Khan hiếm nguồn cung
Theo báo cáo thị trường của Công ty Savills Việt Nam, quý I/2019, thị trường bất động sản TP.HCM đã sụt giảm nguồn cung mạnh. Tổng lượng giao dịch chung cư đạt trên 6.400 căn, lần lượt giảm 42% theo quý và 52% theo năm. Lượng giao dịch trong quý thấp được lý giải là do kỳ nghỉ Tết kéo dài trong tháng 1 và 2.
Thống kê cũng đã chỉ ra, tỷ lệ hấp thụ trong quý I những năm gần đây tại thị trường TP.HCM thường thấp hơn 50%. Nguồn cung sơ cấp chào bán lần đầu toàn thị trường (cộng dồn rổ hàng cũ lẫn mới) đạt hơn 12.000 căn hộ, lần lượt giảm 34 - 57% theo quý và theo năm.
Trong khi đó, báo cáo thị trường của DKRA Vietnam cho thấy, trong quý I/2019, ngoại trừ phân khúc nhà phố, biệt thự và condotel có sự tăng nhẹ cả nguồn cung và cầu so với quý trước, thị trường phân khúc đất nền và căn hộ đã có sự sụt giảm cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ.
Cụ thể, đối với phân khúc đất nền chỉ có 2 dự án được mở bán trong quý I/2019 (gồm có 1 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung ứng ra thị trường khoảng 259 nền, bằng 24% so với nguồn cung của quý IV/2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86% nguồn cung mới, bằng 25% so với quý trước. Điều đáng nói, những nguồn cung mới này chỉ tập trung chủ yếu ở quận 9 của khu Đông và huyện Củ Chi của khu Bắc.
Mặc dù thị trường thời gian gần đây có xu hướng giảm nhưng đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Dự kiến, trong quý II/2019, phân khúc đất nền có thể sẽ tăng mạnh, đặc biệt là đất nền phân lô tại các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai.
Còn đối với phân khúc căn hộ tại TP.HCM cũng giảm khá kỷ lục về nguồn cung trong 3 năm trở lại đây. Cụ thể, so với quý IV/2018 thì nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc căn hộ trong quý I/2019 chỉ đạt 25% và chỉ bằng 26% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức thấp nhất các quý từ năm 2016 đến nay.
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng B dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, không có dự án mới căn hộ hạng C mở bán; căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Giá bán căn hộ trong quý duy trì xu hướng đi ngang từ giữa năm 2018.
Về nguồn cung căn hộ theo thị trường, trong quý II/2019 có thể lên đến mức 5000 - 7000 căn, nguồn cung và sức cầu của thị trường có thể tăng lên so với quý 1/2019. Trong đó, khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung; phân khúc căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi đó, nguồn cung căn hộ hạng C gần như cạn kiệt vì chưa có nhiều dự án mới tung ra thị trường.
Chuyển hướng “đánh bắt xa bờ”
Theo ghi nhận của Phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, từ năm 2017 đến nay, thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TP.HCM ghi nhận sự sôi động của phân khúc đất nền.
Tuy nhiên, từ giữa năm 2018, sự chững lại của TP.HCM đã góp phần tỏa nhiệt đến các tỉnh giáp ranh và bắt đầu lan ra các phân khúc khác như căn hộ, nhà phố/biệt thự..., với sự xuất hiện của nhiều dự án với quy mô lớn, được quy hoạch bài bản.
Bên cạnh đó, với thực trạng quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, việc phát triển các dự án ra vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… đang là giải pháp tối ưu của các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư.
Hạ tầng giao thông được kết nối là cú hích cho thị trường vùng ven phát triển
Cụ thể, Tập đoàn Đất Xanh vừa đưa ra kế hoạch trong quý II/2019 sẽ phát triển dự án bất động sản mới tại thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Dự án này tuy không lớn, nhưng sẽ giúp Đất Xanh Group được ghi nhận là một trong những chủ đầu tư đầu tiên có dự án triển khai trong năm 2019 trong bối cảnh dự án mới trên thị trường TP.HCM khan hiếm.
Đại diện Đất Xanh Group cho biết, dự án nằm trên trục đường Phạm Văn Đồng nối với sân bay Tân Sân Nhất. Theo quy hoạch, đây là tòa chung cư cao tầng với trên 500 căn hộ, dự kiến triển khai vào quý II/2019.
Cũng lên kế hoạch triển khai một dự án chung cư mới tại Dĩ An, tỉnh Bình Dương trong quý II/2019, Phú Đông Group cho biết, quỹ đất cho dự án này đã được đơn vị chuẩn bị trong năm 2018, kế hoạch triển khai là dự án chung cư cao cấp. Trước đó, năm 2018, Phú Đông Group đã bàn giao dự án nhà phố, chung cư Him Lam Phú Đông và triển khai dự án chung cư Phú Đông Premier cũng tại Dĩ An với chiều cao 35 tầng, hơn 600 căn hộ.
Không chỉ ở Bình Dương, tỉnh Long An cũng được xem là một điểm đầu tư hấp dẫn đối với nhà đầu tư với những lợi thế mà không phải khu vực nào cũng có được. Theo DKRA, thị trường Long An đang có biên độ tăng giá từ 15-30%, những điểm nóng có khi tăng giao động 60-80%/ năm.
Ông Trần Quốc Việt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Cát Tường (Cát Tường Group) cho rằng, từ trước đến nay, thị trường bất động sản ở địa phương thường được các doanh nghiệp trong tỉnh chủ động phát triển. Chính vì áp lực khách hàng, áp lực cạnh tranh khá ít, nên doanh nghiệp có thể độc quyền tương đối trong phát triển thị trường.
Bên cạnh đó, sẽ có những cái bắt tay giữa các doanh nghiệp với nhau. Đó là cái bắt tay của doanh nghiệp trong tỉnh có quỹ đất nhưng không có vốn triển khai và các doanh nghiệp mới có vốn nhưng cần có quỹ đất. Chính điều này sẽ tạo ra một thị trường sôi động, xứng tầm và tạo ra một bộ mặt quy hoạch hoàn thiện, đồng bộ giữa TP.HCM với các tỉnh lân cận.
Đặc biệt, với chiến lược mở rộng sự phát triển ra vùng đô thị lân cận trong những năm vừa qua của TP.HCM, tốc độ phát triển về hạ tầng và việc mở rộng kết nối với các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An... đã được triển khai như: Đại lộ Phạm Văn Đồng, đại lộ Mỹ Phước Tân Vạn, mở rộng xa lộ Hà Nội, Vành đai 2, Vành đai 3, cao tốc Long Thành Dầu Giây, tuyến Metro số 1…
Việc kết nối giữa TP.HCM và các đô thị lân cận ngày càng nhanh chóng và mở rộng, đã thúc đẩy phát triển dân cư và tạo cơ hội phát triển thị trường bất động sản tại những khu vực có vị trí tiếp giáp và dọc các trục giao thông chính.
Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, sự tăng trưởng đã đưa thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TP.HCM và những địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông lên cấp độ phát triển mới, thiết lập những mặt bằng giá mới và hình thành nhiều điểm nóng đáng chú ý như Nhơn Trạch, Long Thành (tỉnh Đồng Nai), Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa (tỉnh Long An), Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu), Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận)…
Tuy nhiên, việc hình thành những điểm nóng mới xung quanh TP.HCM cũng mang đến những thách thức lớn trong công tác hoàn thiện hạ tầng, giao thông kết nối liên vùng.
“Đây là sẽ là cú hích cho thị trường ở các tỉnh giáp ranh và một vài địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư, thu hút dòng tiền dịch chuyển từ TP.HCM. Tạo điều kiện an cư cho những người trẻ, gia đình trẻ có thu nhập ổn định và nhu cầu ở thực”, ông Hoàng nói và phân tích thêm, tuy nhiên, TP.HCM và các tỉnh cần một chiến lược quy hoạch đồng bộ để tạo ra những đô thị vệ tinh, đầy đủ tiện ích.
Mặt khác, sự tăng trưởng nóng của các tỉnh giáp ranh còn ẩn chứa nhiều rủi ro về biến động giá cả, thậm chí ở một số thời điểm đã xảy ra sốt giá, đẩy thị trường rơi vào trạng thái thiếu ổn định.
