Bất động sản trung tâm TP.HCM trước lệnh siết phát triển dự án mới

Chung cư không phải tội đồ

Thời gian qua, ở TP.HCM, các tuyến đường trung tâm liên tục kẹt đường vào giờ cao điểm. Trong đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết, đang phối hợp với Sở Giao thông - Vận tải tiến hành rà soát những khu vực ùn tắc để nghiên cứu đề ra chỉ tiêu quy hoạch, hệ số sử dụng đất, tầng cao thích hợp, đặc biệt là nghiên cứu nhanh chóng phát triển đồ án giãn dân từ trung tâm Thành phố ra vung ven của UBND TP.HCM.

Câu chuyện này đang làm nóng thị trường bất động sản trung tâm TP.HCM. Tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, hiện nay, trên nhiều tuyến đường chính vào trung tâm Thành phố như Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Võ Thị Sáu, Nguyễn Hữu Cảnh… luôn trong cảnh kẹt đường không kể thời gian nào trong ngày.

Ở những tuyến đường này, lượng cao ốc chiếm số lượng nhiều nhất, đơn cử như đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa nối quận Phú Nhuận vào quận 1, chỉ với khoảng 8 km, nhưng tuyến đường này hiện đang có 6 dự án cao ốc đang xây dựng. Hay ngã tư Nam Kỳ Khởi Nghĩa và Nguyễn Đình Chiểu hiện đang có 3 dự án tiến hành xây dựng và cả 3 dự án đều là cao ốc Văn Phòng.

Chính điều này mà nhiều người cho rằng, việc kẹt xe ở trung tâm Thành phố đến từ việc khu vực này có quá nhiều chung cư cao tầng. Tuy nhiên, một nhóm chuyên gia về giao thông lại cho rằng, đó không phải là lý do, mà lý do chính đến từ việc TP.HCM cho tập hợp quá nhiều những dự án văn phòng cho thuê.

Những cao ốc văn phòng này kéo nhiều người dân từ các quận vùng ven vào trong trung tâm Thành phố làm việc, gây nên nạn kẹt xe. Vào buổi sáng, những tuyến đường kết nối vào trung tâm Thành phố sẽ kẹt ở làn đường vào trung tâm, nhưng buồn chiều sẽ kẹt ở chiều từ trung tâm Thành phố đi ra.

“Điều này cho thấy, chính những cao ốc văn phòng mới là tác nhân dẫn tới tình trạng kẹt xe ở trung tâm Thành phố như hiện nay. Còn việc đổ cho những tòa chung cư dẫn tới kẹt xe, có vẻ hơi oan. Bởi ở những tòa chung cư này, người dân sinh sống thường làm việc ở trung tâm Thành phố, nên việc di chuyển qua các tuyến đường rất gần nhau, người dân sẽ chọn hướng đi bộ, chứ ít chọn việc chạy xe vài chục mét để rồi phải mất công lấy xe, gửi xe”, TS. Nguyễn Mạnh Hùng, Giảng viên ngành kinh tế vận tải, Đại học Giao thông - Vận tải TP.HCM cho biết.

Cũng theo ông Hùng, nếu nói về cao ốc dẫn tới kẹt đường, thì trên đường Thi Sách (quận 1) có 2 dự án chung cư cao cấp, nhưng không mấy khi thấy đường này kẹt xe. Trong khi đó, đối với tuyến đường như Lê Lợi, Pasteur (quận 1), quận 3, khô có chung cư, mà chỉ có cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, thì lại luôn kẹt xe.

Cấm cửa dự án cao ốc nội đô

Trước những ý kiến trái chiều trên, hiện TP.HCM vẫn được cho là đang lúng túng trong việc siết hay không siết các dự án cao tầng trong trung tâm Thành phố, bởi hiện nay, vẫn chỉ trong giai đoạn rà soát.

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, trong giai đoạn rà soát này, tất cả dự án xây dựng cao ốc trước khi được Sở Xây dựng cấp phép đều phải qua Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Sở Giao thông - Vận tải để đánh giá tác động về giao thông.

Việc cấp phép xây dựng sẽ có một tổ chuyên gia do Sở Xây dựng chủ trì (gồm đại diện các sở, ngành có liên quan như Quy hoạch - Kiến trúc, Tài nguyên và Môi trường, Giao thông - Vận tải, Tài chính…) để xem xét từng trường hợp cụ thể. Những trường hợp đặc biệt thì phải xin ý kiến Sở Giao thông - Vận tải bằng văn bản về tác động giao thông.

Chẳng hạn, một tuyến đường quy hoạch là 20 m, tầng cao là 30 tầng, nhưng đường hiện hữu mới chỉ có 10 m và Nhà nước chưa xây dựng đường theo quy hoạch, thì chỉ số tầng cao có thể sẽ giảm xuống còn 15 tầng. Khi nào giao thông được thực hiện đúng theo quy hoạch mới cho làm đúng tầng cao như quy hoạch. Vì hiện nay, điều dễ thấy nhất chính là hạ tầng giao thông và nhà ở không đồng bộ, đã gây ra ùn tắc nghiêm trọng.

Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho rằng, trong thời gian tìm hướng đi cho việc phát triển hạ tầng giao thông trung tâm Thành phố, trước mắt, các sở, ngành liên quan, UBND các quận, huyện từ nay đến cuối năm cần tập trung phân luồng giao thông, điều chỉnh hệ thống tín hiệu giao thông đường bộ, tăng cường sự phối hợp các lực lượng để xử lý các điểm giao thông tập trung đông người có nguy cơ ùn tắc giao thông.

Mặt khác, Chủ tịch UBND Thành phố thông báo, sẽ kiên quyết không cấp phép xây dựng đối với các cao ốc, công trình tập trung đông người trên một số trục đường, một số khu vực chưa đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông theo quy hoạch. Từ nay đến cuối năm 2017, các sở ngành trên địa bàn cùng phối hợp tiền hành rà soát, đánh giá tác động của nhiều dự án cao ốc lên hạ tầng giao thông, lập báo cáo chi tiết trình cấp có thẩm quyền xem xét.

Ông Hoàng Minh Trí, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cho rằng, thời gian qua, các khu đô thị mới có quy mô lớn, đồng bộ, văn minh, hiện đại nhưng về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị chưa được hình thành. Trong khi đó, việc cấp phép xây dựng các dự án nhà cao tầng, trung tâm thương mại, công trình đông người... lại thiếu sự đồng bộ về quy hoạch khiến cho áp lực giao thông ngày càng nặng nề hơn.

Tình trạng chung cư trong hẻm là một minh chứng rõ nhất của việc cấp phép xây dựng không dựa vào thực tiễn. Quy hoạch dự kiến là vậy, nhưng đến bao giờ mới được triển khai, khi nào con hẻm mới được mở rộng thành đường. Rõ ràng, chủ đầu tư đang dẫn dắt Nhà nước trong việc cấp phép xây dựng chung cư, cao ốc văn phòng.

Trước lệnh siết dự án này, có nhiều chủ đầu tư có quỹ đất lớn ở trung tâm TP.HCM lo lắng, vì những dự án này đã nằm trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp,, nhưng vì lệnh cấm này, họ sẽ phải dừng lại. Trong đó, một đại diện có quỹ đất 4 ha trên đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3) cho biết, năm 2015 mua quỹ đất này với giá không hề rẻ, mục đích xây chung cư cao cấp.

Năm 2016 tới nay, đã phải loay hoay xin thủ tục giấy phép chuyển nhượng đất và dự kiến đầu năm 2018 sẽ xây dựng và mở bán để thu hồi vốn. Tuy nhiên, với lệnh cấm này, doanh nghiệp sẽ lao đao, bởi dự án không được cấp phép, không phát triển được, thì tiền lãi ngân hàng phải gánh hàng tháng sẽ bào mòn doanh nghiệp.

“Giải pháp tốt nhất cho TP.HCM không phải là mở rộng hạ tầng giao thông nội đô, mà phải giải được bài toán giãn dân bằng việc chuyển hàng chục trường đại học trong trung tâm Thành phố ra ngoài. Bên cạnh đó, giãn dần những cao ốc văn phòng ra ngoài quận cận nội đô như Phú Nhuận, Bình Thành, quận 4, quận 2 để tạo độ thoáng cho các tuyến đường trung tâm, bởi hiện nay có quá nhiều toà nhà văn phòng làm việc ở trung tâm Thành phố.

Cứ sau giờ làm, người lao động về lại các quận vùng ven, các tuyến đường trung tâm Thành phố lại vắng vẻ, thanh bình. Chỉ cần nhìn thực tế đó cũng có thể thấy đâu là nguyên nhân kẹt đường trung tâm của Thành phố. Thị trường bất động sản không phải tội đồ gây ra kẹt xe đường trung tâm như mọi người nghĩ”, ông Hùng nói.