Đất để không cho cỏ mọc
Trước những dự báo bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng mạnh, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào các khu vực gần khu công nghiệp mới mọc lên ở các địa phương phía Nam để phát triển những dự án nhà ở đón đầu sức cầu từ chuyên gia, người lao động đến làm việc.
Đơn cử, tại Bình Dương, một loạt dự án hạ tầng được khởi động cùng với việc khởi công Khu công nghiệp VSIP 3 quy mô 1.000 ha, nghiên cứu triển khai Khu công nghiệp VSIP 4… khiến thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương “tăng nhiệt”, đặc biệt là phân khúc đất nền ven các khu công nghiệp.
Cách Khu công nghiệp VSIP 3 không xa là dự án Khu nhà ở Tân Lập (tên thương mại là Victory City), do Công ty Địa ốc Tân Lập làm chủ đầu tư. Dự án được mở bán từ giữa năm 2020 với mức giá khởi điểm từ 800 triệu đồng/nền đến 1 tỷ đồng/nền (diện tích từ 80-100m2). Ngay sau khi Khu công nghiệp VSIP 3 triển khai xây dựng, mức giá đất ở đây đã tăng thêm khoảng 200 triệu đồng/nền và đến nay, những lô gần trục đường chính (DT745) có giá lên tới khoảng 2 tỷ đồng/nền, tương đương 20-23 triệu đồng/m2, những nền đất ở sâu bên trong dự án có giá thấp hơn, khoảng 15-18 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, sau thời gian sôi động bán mua, những khu đất bên trong dự án vẫn là những khu đất trống, cỏ mọc um tùm. Lác đác phía xa có một vài ngôi nhà dân mới xây, nhưng cũng luôn trong tình trạng đóng cửa. Anh Lê Tuấn Vũ, nhân viên môi giới sản phẩm dự án cho hay, hầu hết lô đất trong dự án đều đã có chủ, nhưng do chủ đất không có nhu cầu ở nên để không.
“Mục đích chính của họ là mua để đầu tư, nên chỉ đợi khi nào chốt được giá tốt mới bán. Chỉ số ít người sinh sống và làm việc ở gần đây mới dọn về xây nhà ở”, anh Vũ nói và cho biết thêm, khả năng phải 3-5 năm tới, khi dự án Khu công nghiệp VSIP 3 đi vào hoạt động, thì dự án mới thực sự thu hút người dân về ở.
Bối cảnh tương tự cũng diễn ra tại nhiều khu đất ven Khu công nghiệp Nam Tân Uyên, ở những khu đất trống để cỏ mọc, người dân sống gần đó tận dụng để chăn thả gia súc, thậm chí làm nơi tập kết rác thải.
Giao dịch èo uột
 |
Nhiều lô đất tại dự án Khu nhà ở Tân Lập để cỏ mọc um tùm. Ảnh: Việt Dũng |
Trên thực tế, xu hướng “ăn theo” bất động sản khu công nghiệp đã xuất hiện từ nhiều năm nay và đã có nhiều nhà đầu tư thắng lớn, kiếm tiền tỷ từ các thương vụ “lướt sóng”, sang nhượng đất ven khu công nghiệp bởi đây được đánh giá là phân khúc tiềm năng, cơ hội sinh lời ổn định, cho dù không tăng giá mạnh như phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nhà liền kề… Tất nhiên, cũng có không ít nhà đầu tư “ngậm trái đắng” vì mua phải đất nằm trong quy hoạch hoặc khó thanh khoản.
Theo chia sẻ của môi giới trên, thời gian qua, nhiều người mua đất tại dự án Khu nhà ở Tân Lập đã gửi anh bán lại các lô đất với mức giá từ 15-20 triệu đồng/m2, nhưng tình hình giao dịch không mấy khả quan.
“Thỉnh thoảng cũng có người hỏi, nhưng chủ yếu là để khảo giá chứ không mua, phần vì muốn chờ Khu công nghiệp VSIP 3 chính thức đi vào hoạt động, phần khác do những sản phẩm ở đây vẫn đứng tên chủ đầu tư, chưa có sổ riêng từng nền, nên nhiều người ngại xuống tiền”, anh Vũ lý giải.
Hay như dự án Techport City do Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư Lê Minh phát triển - khu phức hợp văn phòng, nhà ở và trung tâm thương mại đầu tiên tọa lạc tại Khu công nghiệp Nam Tân Uyên, văn phòng giao dịch chỉ lác đác một vài nhân viên kinh doanh túc trực, gần nhưng không thấy bóng dáng khách hàng tới tham quan, cho dù dự án nằm ngay mặt tiền đường DT746, thuận tiện đi lại từ Bình Dương đến TP.HCM và các địa phương lân cận.
“Miếng ngon” không dễ xơi
Ông Nguyễn Đăng Khoa (ngụ tại TP.HCM), một nhà đầu tư gắn bó nhiều năm với thị trường bất động sản kể, trên thực tế, việc “đón sóng” đất ven Khu công nghiệp VSIP III với sự hiện diện của “ông lớn” lĩnh vực đồ chơi LEGO đã được giới đầu tư thạo tin khởi động từ đầu năm 2020 và khi đó, ông cũng đã mua 2 lô đất với mức giá chỉ 13-14 triệu đồng/m2, sau đó bán lại với giá 17 triệu đồng/m2. Từ đó đến nay, giá đất khu này tiếp tục tăng, đặc biệt trong 6 tháng qua.
“Tôi đã phải dành ra gần 6 tháng để đánh giá nhu cầu của thị trường, tìm hiểu đặc thù địa phương, tiêu chí mua bán, từ đó tiến hành gom hàng, chuẩn bị kế hoạch kỹ lưỡng đẩy sản phẩm ra thị trường. Để đảm bảo hiệu quả đầu tư, các nhà đầu tư cần lựa chọn các khu công nghiệp liền kề khu dân cư, tọa lạc tại vùng kinh tế trọng điểm, được tập trung nguồn lực phát triển…, bởi chỉ có như vậy thanh khoản cũng như giá đất mới có thể tăng theo nhu cầu nhà ở, xây nhà trọ và các dịch vụ khác nhằm phục vụ cho khu công nghiệp”, nhà đầu tư này cho hay.
Về nguồn lực tài chính, theo ông Khoa, nhà đầu tư cần đảm bảo bảo duy trì trong thời gian từ 1-3 năm, bởi nếu sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao mà thanh khoản thị trường chậm thì áp lực nợ vay sẽ lớn, dễ dẫn tới rủi ro bán tháo.
Xu hướng của nhà đầu tư là vậy, nhưng theo quan điểm của nhiều chuyên gia trong ngành, đầu tư đất nền cạnh các khu công nghiệp là đi ngược với xu thế phát triển đô thị. Bởi hiện nay, nhiều đô thị lớn có xu hướng chuyển dịch các khu công nghiệp ra khỏi khu dân cư để hạn chế ảnh hưởng tới cuộc sống của người dân. Do vậy, giới chuyên môn không khuyến khích việc đầu tư vào đất nền ven khu công nghiệp.
Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings - doanh nghiệp chuyên phát triển các dòng sản phẩm nhà ở tại Long An cho biết, các khu công nghiệp lớn hầu hết đều được đầu tư bài bản và khép kín, từ khu ăn uống, nơi ở, đến khu vui chơi, giải trí của công nhân, chuyên gia. Các địa phương khi quy hoạch khu công nghiệp cũng đồng bộ những hạng mục này trong đó. Vì vậy, việc đầu tư “ăn theo” khu công nghiệp quy mô lớn nếu không tính toán kỹ sẽ dễ thất bại.
