Khi nỗi lo dần qua đi
Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thời gian gần đây, thị trường ghi nhận sự chuyển biến khá rõ nét về giao dịch tại những địa phương có kinh tế phát triển, được chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng giao thông, có nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP.HCM…
Cụ thể, báo cáo của VARS cho biết, nếu như trong quý I/2023 chỉ có hơn 1.000 sản phẩm được giao dịch trên toàn quốc thì quý II/2023 đã có khoảng 3.700 giao dịch thành công và sang quý III/2023 lượng tiêu thụ tăng lên, đạt khoảng 5.770 giao dịch, chiếm xấp xỉ 28% tổng cung mở bán mới và bằng 90% so với cùng kỳ năm 2022.
Phân tích kỹ hơn số liệu từ VARS cho thấy, mặc dù nguồn cung ra thị trường chủ yếu là các dự án cũ nhưng đều là các sản phẩm tốt, lại được hạ giá bán nên dễ nhận được sự quan tâm. Một số đại lý, đơn vị phân phối ghi nhận 15-20 giao dịch mỗi tuần, đây là con số ấn tượng trong bối cảnh thị trường hiện tại.
Tuy nhiên, do đặc thù của lĩnh vực bất động sản, kết quả này chưa thể phản ánh ngay vào kết quả kinh doanh quý III/2023 nên bức tranh kinh doanh trong kỳ của doanh nghiệp khối này dự báo vẫn khá ảm đạm.
Đơn cử, Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam (KIS) dự báo mức lãi ròng của Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) và Đầu tư Văn Phú (mã VPI) giảm trong quý III/2023 do điểm rơi lợi nhuận chủ yếu là vào quý cuối năm, trong khi Novaland (mã NVL), DIC Crop (mã DIG), Tập đoàn Danh Khôi (mã NRC), Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) và Năm Bảy Bảy (mã NBB) có thể tiếp tục ghi nhận lỗ.
Với Nam Long Group (mã NLG) và Nhà Khang Điền (mã KDH), KIS cho rằng lợi nhuận 2 doanh nghiệp này có thể sẽ đi ngang hoặc tăng trưởng nhẹ do mức nền thấp của quý III/2022. Một số doanh nghiệp khác như Hải Phát Invest (mã HPX), Tư vấn Đầu tư xây dựng Kiên Giang (mã CKG), Mekong Group (mã VC3), Quốc Cường Gia Lai (mã QCG), Licogi 14 (mã L14)... cũng không ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan hơn.
Nhìn chung, báo cáo doanh thu và lợi nhuận là những chỉ số cơ bản thể hiện kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong một giai đoạn cụ thể. Ngoài tính chu kỳ, quý III thường không có sự đột biến khi không phải mùa trọng điểm kinh doanh trong năm của các doanh nghiệp địa ốc. Chưa kể, trong quý III vừa qua, nhiều doanh nghiệp tập trung vào cơ cấu các khoản nợ, tái cấu trúc hoạt động tài chính nhằm ổn định lại hoạt động kinh doanh sau giai đoạn sóng gió nên cơ bản kết quả sẽ không thực sự sáng sủa.
Đáng chú ý, hoạt động đàm phán thay đổi điều khoản và điều kiện trái phiếu giữa tổ chức phát hành và trái chủ vẫn diễn ra tích cực trong tháng 9/2023. Theo thống kê của Công ty Chứng khoán VNDirect, tính đến ngày 26/9, có khoảng 50 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn thời hạn trái phiếu với các trái chủ và đã có báo cáo chính thức lên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) với tổng giá trị trái phiếu được gia hạn là hơn 75.700 tỷ đồng.
Các doanh nghiệp như Novaland, Bamboo Capital, Hưng Thịnh Land, R&H Group… đều đã đàm phán thành công và được lùi thời hạn thanh toán nhiều lô trái phiếu trị giá hàng ngàn tỷ đồng sang giai đoạn 2025-2026, giúp bảng cân đối kế toán - tài chính tạm thời ổn định trong ít nhất 2 năm tới và làm cơ sở để thu hút thêm các nguồn vốn mới để có nguồn tài chính triển khai các dự án, nhất là trong bối cảnh thị trường đang có dấu hiệu ấm dần lên.
Theo VNDirect, các doanh nghiệp phát triển bất động sản vẫn đang đẩy mạnh tái cơ cấu nợ thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn. Tính đến cuối tháng 9/2023, tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết lần lượt giảm 3,9% và 13,2% so với đầu năm.
Kỳ vọng gia tăng
Theo VNDirect, tính đến ngày 26/9/2023, có khoảng 50 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn thời hạn trái phiếu với các trái chủ với tổng giá trị trái phiếu được gia hạn là hơn 75.700 tỷ đồng.
Một số chuyên gia đánh giá, với nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, hiện là thời điểm phù hợp để lựa chọn cổ phiếu của những doanh nghiệp có nền tảng tốt với quỹ đất và nguồn hàng sẵn có có thể chào bán ngay. Cuối quý III/2023, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều doanh nghiệp chạy đua tung dự án ra bán. Tại TPHCM, các sự kiện bán hàng của Phú Mỹ Hưng, Vinaland, Nam Long, Masteri Homes, Khang Điền... thu hút nhiều khách hàng tham gia, tạo nên không khí nhộn nhịp. Các thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu… cũng sôi động không kém.
Tại Hà Nội, nhiều dự án của các chủ đầu tư như Vinhomes, Xuân Mai Corp, Khai Sơn, Hưng Thịnh, Masterise Homes, BRG… hoặc phân phối qua các nhà đầu tư thứ cấp như Cenland, Hải Phát Land, Đất Xanh miền Bắc… liên tục công bố các lễ mở bán đi kèm với các chương trình ưu đãi lớn như chiết khấu sâu từ 20-30% khi thanh toán 95% giá trị sản phẩm, ân hạn nợ gốc lên tới 24 tháng…
Báo cáo khảo sát thị trường mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS- FERI) đánh giá, tâm lý và hành vi của người mua bất động sản đã có sự thay đổi. Phân khúc căn hộ vẫn là loại hình bất động sản được ưu tiên lựa chọn tại các đô thị lớn với tỷ lệ 62%; biệt thự, nhà phố riêng lẻ là 31%; biệt thự, đất nền dự án là 5% và đất nền riêng lẻ là 2%.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group nhìn nhận, kể từ cuối tháng 9/2023, các thành viên thị trường bắt đầu kỳ vọng nhiều hơn vào sự hồi phục của thị trường bất động sản trước động lực từ dòng tín dụng lãi suất thấp, đặc biệt là chính sách vay ngân hàng này để đáo hạn ngân hàng khác. Hiện tại, các ngân hàng đang đẩy mạnh tín dụng mua nhà, với chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn cũng có những gói tín dụng phù hợp. Sắp tới, sẽ có một lượng lớn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy nợ vay để nắm bắt thời điểm mà họ xác định là đáy để xuống tiền.
Theo bà Đinh Thị Mai Anh, Trưởng phòng Phân tích, SSI Research, trong tháng 9/2023, nhóm cổ phiếu bất động sản có mức giảm mạnh nhất (15,3%) so với các nhóm ngành cổ phiếu khác trên sàn chứng khoán, điều này phần nào phản ánh khó khăn mà các doanh nghiệp lĩnh vực này đang đối mặt, song đây cũng là cơ hội để xem xét tích lũy những cổ phiếu tốt. Trong giai đoạn trước, nhà đầu tư quá kỳ vọng vào việc sửa đổi chính sách hay sự hỗ trợ của Nhà nước đối với ngành bất động sản, giúp nhóm cổ phiếu ngành này tăng tốt. Do đó, trong giai đoạn hiện tại, các yếu tố cơ bản cần phải thể hiện rõ hơn để hỗ trợ cho đà tăng tiếp theo.
Riêng nhóm ngành bất động sản nhà ở, những doanh nghiệp có nền tảng tốt như tình hình tài chính lành mạnh, quỹ đất dồi dào, có sản phẩm sẵn sàng mở bán, hoặc có năng lực phát triển dự án cũng như khả năng bán hàng tốt sẽ vượt qua khó khăn và hưởng lợi khi thị trường hồi phục.
