Bất thường trong giao dịch đặt cọc mua nhà tại dự án nhà ở xã hội

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM

Theo thông tin trong những ngày gần đây, bắt nguồn từ phản ánh của khách hàng, dù chưa đủ điều kiện huy động vốn, nhưng chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn thông báo huy động từ 100 - 200 triệu đồng, tùy khách hàng, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đã ban hành văn bản khẳng định, việc thu tiền đặt cọc tại một số dự án nhà ở xã hội trên là không đúng quy định. Tại thời điểm lúc kiểm tra, đại diện Sở Xây dựng Khánh Hòa khẳng định, dự án chưa đủ các điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, sau đó, chủ đầu tư và nhiều chuyên gia cho rằng, chủ đầu tư nhận đặt cọc với mục đích nhận khoản đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán theo quy định của Bộ luật Dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên, không phải mục đích huy động vốn để thực hiện dự án. Hiện Luật Kinh doanh bất động sản không quy định, cũng không có quy định nào cấm chuyện chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua bất động sản.

Để làm rõ tính pháp lý của các hình thức này, cần bàn đến một số khía cạnh pháp lý liên quan.

Về quyền của chủ sở hữu tài sản

Ở góc độ chung nhất, nguyên tắc cơ bản pháp luật và Bộ luật Dân sự, chủ sở hữu tài sản có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản. Nếu như chưa sở hữu tài sản, thì không phát sinh quyền của chủ sở hữu đối với tài sản.

Như vậy, việc cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu tài sản nhưng vẫn bán cho người khác là lừa dối khách hàng, ở mức độ trách nhiệm cao hơn là tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (lừa dối mình có sở hữu tài sản để bán cho người khác để nhận khoản tiền và chiếm đoạt tiền mua). Cần phân biệt, hình thức người không phải chủ sở hữu vẫn có thể bán (định đoạt) đối với tài sản người khác thông qua việc ủy quyền, giao dịch khác (đại lý, đấu giá….) là hợp pháp theo các quy định pháp luật liên quan.

Về đối tượng giao dịch là tài sản

Tài sản gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Đối với vật, chúng ta có thể xác định được vật hiện có khi vật đó đã được hình thành đầy đủ và sẵn sàng đưa vào sử dụng. Ngược lại, khi vật chưa hoàn thành, thì quyền sở hữu được thể hiện dưới dạng sở hữu nguyên vật liệu rời rạc hay sở hữu vật bán thành phẩm (vật đang trong quá trình sản xuất dở dang).

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự có ghi nhận “tài sản hình thành trong tương lai” bao gồm hai dạng: tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu (như xin phép và hoàn thành xây nhà ở nhưng chưa cập nhật bổ sung công trình nhà ở vào giấy chứng nhận).

Một điểm đáng lưu ý, mặc dù Bộ luật Dân sự có quy định về “tài sản hình thành trong tương lai” là tài sản chưa hình thành, nhưng điều đó không có nghĩa cứ vô tư bán “tài sản hình thành trong tương lai”, để sau đó không giao được tài sản vì không có tài sản, tài sản không thể hình thành để trốn tránh trách nhiệm.

Để được xác định vật là “tài sản hình thành trong tương lai” và chỉ được phép đưa vào giao dịch với tài sản đặt biệt này, cần căn cứ theo các quy định pháp luật liên quan. Chẳng hạn, căn cứ theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có thể xác định được chủ đầu tư được phép giao dịch khi dự án đủ điều kiện theo quy định Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản. Với nhà chung cư, là đã hoàn thành phần móng của tòa nhà đó thì chủ đầu tư được quyền bán (định đoạt) đối với các căn hộ của công trình đang xây dựng.

Nếu chủ đầu tư đưa vào giao dịch “tài sản hình thành trong tương lai” nhưng khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục (thông báo Sở Xây dựng, tòa nhà chưa hoàn thành phần móng…) là vi phạm về “điều kiện” theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản.

Còn theo Bộ luật Dân sự, đây là quyền sử dụng đất và các nguyên vật liệu dở dang tại dự án chưa được công nhận là dạng “tài sản hình thành trong tương lai” mà vẫn thể hiện dưới dạng “sở hữu quyền sử dụng đất” và một phần công trình đang xây dựng dở dang. Về lý luận, một bất cập pháp luật chưa quy định xác định điều kiện, thời điểm để xác định một vật hoàn thành như thế nào thì sẽ được chuyển sang dạng “tài sản hình thành trong tương lai”.

Cũng chính vì những hiểu không đúng về “tài sản hình thành trong tương lai” nên có hiện tượng thực hiện sai trong việc thế chấp quyền sử dụng đất, khi nào là thế chấp căn hộ, việc cấp giấy chứng nhận cho cả tài sản chưa hình thành (cấp sổ cho các lô đất nền tại dự án nhà ở bán nhà ở).

Về hình thức và nội dung giao dịch đặt cọc

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về nhà ở xã hội có quy định về huy động vốn cho dự án, điều kiện đưa bất động sản vào giao dịch, trình tự thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, các văn bản này đều không có quy định về giao dịch đặt cọc, giữ chỗ. Chỉ có Điều 328, Bộ luật Dân sự quy định, đặt cọc là việc bên đặt cọc (người mua nhà) giao cho bên bên nhận đặt cọc (chủ đầu tư) một khoản tiền hoặc tài sản trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo thực tế nội dung giao dịch hiện nay có thể xác định việc đặt cọc theo hai trường hợp. Một là, giao dịch có điều kiện (Điều 120, Bộ luật Dân sự 2015), theo đó, khách hàng đặt cọc một khoản tiền để chủ đầu cam kết sẽ thực hiện dự án, tiền đặt cọc vẫn thuộc sở hữu khách hàng, nên chủ đầu tư không được sử dụng.

Có thể hiểu một phần như các dạng hợp đồng nguyên tắc trong bao tiêu sản phẩm, doanh nghiệp đặt cọc một khoản tiền để người nông dân trồng trọt chăn nuôi, mức độ pháp lý chặt hay lỏng tùy theo nội dung thỏa thuận giữa các bên. Ở mức độ có phần tương đồng, có thể tham khảo Án lệ số 25/2018/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao.

Theo án lệ này, hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc. Tuy nhiên, hiện các giao dịch của các chủ đầu tư không phải theo hình thức giao dịch quy định tại Điều 120, Bộ luật Dân sự 2015.

Hai là, giao dịch về đặt cọc để ký kết hợp đồng mua bán căn hộ. Khi đó, đặt cọc là một phần hoạt động kinh doanh, bán hàng nên chỉ hợp pháp (có quyền bán tài sản hình thành trong tương lai) khi tài sản đó được pháp luật ghi nhận đủ điều kiện đưa vào giao dịch “tài sản hình thành trong tương lai” theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản.

Để làm rõ hơn, có thể xem xét việc quản lý tiền đặt cọc (tài sản thuộc khách hàng). Nếu chủ đầu tư sử dụng khoản tiền đặt cọc (định đoạt tài sản vượt giới hạn chỉ là cầm, giữ) là vi phạm Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm quản lý tài sản bảo đảm, mặt khác còn vi phạm quy định Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về huy động vốn.

Về chế định chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội

Đối với dự án nhà ở xã hội, là chính sách hỗ trợ về nhà ở đặc biệt của Nhà nước, người mua nhà ở xã hội phải thực hiện theo thủ tục nộp hồ sơ, Sở Xây dựng kiểm tra về chính sách hưởng nhà ở xã hội và chỉ khi đủ điều kiện giao dịch bất động sản, thì chủ đầu tư mới có thể tiến hành xác định ai là người được mua nhà ở xã hội. Trường hợp nhiều người cùng đăng ký nhiều hơn số nhà nhà ở xã hội thì phải xác định theo ưu tiên chấm thang bảng điểm và bốc thăm.

Như vậy, khi chưa xác định được ai có quyền mua nhà ở xã hội nhưng chủ đầu tư xác lập những giao dịch với người không đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội, thực hiện không đúng trình tự thủ tục, chưa đủ điều kiện giao dịch là thực hiện trái với quy định pháp luật về chính sách nhà ở xã hội.

Về lý giải áp dụng luật

Việc viện dẫn, lý giải đây là “giao dịch dân sự”, không phải là hoạt động kinh doanh nên không phải áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản là quan điểm sai và hiểu không đúng về áp dụng trong hệ thống pháp luật.

Pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch kinh doanh của doanh nghiệp gồm văn bản pháp luật chuyên ngành và cả Bộ luật Dân sự. Cách hiểu này thường xảy ra đối với người không hoạt động trong khoa học pháp lý, nghiên cứu luật pháp. Cách lý giải theo kiểu lấy tên luật là “dân sự” để giải thích nội dung văn bản, thay vì phải đọc các quy định cụ thể trong văn bản pháp luật đó.

Khoản 2, Điều 4, Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: “Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này”.

Như vậy có thể thấy, nếu các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội giao dịch đặt cọc với khách hàng dù dưới hình thức là giao dịch có điều kiện (Điều 120) hay giao dịch đặt cọc để ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở xã hội (Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015) khi chưa dự án chưa đủ điều kiện theo quy định Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 20, Nghị định 100/2015/NĐ-CP là vi phạm pháp luật và bị xử lý theo quy định Điều 62, Nghị định 139/2017/NĐ-CP.