Bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả

Thị trường gặp khó

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM trong quý I/2019 trầm lắng với lượng nguồn cung chào bán mới giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, có 4.423 căn hộ được chào bán, giảm 46% theo quý và 54% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân được đại diện CBRE lý giải là do kỳ nghỉ Tết kéo dài và vấn đề về chậm cấp phép đã ảnh hưởng đáng kể đến kế hoạch chào bán trong quý I của các chủ đầu tư.

Cũng theo đơn vị này, tính đến quý I/2019, thị trường văn phòng TP.HCM vẫn tiếp tục ghi nhận sự khan hiếm nguồn cung khi chỉ có hai tòa nhà văn phòng hạng B tại khu vực ngoài trung tâm đi vào hoạt động, là tòa nhà Thaco (quận 2) và OneHub Saigon 1 (quận 9). Cả hai tòa nhà này đều có diện tích thuê không lớn, tổng diện tích thuê mới của hai dự án là 19.800 m2.

Bên cạnh đó, sự khan hiếm nguồn cung mới trên thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại TP.HCM từ năm 2018 vẫn tiếp tục kéo dài sang quý I/2019. Trong ba tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản liền thổ của TP.HCM có thêm 296 căn từ ba dự án. Trong đó, có hai dự án mới là Pier IX (quận 12) và Senturia Nam Sài Gòn (huyện Bình Chánh) và một dự án tiếp tục triển khai mở bán giai đoạn tiếp theo là CityLand Park Hills - giai đoạn 5 (quận Gò Vấp).

“Nguồn cung mới trong quý I/2019 đã có sự cải thiện so với quý IV/2018, nhưng nếu so sánh với cùng kỳ năm ngoái thì sự sụt giảm vẫn tiếp tục được duy trì khi số căn chào bán mới chỉ bằng khoảng 42% so với quý I/2018”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE nhấn mạnh.

Đối với phân khúc đất nền, theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM quý I/2019 của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam), thì đã có sự sụt giảm đáng kể. Cụ thể, tròn quý I/2019 chỉ ghi nhận 2 dự án đất nền mới đáng chú ý được mở bán, gồm 1 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó. Hai dự án này cung cấp ra thị trường khoảng 259 nền, bằng 24% so với nguồn cung của quý IV/2018. Trong đó, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở khu Bắc (chiếm 61%) và khu Đông (chiếm 39%).

“Trong năm 2018, phân khúc đất nền lên ngôi và trở thành xu hướng phát triển bất động sản chủ lực. Đã có không ít người kỳ vọng năm 2019 sẽ phát triển mạnh mẽ hơn, nhưng những gì chúng ta chứng kiến trong những tháng đầu năm 2019 lại hoàn toàn ngược lại”, đại diện DKRA nói và cho biết thêm, do thị trường thiếu nguồn cung nên tình trạng giá đất nền cũng “leo thang” tăng cao theo độ “hiếm” của các dự án mới.

Bên cạnh đó, thông tin Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục siết chặt việc cho vay vào bất động sản trong thời gian tới khiến các nhà đầu tư càng thêm lo lắng.

Cụ thể, mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các chi nhánh Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động tín dụng vào những lĩnh vực không ưu tiên, đặc biệt là đối với lĩnh vực bất động sản.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước hiện đang hoàn thiện dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài để thay thế Thông tư 36/2014. Trong đó, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh hệ số rủi ro tăng lên nhằm đảm bảo kiểm soát, hạn chế cho vay đối với lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo một số lãnh đạo doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM, việc các ngân hàng thương mại tăng lãi suất cho vay bất động sản thêm 2 - 3%/năm đã gây ảnh hưởng không ít đến người đi vay mua nhà, nhất là trường hợp vay mua nhà để ở. Trong thời gian tới, nếu quy định mới được thông qua thì thị trường căn hộ cao cấp cũng sẽ gặp khó, từ đó tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản nói chung.

Vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

Trước những tín hiệu được cho là bất lợi trên, nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong ngành bất động sản và giới đầu tư không khỏi lo lắng, hoang mang. Tuy nhiên, đa phần các chuyên gia bất động sản vẫn nhận định rằng, mức độ quan tâm của người tiêu dùng với bất động sản vẫn rất lớn và đây vẫn là kênh đầu tư hiệu quả.

Cụ thể, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, lượng tin đăng các loại hình bất  động sản Việt Nam đã tăng từ 598.000 tin đăng trong quý I/2018 lên 871.000 tin đăng vào quý I/2019. Mức độ quan tâm tới các loại hình bất động sản tại Việt Nam trong quý I/2019 đạt 115%, tăng 5,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

“So với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng tăng 45%, mức độ quan tâm đối với các loại hình bất động sản cũng có xu hướng tăng. Ví dụ như đất thổ cư, đất nền dự án tăng 20%, chung cư tăng 27%, nhà riêng tăng 4%”, đại diện trang tin Batdongsan.com.vn chia sẻ.

Cũng theo báo cáo của CBRE, mặc dù thị trường căn hộ khan hiếm nguồn cung nhưng tình hình tiêu thụ vẫn tốt tại các phân khúc. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 80% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và mức giá hợp lý. Chưa kể, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.764 USD/m2, tăng 3,1% so với quý trước và 14,9% so với cùng kỳ năm trước. Dự đoán, nguồn cung chào bán sẽ được cải thiện dần trong các quý còn lại và đạt khoảng 28.000 căn cho cả năm 2019.

Tương tự, tại thị trường văn phòng cho thuê, dù nguồn cung khan hiếm nhưng giá thuê văn phòng của hai phân khúc A và B đều ổn định hơn so với năm 2018 hoặc thậm chí giảm nhẹ tại một vài dự án.

Còn tại phân khúc đất nền, đại diện DKRA cho biết, đây vẫn là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu mặc dù thị trường đang có xu hướng giảm thanh khoản. Các tỉnh vùng ven như Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước… vẫn sẽ là điểm đến “nóng hổi” cho các nhà đầu tư.

Dưới góc độ một doanh nghiệp trực tiếp tham gia thị trường, bà Trần Thị Linh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Địa ốc Đức Linh cho biết, quỹ đất tại TP.HCM vẫn còn nhiều nhưng nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc thị trường khan hiếm nguồn cung trong thời gian qua đến từ việc phê duyệt dự án mới chậm. Tuy nhiên, khoảng cuối năm 2018 và gần đây nhất là ngày 10/4, UBND TP.HCM đã tổ chức buổi gặp gỡ giữa lãnh đạo Thành phố với các doanh nghiệp bất động sản nhằm tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý và thủ tục hành chính dẫn đến tình trạng ách tắc trên.

“Điều này chứng tỏ lãnh đạo UBND TP.HCM cũng rất quan tâm đến tình hình phát triển của thị trường bất động sản, và hy vọng những vướng mắc về pháp lý và thủ tục hành chính sẽ sớm được khơi thông”, bà Linh nói và cho biết thêm, quyết định “cởi trói” cho 124/150 dự án đóng băng của lãnh đạo TP.HCM chính là những bước đi cụ thể trong việc tạo không gian phát triển mới cho các doanh nghiệp bất động sản Thành phố.

Trao đổi về việc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục siết tín dụng với bất động sản, lãnh đạo doanh nghiệp này cũng không ngần ngại chia sẻ, vẫn có nhiều khách hàng sử dụng nguồn vốn ngân hàng cho vay tiêu dùng để đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chính sách kiểm soát tín dụng địa ốc đã được thực hiện có lộ trình, các doanh nghiệp cũng không mấy bất ngờ về việc này vì đã có phòng bị trước và sử dụng đa dạng hơn các nguồn vốn.

“Lường trước được việc siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, các doanh nghiệp lớn đã chủ động lên sàn chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, hợp tác với các quỹ đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài để chủ động việc bổ sung nguồn vốn”, đại diện Công ty Đức Linh nói và cho biết thêm, đối với những doanh nghiệp nhỏ lẻ thì việc phát hành cổ phiếu có phần khó khăn hơn. Do vậy, các công ty cần phải liên kết lại với nhau để phát triển dự án, đặc biệt, cần có kế hoạch tốt và minh bạch trong hoạt động kinh doanh để huy động vốn từ khách hàng.