Bất động sản vùng ven gồng gánh thị trường

Phía Nam: vùng ven gây ấn tượng

Xu hướng ly tâm đã diễn ra trong vài năm gần đây và nó càng trở nên rõ rệt khi các chủ đầu tư lớn liên tục phát triển các dự án khu đô thị, thậm chí là đại đô thị ở vùng ven.

Với Hà Nội và TP.HCM, xu hướng các dự án khu đô thị, đại đô thị “chạy” dần ra xa đã trở thành xu hướng. Các chủ đầu tư liên tục vươn cánh tay của mình xa dần các khu trung tâm. Chỉ riêng ông lớn Vingroup đã góp 3 dự án quy mô hàng trăm héc-ta/dự án ở cả hai thị trường này. Điểm chung là chúng đều nằm ở vùng ven và có thanh khoản cực tốt. Tốt đến độ chỉ riêng dự án Vinhomes Grand Park (quận 9, TP.HCM) đã gánh gồng cho thanh khoản cả thị trường phía Nam trong quý III/2019 khi chiếm tới 60% lượng bán cả quý, với hơn 10.000 căn được ký hợp đồng mua bán trong quý này. Thành tích ấn tượng này cũng góp phần quan trọng vào việc giữ cung, cầu của cả năm 2019 cho thị trường phía Nam giảm đà rơi.

Đánh giá về xu hướng phát triển của các dự án bất động sản TP.HCM, bà Đỗ Vân Anh, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE cho rằng, tại TP.HCM, các quận phía Đông (như quận 2, quận 9), phía Nam và phía Tây (huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh) dự báo sẽ vẫn là các khu vực phát triển bất động sản trọng điểm trong 5 năm sắp tới. Và điểm chung của các khu vực này là có sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng, có các dự án khu đô thị, đại đô thị của các chủ đầu tư lớn đã hiện hữu, tạo sức hút cho cả khu vực.

Không chỉ vươn ra các quận, huyện vùng ven còn nhiều quỹ đất, thị trường bất động sản phía Nam còn chứng kiến cuộc đổ bộ mạnh mẽ ra các địa phương lân cận.

Vị đại diện CBRE cho biết, với khu vực phía Nam, thị trường nhà ở ngày càng có xu hướng mở rộng ra các khu vực lân cận TP.HCM, tiêu biểu như các khu Thuận An, Dĩ An của tỉnh Bình Dương hay khu Long Thành của tỉnh Đồng Nai do tiềm năng phát triển tương lai nhờ hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng, tiện ích đã và đang được triển khai.

Một khu đô thị của Vingroup ở Cà Mau. Ảnh: Thành Nguyễn

Trên thực tế, trong vòng 3 năm gần đây, các dự án khu đô thị quy mô lớn của cả các chủ đầu tư trong và ngoài nước như Novaland, Nam Long, CFLD đã và đang được triển khai ở các khu vực này thu hút sự quan tâm của thị trường.

Với thị trường phía Nam, có thể lấy Bình Dương như một ví dụ cho việc trở thành điểm nóng đầu tư bất động sản nhà ở. 

Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, kể từ năm 2014, có khoảng 358 dự án nhà ở với tổng diện tích 4.500 ha đã được cấp phép, tuy nhiên chỉ có 270 dự án trong số đó bắt đầu xây dựng và trong số đó, có nhiều dự án đang được phát triển ở hiện tại. Việc các nhà đầu cơ bất động sản từ TP.HCM và Đồng Nai mua đất ở tỉnh Bình Dương gia tăng đã khiến giá tăng trong thời gian rất ngắn, gần gấp đôi giá trị trong 5 năm qua.

Trong các địa phương gần TP.HCM, Bình Dương đã khẳng định được là một địa điểm dân cư phát triển nhanh. Điều này có được từ việc tỉnh có được vị trí thuận lợi (Bình Dương giáp TP. HCM về phía Bắc với quận Thủ Đức và quận 9).

Một góc Khu đô thị Vạn Phúc. Ảnh: Thành Nguyễn

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Terence Alford, Giám đốc Phòng Thị trường vốn và Dịch vụ đầu tư Colliers Việt Nam cho biết, trong những năm gần đây, nhiều dự án nhà ở được quy hoạch nhằm cung cấp hàng nghìn căn hộ chung cư cho người dân cũng như lao động nhập cư tại Bình Dương.

Khi TP.HCM ngày càng trở nên đông đúc và phát triển, việc giá đất thổ cư cũng như giá bán và cho thuê tăng lên đã khiến các chủ đầu tư bất động sản bắt đầu tìm kiếm các địa điểm thay thế để gia tăng giá trị.

Sự dịch chuyển dân số của những người sống và làm việc gần TP.HCM đã tạo ra nhu cầu phát triển nhà ở giá rẻ hơn, một xu hướng ngày càng phổ biến khi Việt Nam đang trở nên hiện đại hóa.

Phía Bắc - vùng ven lên “chân kính”

Còn tại thị trường phía Bắc, nhiều chủ đầu tư cũng đã triển khai các dự án ở các tỉnh vùng ven Thủ đô như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hòa Bình... Trong đó, mô hình khu đô thị rất được chào đón bởi vừa mang đến các trải nghiệm mới, đẳng cấp cho người dân địa phương, vừa đi cùng với triển vọng tăng giá, sinh lời cho các nhà đầu tư.

Nhìn nhận về vai trò của các dự án khu đô thị, đại diện một doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội cho rằng, trong những năm tới, các dự án khu đô thị, đặc biệt là các đại đô thị sẽ giữ một vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn cung nhà ở cho thị trường. Điểm cộng của các dự án lại này là khả năng kết nối về giao thông tốt, hạ tầng đồng bộ và tiện ích phong phú. Thích hợp với các khách hàng trẻ tuổi.

Nếu trước đây, khu vực Long Biên, Gia Lâm, hay Tây Mỗ, Đại Mỗ (Nam Từ Liêm) mang đến nhiều sự e dè cho khách hàng khi mua bất động sản bởi sự xa ngái, vắng vẻ, ngăn cách bởi dòng sông, thì nay, với việc Hà Nội mọc thêm nhiều cây cầu, vệt loang đô thị ngày càng lớn, các khu vực này lại mang trong mình sức hấp dẫn mới, trở thành những trung tâm mới của Hà Nội. Chính việc các chủ đầu tư chịu khó tìm về vùng ven để làm dự án đã khiến cho các thị trường vùng ven, tỉnh lẻ lên “chân kính” rất nhiều so với trước.

Bà Vân Anh dự báo, tại Hà Nội, thị trường sẽ tiếp tục mở rộng theo nhiều hướng khác nhau trong thời gian sắp tới, với trọng điểm phát triển là khu vực phía Tây và phía Đông thành phố.

Nhận diện rào cản

Đến thời điểm hiện tại, không khó để thấy rằng, các dự án bất động sản vùng ven đang thực sự giữ vai trò quan trọng khi vừa tạo nguồn cung mới, vừa “nuôi” nguồn cầu. Nhưng việc dồn quá nhiều trọng trách lên các dự án loại này đang tạo nên một áp lực quá lớn, cần được sự chia sẻ nhiều hơn của cả các dự án khu vực trung tâm, bán trung tâm hai đô thị lớn.

Tại cả Hà Nội và TP.HCM, hiện vẫn còn một lượng dự án nhất định nằm tại khu vực trung tâm, bán trung tâm nhưng lâu nay vẫn chưa thể triển khai. Trong đó, pháp lý đang là rào cản lớn.

Trong một chia sẻ về nỗi sợ của các doanh nghiệp địa ốc, ông Nguyễn Cảnh Hồng, Tổng giám đốc Công ty Eurowindow cho biết, các doanh nghiệp bất động sản đều e ngại vấn đề thủ tục hành chính, pháp lý. Các chính sách, điều luật còn chưa thống nhất và đồng bộ cũng là điều bất cập.

Ảnh: Shutterstock

“Bên cạnh đó, có một số vấn đề vướng mắc như việc tiếp cận đất đai và cải tạo mặt bằng. Số lượng dự án được phê duyệt trong thời gian vừa qua rất ít, thiên tai và thời tiết ảnh hưởng đến bất động sản và cuối cùng là tài chính, đặc biệt là Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước, cũng như khó khăn về dòng tiền”, ông Hồng cho biết.

Còn theo ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, có những chính sách 20 năm chưa thay đổi, không phù hợp với thị trường. Ông Dũng lấy dẫn chứng, có khu đất của Tân Hoàng Minh mua từ năm 2007, nhưng đến giờ vẫn chưa xây sau 14 năm chờ giải toả mặt bằng, thực hiện các thủ tục pháp lý.

Theo ông Dũng, nếu Chính phủ và các địa phương rút ngắn thời gian làm thủ tục, sáp nhập những quy định gần nhau làm một, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính thì có thể tạo điều kiện để bất động sản phát triển.

Thủ tục hành chính, pháp lý là rào cản lớn nhất khiến các dự án bất động sản nói chung, dự án ở vùng ven nói riêng khó hoặc chậm được triển khai. Vậy, với các doanh nghiệp, để tiếp tục thực hiện được các dự án đô thị quy mô lớn để gồng gánh thị trường, đâu là điểm cần lưu ý?

Thị trường vùng ven: Muốn thắng, cần gì?

Vùng ven đang là động lực tăng trưởng của thị trường, nhất là trong giai đoạn khó khăn hiện nay. Và với thị trường này, các dự án đô thị quy mô lớn chính là yếu tố cốt lõi để giữ nhịp.

Chia sẻ với phóng viên về kinh nghiệm triển khai dự án đại đô thị, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho biết, với doanh nghiệp, khi muốn triển khai một dự án khu đô thị quy mô, một điểm không thể thiếu là phải có một tầm nhìn dài hạn. Điều này thể hiện ở việc theo đuổi, triển khai và phát triển dự án trong thời gian lên tới hàng chục năm. Để làm được điều đó, phải tính toán nguồn lực đầu tư lâu dài; chia phân kỳ đầu tư, kinh doanh, chủ đầu tư phải có chiến lược kinh doanh, nguồn lực đủ để sống qua giai đoạn khó khăn của thị trường. Bởi trên thực tế, trong cả một giai đoạn dài 10 - 20 năm, rất có thể có những lúc thị trường gặp khó khăn, trầm lắng. Do đó, doanh nghiệp phải có sức khỏe tài chính, phải xây dựng các kịch bản khác nhau, phải nhìn nhận thực tế hiện trạng, hạ tầng, hành lang pháp lý còn nhiêu khê, chồng chéo, rất khó làm nhanh.

Cũng theo bà Hương, để triển khai một dự án quy mô lớn (thường ở các vùng ven), thì chủ đầu tư phải thực sự là doanh nghiệp có thương hiệu, uy tín, năng lực thị trường, bởi đây là một sự cam kết. Khách hàng khi mua sản phẩm ở các dự án kiểu này sẽ đặc biệt coi trọng uy tín chủ đầu tư.

Ngoài ra, với các dự án như vậy, kinh nghiệm trong việc quy hoạch hay thuê đối tác quy hoạch cũng rất quan trọng. Một dự án quy mô, lại là sản phẩm có vòng đời lâu dài như bất động sản thì nếu có sai sót, lỗi trong công tác quy hoạch sẽ rất khó hoặc không thể khắc phục được.

Đại diện Đại Phúc Land cho biết, chỉ đơn giản như với cos nền dự án Khu đô thị Vạn Phúc của Tập đoàn, doanh nghiệp đã nâng cos lên mức từ  2,6 - 2,8 m, trong khi triều cường ở TP.HCM hiện ở mức 1,6 m. Việc nâng cos lên cao hơn hẳn mức triều cường hiện tại sẽ đảm bảo an toàn thoát nước, chống triều cường cho cả dự án trong khoảng 100 năm nữa.

Hay đơn giản như với các khu vực ven sông, dù chưa phát triển đến (do dự án có quy mô lớn, khoảng 198 ha, chia làm nhiều phân kỳ), doanh nghiệp bà Hương cũng tiến hành làm trước kè sông để tránh xói mòn.

Đồng quan điểm, bà Vân Anh cũng cho rằng, với các chủ đầu tư khi triển khai dự án đô thị quy mô lớn ở vùng ven, cần đặc biệt lưu ý đến 3 yếu tố, đó là quy hoạch; phân kỳ đầu tư, kinh doanh hợp lý; tập trung cải thiện và nâng cấp sản phẩm, dịch vụ trong từng giai đoạn để tạo sự khác biệt, tăng tính cạnh tranh.