Những chỉ dấu phục hồi
“Trên nền tảng nền kinh tế tăng trưởng ổn định cùng hiệu ứng lan tỏa khi các luật mới chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thị trường bất động sản ghi nhận tín hiệu khởi sắc dần qua từng tháng, từng quý ở cả nguồn cung mới và lượng giao dịch”. Phần nhận định này của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã phác họa phần nào bức tranh thị trường bất động sản thời gian qua.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, hành lang pháp lý mới sẽ tháo gỡ các nút thắt tại hơn 1.200 dự án bất động sản trên cả nước, gia tăng nguồn cung cho thị trường, giúp cân bằng nhu cầu nhà ở đang rất lớn hiện nay.
Theo nghiên cứu của Đất Xanh Services, trong nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản dự kiến đón nhận hơn 17.000 sản phẩm từ khoảng 50 dự án mới và nguồn cung tiếp tục được cải thiện mạnh trong các năm 2025, 2026. Trên thực tế, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã đẩy mạnh triển khai các dự án mới để đón đầu chu kỳ mới của thị trường.
Đơn cử, tại TP. HCM, Gamuda Land bắt đầu nhận đặt chỗ cho dự án thấp tầng The Meadow tại huyện Bình Chánh từ đầu tháng 8. Dự án có quy mô 5 ha với 212 căn nhà phố và biệt thự, là một trong những dự án nhà thấp tầng hiếm hoi được mở bán tại TP. HCM trong năm nay.
Quốc Cường Gia Lai cũng mở lại giỏ hàng đặt chỗ cho 400 căn hộ thuộc dự án Lavida Plus tại quận 7 với mức giá khoảng 45 triệu đồng/m2, dự kiến chính thức mở bán vào tháng 9 tới. Cùng thời gian này, Tập đoàn Nam Long thông báo mở bán giai đoạn mới của phân khu cao tầng thuộc Khu đô thị Mizuki Park Bình Chánh…
Tại phía Bắc, mới đây, Sun Group công bố dự án Sun Urban Hà Nam quy mô hơn 400 ha, trở thành một trong những khu đô thị ở vùng ven Hà Nội lớn nhất từ trước tới nay, sau các đại dự án Vinhomes Ocean Park II và Ecopark ở Hưng Yên.
Trong khi đó, Vinhomes chính thức nhận quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Vinhomes Vũng Áng tại thị xã Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh với quy mô sử dụng đất gần 965 ha với tổng vốn đầu tư hơn 13.200 tỷ đồng.
Ngoài những cái tên ở trên, một loạt chủ đầu tư khác như Flamingo, Ecopark, WTO… cũng công bố kế hoạch triển khai các dự án quy mô hàng trăm héc-ta khác.
PGS-TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho hay, sau giai đoạn trầm lắng (từ tháng 4/2022), thị trường bất động sản đã tích lũy được một lượng đủ lớn nguồn lực để phục hồi.
Thực tế từ những lần sửa luật trước cho thấy, thị trường đều có sự tăng trưởng mạnh mẽ và lần này cũng không là ngoại lệ, thậm chí có thể còn tăng mạnh hơn.
Lý do bởi, quy mô thị trường bất động sản bây giờ lớn hơn nhiều lần so với 20-30 năm trước (những thời điểm ban hành Luật Đất đai mới), phân khúc và sản phẩm cũng phong phú hơn, đa dạng hơn.
Bên cạnh đó, số lượng, quy mô và kinh nghiệm của doanh nghiệp xây dựng, đầu tư, kinh doanh, môi giới bất động sản bây giờ cũng đều lớn hơn trước. Quy mô dân số, thu nhập của người dân hiện tại cao hơn nhiều lần so với cách đây 20-30 năm nên nhu cầu và đòi hỏi chất lượng về nhà ở cũng cao hơn nhiều.
“Đặc biệt, sau giai đoạn hoạt động cầm chừng do thị trường khó khăn, giờ là dịp để doanh nghiệp ‘bung lụa’”, ông Chung nhấn mạnh.
Ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes nhận định, cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin nhà đầu tư cũng cải thiện đáng kể, phần “chênh” giữa quan tâm, xem xét và mua bất động sản được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua bất động sản tăng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp, các chủ đầu tư mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi...
“Minh chứng là trong 6 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công (gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023), riêng quý II đạt hơn 14.400 giao dịch thành công (cao gấp 2,4 lần so với quý I), được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực, với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30%”, ông Chung nói và cho rằng, 2 quý cuối năm sẽ chứng kiến sự bung mạnh của thị trường.
Doanh nghiệp địa ốc trong cuộc chơi mới
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi (NTU) nhận định, hành lang pháp lý mới sẽ tháo gỡ hầu hết các nút thắt tồn tại bấy lâu nay và giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Theo chuyên gia NTU, thị trường đang bước vào chu kỳ mới nên thời gian tới sẽ chứng kiến sự cạnh tranh gay gắt, chỉ những doanh nghiệp có quỹ đất, có tiềm lực tài chính và khả năng triển triển khai dự án tốt mới có thể tồn tại.
Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở mới đây, VIS Rating đánh giá, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản vẫn yếu, ngay cả khi dòng tiền được cải thiện, lý do bởi sử dụng đòn bẩy tài chính cao và nợ đến hạn lớn trong năm 2024.
Năm 2023, hệ số nợ/EBITDA của nhóm doanh nghiệp này là 8,7 lần, trong khi năm 2022 là 7 lần. Tỷ lệ nợ ngắn hạn/tổng nợ năm 2023 lên tới 45%, cao nhất trong 5 năm qua.
Bên cạnh đó, khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2024 - cũng cao nhất trong 5 năm qua, gây rủi ro tái cấp vốn cho các chủ đầu tư. Những chủ đầu tư có dự án vướng pháp lý hoặc không đáp ứng nhu cầu thực có thể sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiếu và dòng tiền yếu.
Dù vậy, theo ông Nguyễn Đình Duy - Giám đốc, chuyên gia Phân tích cấp cao VIS Rating, việc tiếp cận vốn (bao gồm cả tín dụng ngân hàng lẫn huy động trái phiếu) của các doanh nghiệp bất động sản sẽ thuận lợi hơn trong thời gian tới.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong năm nay (dự kiến có khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để trả nợ đến hạn), giúp giảm bớt áp lực thanh khoản trong những năm tới.
Cùng góc nhìn, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam đánh giá, quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững hơn trong dài hạn, từ đó sẽ cải thiện hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc.
Giai đoạn tới sẽ là cơ hội cho các chủ đầu tư có sức khỏe tài chính và khả năng triển khai dự án tốt nhờ tâm lý người mua nhà được cải thiện và nguồn cung gia tăng từ việc mở bán các dự án mới cũng như giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.
Theo khảo sát mới nhất từ Dat Xanh Services - FERI, từ đầu năm tới nay, tâm lý người mua nhà đã có sự chuyển biến đáng kể. Cụ thể, tỷ lệ khách hàng ưu tiên mua nhà để ở chiếm ưu thế - đạt 79%, trong khi 21% còn lại mua với mục đích đầu tư cho thấy người mua ngày càng quan tâm đến giá trị thực của sản phẩm.
Uy tín của chủ đầu tư vẫn là yếu tố then chốt, được 75% khách hàng ưu tiên, trong khi 25% quan tâm đến chính sách chiết khấu cao. Pháp lý dự án cũng được chú trọng, chiếm 17% trong các yếu tố quyết định mua bất động sản.
Bên cạnh đó, khảo sát cũng chỉ ra rằng, 67% khách hàng ưu tiên thuê nhà hơn mua nhà, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn nhưng khả năng tài chính còn hạn chế. Bởi vậy, chính sách hỗ trợ thanh toán tốt và lãi suất ưu đãi sẽ là những yếu tố quan trọng giúp khách hàng dễ tiếp cận bất động sản hơn.
Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm và mục đích mua của khách hàng cũng đang thay đổi, căn hộ chung cư ngày càng được ưa chuộng, chiếm 74% tổng số sản phẩm được tiêu thụ, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong đó, mua để ở là mục đích chủ yếu, chiếm 53%; đầu tư dài hạn (tích sản) và khai thác cho thuê tăng mạnh, lần lượt đạt 20% và 16%; đầu tư ngắn hạn (lướt sóng) giảm đáng kể, chỉ mức 6%.
