giải quyết quyền lợi của bà Đào về tái định cư không được thực hiện đầy đủ theo trình tự, thủ tục hành chính quy định tại Điều 42 của Luật Đất đai năm 2003 mà sau khi thu hồi tổng thể, phê duyệt phương án thì giao cho Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà thực hiện việc đổi đất cho người bị thu hồi.
Thông báo số 47 nêu trên có nội dung là một quyết định hành chính đối với Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà. Công ty không khiếu nại, khởi kiện nên đã phát sinh hiệu lực. Trên cơ sở tiếp nhận nghĩa vụ do UBND TP. Cần Thơ đã giao, bước đầu ngày 29/5/2019 giữa bà Đào và Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ đã có lập biên bản làm việc thỏa thuận về việc trên, giá thỏa thuận được đưa ra là 1.800.000 đồng/m2. Do vậy, bản chất tranh chấp của các bên là tranh chấp thỏa thuận về chuyển đổi quyền sử dụng đất chứ không phải tranh chấp về giá đất mua phần chênh lệch của suất tái định cư mà Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định.
Phương án đổi nền cho bà Đào là nền tái định cư tại vị trí lô số 351A3, có diện tích 92,25 m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CT 11027 do Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Cần Thơ cấp ngày 31/5/2017 cho Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ đã được hai bên xác định tại Biên bản làm việc ngày 29/5/2019. Sau khi Tòa án sơ thẩm tuyên buộc bị đơn giao nền này cho nguyên đơn thì Công ty cũng thống nhất nên không kháng cáo. Như vậy, vấn đề cần giải quyết còn lại là áp dụng mức giá nào đối với phần diện tích đất chênh lệch (32,25 m2).
Thực hiện trách nhiệm theo Thông báo số 47, Công ty Phát triển nhà đã bố trí 28/33 lô nền. Trong đó cũng có nhiều lô nền khi bố trí có chênh lệch về diện tích như trường hợp của bà Đào. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn cũng đã thừa nhận việc này đồng thời xác định việc đưa ra giá 1.800.000 đồng/m2 tại biên bản làm việc với bà Đào ngày 29/5/2019 là dựa vào giá đã xây dựng để tính toàn diện tích chênh lệch theo Thông báo số 47 và đã tiến hành thu đối với các hộ trong 33 lô nền trên.
Thông báo số 47 có hiệu lực thực hiện năm 2005 và ghi rõ trách nhiệm của Công ty Phát triển nhà là bố trí 33 lô nền cho các hộ dân có đất nằm trên đường số 4A. Việc chậm trễ, kéo dài đến năm 2019 mới có động thái giải quyết khi bà Đào khiếu nại là lỗi do phía Công ty phát triển nhà đã không thực hiện đúng Thông báo số 47. Đến nay, Công ty đơn phương yêu cầu tăng giá phần chênh lệch là không hợp lý, chưa kể đến thiệt hại đối với bà Đào vì lẽ ra, bà Đào sẽ được nhận nền để khai thác sử dụng từ năm 2005 mà đến nay vẫn chưa nhận được nền.
Tuy là quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất nhưng trong việc thực hiện có yếu tố hành chính. Công ty Phát triển nhà đã xây dựng giá (1.800.000 đồng/m2) để thực hiện theo Thông báo số 47 thì cần thực hiện áp dụng chung cho tất cả 33 hộ dân thì mới đảm bảo tính công bằng và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Việc đơn phương thay đổi mức giá của bị đơn sau khi đã thỏa thuận tại Biên bản làm việc ngày 29/5/2019 là không đảm bảo nguyên tắc bình đẳng trong thực hiện giao dịch dân sự. Trong trường hợp này, phải lấy mức giá phổ biến trong các trường hợp tương tự đó là giá đã thu đối các hộ dân trong 33 hộ dân đã xác định.
Từ những nhận định trên cho thấy, yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn cũng như kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân TP. Cần Thơ là có căn cứ chấp nhận.
Vì các lẽ trên, Tòa án nhân dân TP. Cần Thơ quyết định: Sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân TP. Cần Thơ.
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc bị đơn phải giao cho nguyên đơn nền tái định cư tại vị trí lô số 351A3, có diện tích 92,25 m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (số vào sổ CT11027) do Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Cần Thơ đã cấp cho Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ ngày 31/5/2017.
Nguyên đơn có nghĩa vụ thanh toán cho bị đơn số tiền 58.050.000 đồng. Nguyên đơn có quyền đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên theo quy định của pháp luật. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
