Bất động sản vùng ven vẫn là “canh bạc” hấp dẫn

Ưu thế của thị trường mới

Xu hướng đầu tư về thị trường các tỉnh vùng ven nhen nhóm từ khá lâu, nhưng chỉ thực sự rõ nét trong năm 2019 khi các thị trường chính như Hà Nội và TP.HCM sụt giảm nguồn cung và giá cũng đã được đẩy lên cao, dư địa kiếm lời không còn nhiều.

Tại thị trường phía Bắc, các thị trường được nhà đầu tư quan tâm là Thái Nguyên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Bắc Giang…, thậm chí còn đi xa hơn lên Lào Cai, Lạng Sơn.

Anh Nguyễn Tiến Thủy, nhân viên môi giới bất động sản một sàn giao dịch tại quận Hà Đông, Hà Nội cho hay, thời gian vừa qua, anh thường xuyên đưa khách xuống tham quan dự án ở một số địa phương như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương. Bên cạnh đó, ở nhiều tỉnh, thành phố khác như Hải Phòng, Thái Bình, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc cũng có nhiều dự án đơn lẻ với mặt bằng giá khá hấp dẫn.

"So với đầu tư chung cư, liền kề hoặc biệt thự tại Hà Nội, mức đầu tư của một mảnh đất nền ở địa phương diện tích khoảng 80 - 100 m2 thấp hơn nhiều, trong khi tỷ suất sinh lời lại cao hơn và vòng quay vốn nhanh hơn, nhất là với các dự án có vị trí tốt, được các sàn hoặc chủ đầu tư làm thị trường tốt", anh Thủy chia sẻ.

Trong khi đó, anh Vũ Ngọc Hải, một nhà đầu tư bất động sản ngụ tại Kim Giang, Hà Nội cho biết, anh vừa chốt lời nền đất tại một dự án ở Đông Triều, Quảng Ninh được gần 150 triệu đồng. Trước đó, anh cũng đã lướt sóng thành công một số lô đất ở khu vực này.

“So với đầu tư chung cư tại Hà Nội, thì đầu tư đất nền ở các tỉnh vẫn có lời hơn. Chưa kể, khả năng lưu trữ giá trị tài sản tốt hơn dù thị trường có ra sao", anh Hải cho biết.

Theo ghi nhận từ batdongsan.com.vn, đất nền vẫn là loại hình được quan tâm nhất trên cả nước ở cả ba khu vực miền Bắc, Trung, Nam với tỷ lệ quan tâm lần lượt là 43%, 46% và 50%. Còn tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, đất nền chiếm 15 - 22% sự quan tâm, sau nhà riêng và chung cư, lần lượt là 30% và 31%. Điều này có thể hiểu được, bởi quỹ đất tại 2 thành phố này khá eo hẹp.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Hiệu, Tổng giám đốc Sàn giao dịch Bắc Thái, khi thị trường bất động sản tại các địa bàn lớn gặp khó khăn do quỹ đất hẹp, giá tăng cao, các doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp đã chuyển hướng ra thị trường tỉnh lẻ, giúp các thị trường này sôi động. Khách hàng mua đất nền các tỉnh vùng ven chủ yếu là nhà đầu tư, nên các giao dịch diễn ra khá nhanh chóng.

Cơ hội nhiều, nhưng rủi ro không ít

Có thể nói, cơ hội và tiềm năng của bất động sản các tỉnh lân cận đô thị lớn, nhất là tại các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, công nghiệp mạnh là không phải bàn cãi, nhưng rủi ro khi đầu tư vào thị trường tỉnh cũng khá lớn.

Theo giới phân tích, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi chọn mua nhà đất các tỉnh vùng ven, bởi không phải khu vực nào cũng có nhu cầu cao. Thêm vào đó, các địa phương này có quỹ đất lớn, nên cũng ảnh hưởng tới khả năng thanh khoản. Đặc biệt, sau vụ việc của Công ty Địa ốc Alibaba, Angel Lina, Hoàng Kim Land…, việc đầu tư dự án đất nền tỉnh lẻ cần được cân nhắc kỹ càng hơn.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Hữu Đức, Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Bất động sản Protech, xu hướng dịch chuyển ra thị trường tỉnh là xu hướng tất yếu, bởi dư địa phát triển của các thị trường này còn rất lớn, khả năng sinh lời cũng cao hơn nhờ giá mềm và hạ tầng ngày càng phát triển. Tuy nhiên, khi đầu tư vào thị trường bất động sản tỉnh, nhà đầu tư cần lưu ý rằng, các dự án vùng ven thường có quy mô lớn, thời gian phát triển dài, chia theo từng giai đoạn, do đó, tiềm lực của chủ đầu tư là vô cùng quan trọng.

Có thể dự án chia thành nhiều giai đoạn, nhưng nếu sức khỏe tài chính không tốt, thì chủ đầu tư sẽ không đi hết được đoạn đường dài. Đây là vấn đề đặc biệt phải lưu ý. Nhà đầu tư phải có định giá riêng của mình về chủ đầu tư, về tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển, vận hành dự án, từ đó đưa ra lựa chọn đầu tư phù hợp.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, một số địa phương có kinh tế tăng nhanh, nhiều khu công nghiệp…, kéo theo nhu cầu về nhà ở, tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển. Tuy nhiên, nhiều địa phương phê duyệt dự án bất động sản một cách quá ồ ạt, không cân đối vào tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu phát triển bất động sản của địa phương, dẫn đến khủng hoảng thừa các dự án.

Điểm mấu chốt khi đầu tư về tỉnh lẻ là nhà đầu tư cần hiểu rõ khu vực dự định đầu tư. Các địa phương này có quỹ đất lớn, nhưng số lượng nhà, đất có tính thanh khoản cao không nhiều. Với một số khu đô thị mới mở ra, lượng đất nền lớn, giá mềm nhưng không phù hợp với đặc tính của dân cư trong tỉnh thì nhà đầu tư khó bán hàng. Chỉ nên chọn tỉnh là quê mình, hoặc nơi có nhiều người thân quen, bạn bè để tìm hiểu được kỹ càng về địa lý, tập quán của địa phương trước khi quyết định xuống tiền, tránh đầu tư theo đám đông để bị kẹt hàng.

Còn theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam, đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn. Do đó, khi quyết định đầu tư, các nhà đầu tư hãy mua và quên nó đi. Theo lý giải của ông Hiển, đất nền chỉ là một trong rất nhiều sản phẩm bất động sản, nếu nhà đầu tư “đua” nhau mua đi bán lại, sẽ đẩy giá lên cao quá giá trị thật, khi đó sẽ rất dễ xảy ra bong bóng.

“Tôi cho rằng, nhà đầu tư nên coi đất nền như một miếng lương khô, đầu tư bây giờ để sau này có thể xây dựng công trình mình mong muốn, thay vì mua rồi nhanh chóng bán lại để kiếm tiền gấp đôi. Bởi nếu cả nước cùng đổ xô đi đầu tư đất nền, sẽ có những người sở hữu rất nhiều đất, nhưng không đẻ ra tiền”, ông Hiển nhấn mạnh và cho biết, nhà đầu tư chỉ nên đầu tư vào phân khúc này khi có dòng tiền ổn định và xác định đầu tư trung, dài hạn.

Cũng theo ông Hiển, trước khi đầu tư, nên tìm hiểu quy hoạch, pháp lý và tính khả thi của dự án. Những giấy tờ pháp lý như quyết định 1/500, chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng, sổ đỏ… cần được xem xét kỹ.