1. Thỉnh thoảng, tôi nhận được cuộc gọi từ số máy lạ gợi ý mua lô đất này, lô đất kia ở xa trung tâm Hà Nội, nhưng gần khu vực sắp được quy hoạch lên quận, giá đang “sốt”, cơ hội đầu tư thu lãi cao.
Đa phần các cuộc gọi tới, tôi nhã nhặn từ chối, dù tìm hiểu thông tin này có thể giúp ích cho công việc của một phóng viên bất động sản. Thực tế, có vài lần tôi hỏi đầu dây bên kia xem ai là người bán và đất khu vực đó có thực sự sốt hay không, sau đó đi thực địa.
Không phải là dân đầu tư đất, nhưng dưới góc nhìn cá nhân, tôi không cảm nhận được vẻ đẹp của các mảnh đất được giới thiệu là “hàng đẹp”. Chẳng hạn, một miếng đất đồi trọc, phải đi bộ cả cây số trên con đường rộng chưa đầy 1 m nhưng vẫn được người môi giới khen ngợi hết lời. Xung quanh có nhiều lô tương tự, không thấy lối vào, cũng được tư vấn là đẹp và giá có triển vọng tăng cao.
Không rõ từ khi nào và nguồn ở đâu về thông tin quy hoạch một trung tâm hành chính mới nơi đây, nhưng nhân viên môi giới chia sẻ: “Anh cần gì quan tâm, thấy khách nườm nượp về đây thì biết khu này nóng sốt thế nào. Không nhanh tay là mất cơ hội”. “Làm gì cũng phải có duyên. Chuyện đi buôn đất cũng là cái duyên và cái thời. Khi thời đến, ai cũng nên thử duyên một lần”...
2. Kể từ khi nới lỏng giãn cách, đặc biệt là sau Tết Nguyên đán 2022, nhịp hoạt động sôi nổi dần trở lại với dân đầu tư bất động sản. Và cũng từ đó, tôi nghe được nhiều hơn về những câu chuyện “sốt đất hầm hập” ở nhiều khu vực vùng nông thôn.
Khác với trước đây, việc đầu tư bất động sản hiện không chỉ còn loanh quanh tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM khi mặt bằng giá đã tăng cao và khả năng khai thác cho thuê đối với một số loại hình truyền thống như chung cư không còn hấp dẫn như trước. Hoạt động đầu tư đất đã lan rộng ra các thị trường lân cận, thậm chí ở các thị trường tỉnh lẻ xa trung tâm.
Nhiều người tin rằng, đầu tư nhà đất sẽ không bao giờ lỗ, chỉ là lãi nhiều hay ít và thời gian nắm giữ dài hay ngắn mà thôi. Vì thế, có đến 70 - 80% số người được một số đơn vị nghiên cứu thị trường khảo sát đã và đang hướng ra vùng ngoại ô để nắm bắt cơ hội trên thị trường bất động sản.
Trong đó, ngoại trừ dân đầu tư thứ thiệt, có một bộ phận lớn nhà đầu tư không biết rõ liệu mảnh đất đã mua hoặc dự định mua có giá hợp lý hay không, tính thanh khoản có cao hay không. Chính vì thế, thị trường địa ốc vùng ven hoặc địa phương dễ bị “làm trò” hơn so với các thị trường trung tâm.
Một chuyên gia nhận xét, hiện nay, “nơi mập mờ nhất lại là nơi sốt đất nhiều nhất”.
Tìm hiểu tại một số khu vực như Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu, không quá khó để phát hiện nhiều dự án được “đánh bóng” nhằm bán cho những người bình dân như công nhân, người buôn bán nhỏ, với giá chỉ từ 100 - 500 triệu đồng/nền có diện tích 80 - 120 m2.
Chỉ bằng những thông tin đồn thổi lan truyền qua mạng xã hội là đất tại nhiều khu vực trở nên sốt nóng. Có những nhà đầu tư chuyên nghiệp đặt câu hỏi, tại sao lại có giá rẻ đến như thế, liệu có điều gì mờ ám đằng sau những dự án này? Trong khi đó, đất phân lô bán nền trong thời gian qua đa phần là đất thủy sản, đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm được các công ty địa ốc “hô biến” thành dự án sổ chung, sổ chờ. Tuy nhiên, họ vẫn mua và tìm cách bán lại với giá cao hơn, trong bối cảnh thị trường có “sóng”, thu hút nhiều “tay mơ” tham gia.
Trước đó, người mua đất ở một số dự án sổ chung, sổ chờ không xây được nhà và đợi mãi cũng không nhận được sổ vì dự án nằm trong vùng không có quy hoạch đất ở. Nhằm tạo niềm tin cho người mua, có chủ đầu tư cam kết sẽ mua lại sau 1 năm với giá cao hơn từ 12 - 18%/năm so với giá gốc. Tuy nhiên, khi tranh chấp xảy ra, việc trả đất lấy lại tiền là rất khó.
Điều đáng nói, chỉ đến khi tình trạng đất sốt ảo bùng phát mạnh mới có sự vào cuộc của các cấp chính quyền địa phương nhằm hạn chế rủi ro như ban hành thông báo cảnh báo nhà đầu tư, hay áp dụng biện pháp kỹ thuật là quyết định cấm phân lô, bán nền…
3. Không ít đợt đất sốt ảo ở các địa phương bắt nguồn từ thông tin có quy hoạch thật, nhưng tìm hiểu kỹ mới thấy đó là những quy hoạch “treo” tới 10 - 15 năm và được giới “cò đất” lợi dụng để lan truyền thông tin, làm giá và tiếp cận các nhà đầu tư “tay mơ”.
Không ít đợt đất sốt ảo ở các địa phương bắt nguồn từ thông tin có quy hoạch thật, nhưng đó là những quy hoạch “treo” 10 - 15 năm và được giới “cò đất” lợi dụng để lan truyền thông tin, làm giá và tiếp cận các nhà đầu tư “tay mơ”.
Tại kỳ họp Quốc hội hồi tháng 5/2022, nhiều đại biểu đề cập tình trạng quy hoạch “treo” như một vấn nạn trong việc tạo ra dư địa để đất số ảo bùng phát và đề nghị có hướng xử lý. Theo các đại biểu, một quy hoạch cần có thời hạn triển khai. Trường hợp không thể triển khai sau 3 hoặc 5 năm thì cần hủy bỏ, xử lý những người có trách nhiệm.
Đó là một logic hiển nhiên. Không làm được thì tốt nhất là hủy bỏ và trả lại cuộc sống bình thường cho người dân. Nhưng thực tế, việc giải quyết các quy hoạch “treo” từ lịch sử để lại là không dễ.
Từ năm 2017, trước thực trạng quy hoạch “bát nháo” tại nhiều địa phương và tình trạng thay đổi quy hoạch liên tục gây ra nhiều hệ lụy trong cấp phép với cơ chế xin - cho, Quốc hội đã thông qua dự án Luật Quy hoạch, với kỳ vọng kiến tạo một mô hình phân bổ không gian phát triển quốc gia hiệu quả, bền vững, hình thành được các vùng kinh tế động lực, các trung tâm kinh tế, đô thị chiến lược, mạng lưới kết cấu hạ tầng đồng bộ, hiện đại, kết nối giữa các vùng, giữa thành thị và nông thôn.
Tại mỗi địa phương, mỗi ngành, mỗi vùng sẽ có nhiều loại quy hoạch khác nhau và mỗi loại quy hoạch có “tầm” khác nhau, nhưng đều quan trọng, vì chỉ có “quy hoạch tốt thì mới có dự án tốt, nhà đầu tư tốt” như Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính từng nói.
Việc lập được quy hoạch chung, tiến tới quy hoạch chi tiết sẽ là căn cứ để cả chính quyền địa phương và người dân có thể xem xét và có nhìn nhận chính xác hơn về tiềm năng của thị trường, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn hơn trong việc đầu tư đất.
Một điểm dễ nhận thấy là địa phương nào càng có quy hoạch bài bản và rõ ràng thì tình trạng đất sốt ảo càng ít, mà thay vào đó là sốt thật với giá trị đất tăng thật, ít nhất là dưới góc nhìn của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.
Ví dụ, tại Quảng Ninh có hàng chục dự án bất động sản lớn, quy mô đầu tư từ vài nghìn đến vài chục nghìn tỷ đồng của các nhà phát triển bất động sản như Vingroup, Sungroup, FLC, CEO Group, HD Mon Holdings, BIM Group,….
Tại Thanh Hóa, những nhà đầu tư như Sungroup, Eurowindow, Flamingo, FLC, BRG, Sunshine Group, T&T Group… đang chờ đợi sức bật của thị trường khi các quy hoạch tổng thể được lập, giúp các doanh nghiệp nhận diện rõ về cơ hội, tiềm năng cũng như đầu tư “đúng, trúng” trọng tâm, tạo nên sức bật cho địa phương.
Theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, yêu cầu tiên quyết trong quản lý nền kinh tế mở cửa hiện nay là phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, đặc biệt với một thị trường “nhạy cảm” như bất động sản. Thông tin càng công khai, minh bạch bao nhiêu thì càng giúp thị trường phát triển bền vững bấy nhiêu.
