Bất động sản trung tâm TP.HCM những mức giá “khủng“

Mức giá mới

Thông tin từ các doanh nghiệp môi giới bán sản phẩm của Tập đoàn Vingroup cho biết, đang mở bán 21 căn shophouse trong khu biệt thự thuộc Dự án
Vinhomes Ba Son, số 2 Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM. Các căn shophouse được thiết kế 1 trệt 3 lầu với giá đất dự kiến là 800 triệu đồng/m2, giá xây dựng 300 triệu đồng/m2. Các căn này có 3 loại diện tích là 225 m2 đất (548 m2 xây dựng), giá 170 - 200 tỷ đồng/căn; 325 m2 đất (798 m2 xây dựng), giá 250 - 300 tỷ đồng/căn; 437 m2 đất (978 m2 xây dựng), giá bán trên dưới 400 tỷ đồng/căn.

Cũng tại quận 1, Dự án Grand Manhattan do Novaland làm chủ đầu tư cũng xác lập mức giá rất cao. Được giới thiệu ra thị trường từ đầu năm 2019 với hơn 1.000 căn hộ chung cư cao cấp, giá bán lúc đầu là 150 triệu đồng/m2, tới nay, chủ đầu tư cho biết, giá bán là 200 triệu đồng/m2.

Ngày 5/10 vừa qua, chủ đầu tư Alpha King đã mở bán tiếp đợt 2 Dự án Alpha City, quận 1 với giá từ 8.000 - 11.000 USD/m2. Năm 2018, doanh nghiệp này mở bán 400 căn giai đoạn 1 với giá 7.000 - 10.000 USD/m2. Dự án với 2 tòa tháp, mỗi tòa có 537 căn hộ chung cư.

Ngày 11/10, kênh thông tin Batdongsan.com.vn đã công bố mức giá mới của thị trường bất động sản TP.HCM dựa trên thống kê các thông tin chào bán trên kênh trực tuyến, trong đó mức giá tại khu trung tâm xếp đầu bảng. Cụ thể, ở nhóm nhà mặt tiền, quận 1 có giá bình quân rao bán tính đến quý III/2019 là 490 triệu đồng/m2, quận 3 là 314 triệu đồng/m2, quận 10 là 261 triệu đồng/m2, Phú Nhuận là 230 triệu đồng/m2, Bình Thạnh là 189 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, ở nhóm nhà phố riêng lẻ vị trí hẻm, quận 1 ghi nhận giá chào bán bình quân 259 triệu đồng/m2, quận 3 là 195 triệu đồng/m2, quận 10 là 170 triệu đồng/m2, quận Phú Nhuận là 149 triệu đồng/m2, quận Tân Bình là 121 triệu đồng/m2.

Ở nhóm nhà chung cư, quận 1 có giá chào bán bình quân đạt 114 triệu đồng/m2, trong khi quận 10 đạt 55 triệu đồng/m2, quận Phú Nhuận giữ mốc 50 triệu đồng/m2. Tân Bình và Bình Thạnh lần lượt ghi nhận bình quân giá bán căn hộ đạt 43 - 46 triệu đồng/m2.

Đơn vị khảo sát cho biết, đây chỉ là mức giá khảo sát bình quân trên các chợ trực tuyến ở những địa bàn tiêu biểu được tính theo thuật toán từ dữ liệu Big Data. Trên thực tế trong thời kỳ hậu sốt đất và khan hiếm nguồn cung, giá trần của bất động sản ở các quận tiêu biểu của TP.HCM biến thiên ở ngưỡng rất cao so với giá bình quân, có thể đắt gấp đôi, thậm chí cao hơn.

Trong khi đó, cũng theo khảo sát này, năm 2018, nước giá trung bình tại trung tâm TP.HCM từ 100 - 140 triệu đồng/m2 với căn hộ chung cư, 200 - 250 triệu đồng/m2 với nhà phố, biệt thự.

Giá tăng mạnh vì sao?

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam, bất động sản trung tâm TP.HCM có nguồn cung rất hạn chế, quỹ đất cũng không còn nhiều so với các nơi khác như quận 2, khu Nam, khu Tây.

Đồng thời mới đây, chủ trương của TP.HCM cũng là hạn chế cấp phép các dự án nhà ở mới tại các quận trung tâm nhằm tránh áp lực dân số liên quan đến giao thông, cũng như hạ tầng điện nước… Chính vì sự khan hiếm quỹ đất và thủ tục bị siết, nên các dự án ở quận trung tâm thường là căn hộ hạng sang, văn phòng thương mại… để tận dụng tối đa giá trị của quỹ đất ở trung tâm.

“Chính vì vậy, giá bất động sản trung tâm TP.HCM liên tục tăng. Tương lai, bất động sản khu trung tâm sẽ có tăng cao hơn nữa. Mức giá tăng nhiều hay ít còn phụ thuộc vào dự án như thiết kế, thi công, cách vận hành quản lý và năng lực của chủ đầu tư. Việc khan hiếm nguồn cung nên các dự án ở quận 1 sẽ thu hút sự quan tâm của người mùa, dù giá cao. Chẳng hạn, các dự án của Novaland, Hong Kong Land… mở bán thời gian qua có thanh khoản rất tốt”, ông Hoàng nói.

Ngoài ra, ông Hoàng cho rằng, việc tăng giá mạnh như trên vì ở trung tâm TP.HCM hưởng lợi về nhiều mặt, cả hạ tầng giao thông và tiện ích. Đó là một trong những lý do vì sao bất động sản trung tâm luôn là phân khúc đặc biệt và có sức hút rất mạnh mẽ đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở.

Nói về mức giá thời gian tới của thị trường này, ông Hoàng cho rằng, sẽ tiếp tục tăng lên mức giá mới, bởi thị trường này vẫn khan hiếm hàng, trong khi nhu cầu mua nhà ở đây luôn cao. Ngoài ra, giá thuế đất mà Thành phố áp đang tăng, giá vật tư, nhân công xây dựng cũng tăng… Cộng tất cả lại, có thể nói, giá bất động sản khu trung tâm sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Đồng quan điểm, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản JLL Việt Nam cho rằng, giá bất động sản tại các quận trung tâm TP.HCM như quận 1, quận 3 có mức tăng trưởng giá mạnh nhất từ đầu năm 2019 tới nay, bởi có sự xuất hiện của nhiều dòng sản phẩm mới vươn đến ngưỡng siêu sang với vùng giá cao gấp đôi.

Mức giá bán căn hộ sang trọng phổ biến trên thị trường khoảng 4.000 USD/m2, nhưng trong quý I/2019, cá biệt có một số dự án chào bán với mức giá từ 7.000 - 8.000 USD/m2, thậm chí cao hơn tới trên 10.000 USD/m2, tương đương mức tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân của sự tăng giá trên chính là do sự thiếu hụt quỹ đất phát triển căn hộ trong khu vực nội thành, trong khi nhu cầu đối với loại hình căn hộ vẫn duy trì ở mức cao trong bối cảnh người dân dịch chuyển về đô thị để sinh sống và làm việc không ngừng gia tăng.

Giá trị đất và giá thành xây dựng tăng liên tục trong những năm gần đây khiến các nhà đầu tư buộc phải tính toán giá bán hợp lý trong bài toán lợi nhuận và dòng vốn.

Đặc biệt, với tình hình quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài và ngày càng thắt chặt, khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm, cũng như có tác động đáng kể đến nguồn cung tương lai. Chính vì vậy, trong năm 2019, nguồn cung căn hộ bị hạn chế sẽ là yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá bán trên thị trường.

“Tuy mức giá cao, nhưng theo quan sát của chúng tôi, các dự án sang trọng được chào bán từ đầu năm 2019 tới nay vẫn thu hút một lượng khách mua nhất định, nhờ vào vị trí đắc địa, chiến lược định vị quảng bá hình ảnh, những cam kết trong chất lượng sản phẩm và hiệu suất sinh lời. Tuy nhiên, các dự án thuộc phân khúc sang trọng vẫn luôn là dòng sản phẩm kén người mua để ở và cả nhà đầu tư, vì vậy tốc độ bán hàng của dự án sẽ có phần chậm hơn các sản phẩm thuộc các phân khúc khác”, ông Stephen Wyatt nói.

Nói về nguồn cung tại thị trường trung tâm trong thời gian tới, giới phân thích cho rằng, từ năm 2020 trở đi, nguồn cung sẽ rất lớn, đến từ hàng chục dự án bất động sản đã được cấp phép chủ trương từ lâu, nhưng tới nay vẫn chưa thể triển khai vì vướng pháp lý, như dự án của Vietcomreal, Him Lam land, Novaland, Trung Thủy Group… tại quận 1, quận 3 vẫn chưa triển khai.