“Bẫy tâm lý” trên thị trường bất động sản

Người mua nhà không nên đợi

“Giá cao quá là câu mà tôi luôn nghe trong hơn 10 năm qua từ cả sale và cả khách hàng khi họ vừa gặp và tiếp xúc một dự án mới, nhưng kết quả thì luôn ngược lại, hàng thì hết, mà giá chẳng thấy giảm bao giờ. Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với bất động sản, đây lại chính là cái 'bẫy tâm lý’, lực cản vô cùng lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định đầu tư và mua nhà”, ông Trần Minh Quang, một lãnh đạo có thâm niên của Công ty Bất động sản Đất Xanh miền Nam đã bộc bạch như vậy khi nói về diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua.

Theo ông Quang, nếu như năm 2014, giá một căn hộ tại quận 8, TP.HCM khoảng 16 - 17 triệu đồng/m2, thì đến năm 2015 đã tăng lên 18 - 20 triệu đồng/m2, năm 2016 tăng lên 22 - 26 triệu đồng/m2, đến năm 2017 đã tăng 26 - 28 triệu đồng/m2 và đến nay, giá căn hộ tầm 23 - 26 triệu đồng/m2 vẫn có, nhưng không thể có ở quận 8, mà chỉ có thể ở huyện vùng ven Bình Chánh.

“Mức giá này chỉ được xem là thuộc phân khúc trung bình thấp, chứ chẳng phải khá, nói chi là cao cấp. Các khu vực khác, chỉ cần có chữ ‘quận’ thì khỏi bàn, đất nền thì càng khỏi phải nói tới. Ai chê đắt cứ chê, thị trường vẫn như thế, lặn sâu, chạm đáy nhưng chẳng khi nào thấy chìm”, ông Quang đánh giá.

Cũng theo ông Quang, sau mỗi đợt trầm lắng của thị trường, giá nhà lại lên mặt bằng mới. Vì vậy, sự chững lại của thị trường trong năm 2018 chỉ là bước lặng tạm thời và cần thiết để điều chỉnh, thanh lọc, cũng như thử thách khả năng của các doanh nghiệp bất động sản. Còn đối với người mua, có khả năng thì không nên đợi.

 Người mua nhà đang ngóng nguồn cung dự án căn hộ tốt

“Đừng nên khoác lên hiện tại chiếc áo của quá khứ, bởi đất đai chẳng tự sinh ra thêm được bao giờ”, ông Quang nhấn mạnh.

Quả thật, theo quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thị trường bất động sản thời gian qua như cái “bẫy tâm lý” khiến nhiều người bị vụt lỡ cơ hội an cư. Bởi với suy nghĩ, giá đã tăng quá cao chắc chắn sẽ hạ nhiệt, lúc đó mới mua vào, nhưng thực tế, giá nhà không những giảm, mà ngày càng lên cao. Điều này được thể hiện rõ trong giai đoạn hiện nay.

Theo thông lệ, cuối năm là thời điểm thị trường có nhiều dự án mới được tung ra để đón mùa mua nhà của người dân. Tuy nhiên, khác với những năm trước, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao và tăng mạnh, thì nguồn cung năm nay lại rất nhỏ giọt, khiến hầu hết các dự án rao bán trên thị trường thứ cấp đều có mức giá tăng mạnh.

Với thị trường căn hộ, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp được đánh giá là những “ông trùm” về đầu tư, phân phối căn hộ của thị trường TP.HCM như Tập đoàn Hưng Thịnh, Novaland không còn hàng để bán.

Với Hưng Thịnh, nếu như năm 2017 có đến cả chục dự án được công bố ra thị trường, thì năm 2018 chỉ có được 1 dự án căn hộ tại quận 7, TP.HCM với hơn 3.000 căn hộ và đã được bán hết trong thời gian ngắn. Còn Tập đoàn Novaland từ đầu năm 2018 đến nay cũng chỉ tung ra thị trường vỏn vẹn 1 dự án căn hộ tại quận 2, TP.HCM. Do nguồn cung hạn chế, dự án cũng tiêu thụ hết sản phẩm chỉ trong thời gian ngắn.

Hàng loạt doanh nghiệp lớn khác mang tính đại diện cho thị trường bất động sản TP.HCM như Thủ Đức House, Đất Xanh, Phú Đông Group, Nam Long... từ đầu năm đến nay cũng chỉ đưa ra thị trường khá ít dự án và hầu hết đều được tiêu thụ trong thời gian ngắn.

Chẳng hạn, Phú Đông Group tung ra thị trường Dự án Phú Đông Premier với hơn 600 căn hộ và bán hết ra thị trường trong chưa đầy 3 tháng, Thủ Đức House đưa ra một dự án tại quận 9, TP.HCM cũng đã được bán hết. Trong khi đó, có nhiều doanh nghiệp lớn như Phúc Khang, Him Lam Land, An Gia... thậm chí còn không có dự án nào tung ra thị trường từ đầu năm đến nay. Khảo sát thực tế cho thấy, từ đầu năm 2018 đến nay, giá các căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng nhất từ 5 - 15%.

Trong khi đó, với phân khúc đất nền, nhà phố, sự khan hiếm về nguồn cung và mức tăng giá càng mạnh hơn.

Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, từ đầu năm 2018 đến nay, giá nhà đất trong các khu dân cư đã có mức tăng từ 20 - 30%, còn nếu tính trong 2 năm qua, nhiều khu vực đã có mức giá tăng từ 40 - 50%, nhưng thanh khoản khá eo uột do không có nguồn cung.

Giá có thể bão hòa, nhưng khó giảm sâu

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dù thanh khoản không lớn, nhưng giá bất động sản trên thị trường TP.HCM không hề giảm, mà ngược lại vẫn tăng, bởi thanh khoản giảm chủ yếu do khan hiếm nguồn cung.

Theo phân tích của giới chuyên môn, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sụt giảm nguồn cung. Giai đoạn 2014 - 2017, thị trường phát triển mạnh đã kiến nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính ráo riết săn tìm các dự án bất động sản xây dựng dở dang có vị trí tốt để mua lại, sau đó tái khởi động và cung ứng ra thị trường. Do vậy, đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TP.HCM đã thực sự khan hiếm.

Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với bất động sản, đây lại chính là cái 'bẫy tâm lý’, lực cản vô cùng lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định đầu tư và mua nhà

- ông Trần Minh Quang, một lãnh đạo của Công ty Bất động sản Đất Xanh miền Nam

Do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu ngày càng tăng cao, dẫn đến thực tế giao dịch tập trung chủ yếu trên thị trường thứ cấp và giá bị đẩy lên cao. Đơn cử, tại dự án căn hộ Him Lam Phú Đông đã đưa vào sử dụng, gần đường Phạm Văn Đồng, thuộc khu Đông Bắc của TP.HCM, đến thời điểm hiện nay, mỗi căn hộ tại dự án này có mức giá chênh lệch trung bình khoảng 500 triệu đồng so với lúc mới bán, nhưng không có nguồn hàng để bán.

Hay tại dự án căn hộ Moonlight Residences tại quận Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, dự kiến sẽ bàn giao vào đầu năm 2019, cũng đang được nhiều người có nhu cầu tìm mua với mức giá chênh so với giá gốc từ 15 - 20%, nhưng cũng rất hạn chế nguồn cung.

Còn tại dự án Him Lam Phú An, quận 9 do Công ty Him Lam Land làm chủ đầu tư, giá hiện tại cũng tăng từ 10 - 15% so với giá gốc, nhưng vẫn luôn thu hút sự quan tâm của khách hàng. Tại các dự án như Saigon Gate Way, Sky 9, Thủ Thiêm Garden (quận 9) giá tăng dao động từ 5 - 10%…

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phú Đông Group, thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển theo đúng quy luật của thị trường. Sự tăng giá ở các phân khúc về cơ bản xuất phát từ sự mất cung đối cung cầu. Trong khi nguồn cung hạn chế, ngược lại nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, khiến giá tăng theo là điều dễ hiểu. 

“Nếu như trước đây, một trong những nguồn cung lớn của thị trường là quỹ đất công như nhà kho, xưởng, thuộc các đơn vị nhà nước quản lý được chuyển đổi công năng, thì hiện nay, việc tiếp cận nguồn cung từ quỹ đất này ngày càng khó khăn”, ông Phúc nói và cho rằng, chi phí giá đất ngày càng tăng cao, khiến các doanh nghiệp thận trọng trong việc đầu tư. Thêm nữa, quy trình, thủ tục để đầu tư dự án ngày càng chặt, doanh nghiệp muốn đầu tư một dự án phải tốn rất nhiều thời gian và chi phí để đeo đuổi thủ tục pháp lý của dự án.

Theo ông Ngô Quang Phúc, với diễn biến của thị trường hiện nay cho thấy, các phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thật, như các dự án có mức giá tầm trung, đất nền nhà phố trong các khu dân cư có pháp lý hoàn thiện hiện nay đã xác lập một mặt bằng giá mới và có thể sẽ không tăng giá nhiều trong thời gian tới, nhưng khó có thể giảm. Thậm chí, trong thời gian tới, nếu tình trạng nguồn cung tiếp tục bị khan hiếm, khả năng một bằng bằng giá mới tiếp theo sẽ được xác lập theo quy luật cung cầu của thị trường.